梅溪湖片区发展研判1123.

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1、瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 2012年11月 梅溪湖片区发展研判 汇报时长 分 会议时长 分 50 70 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 方兴项目未来运营策略 区域未来入市项目及竞争态势 梅溪湖发展对城市的影响力 Contents 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 2011-2013年2014-2017年2018年-之后 区域发展阶段 启动期 （基础设施建设、标志性 公建启动） 发展期 （地铁、文化中心、五星级酒 店和甲级办公楼等建成）

2、成熟期 （配套全面完成和成熟） 人流导入 区域内和长沙市中高端置 业人群为主 全省和长沙市的中高端置业群 体为主 长沙、全省乃至华中的的高端人 口置业首选 物业发展 住宅：城市高容积率产品 树立区域形象，快速 吸聚人气 商业：文化中心旁商业， 北部滨河商业街区 研发中心：示范区、科学 家活动中心、零碳建筑率 先启动 住宅：中高端+高端高层产品、 部分低密度类产品 办公：逐步启动 商业：滨水商业街形成；文化 中心旁的五星级酒店、甲级办 公楼的落成 研发中心：产业导入初步成效 ，国内外一流企业与研发机构 分批入驻 住宅：高端高层产品和最高端的 低密度住宅产品 办公：办公氛围日益浓厚 商业：高端商业

3、综合体建成开业 运营 研发中心：具有核心竞争力和内 生活力的复合园区基本成型，聚 集国内外一流企业与研发机构 新城发展现状：目前启动期规划目标已逐步实现，为后期新城发 展奠定了人群、市场地位和品牌驱动的基础。 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 梅溪湖国际研发中心： 有别于一般工业园和高 新技术产业园 国际CBD一个大型、高端， 代表长沙未来最高水平的城 市综合体即将启动 20亿巨资打造，阿特金斯设计 新城发展现状：九大功能区构筑世界级梅溪湖国际新城，打造未来 长沙新中心！ 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 瞻 高 筑 远 建 未 来 H

4、ttp:/ 新城发展现状：新城内部世界级配套之上，顶级医疗、教育、交通 及商务配套提升新城发展能级。 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 新城发展现状价值落地：2011-2012年，新城基础工程建设完成， 环境、科研、教育、市场地位价值落地，未来新城将进一步实现国际级 配套价值、交通价值和顶级商业及商务配套价值。 2012 2011 2013年 2014年 2015年 2018年 启动期发展期 成熟期 n2011年8月 梅溪湖湖泊工程建 设完工，开始全面蓄水。 n2012年 9月梅溪湖预计全面完 成蓄水； n2012年9月4360亩桃花岭山体 公

5、园入口广场建设并开放，450 亩梅岭公园、67亩体育公园、41 亩麓松公园将建成开放； n世界级科研中心建成：研发中 心封顶，一线科研机构入驻； n世界级教育形成：梅溪湖小学 、长郡中学配套形成； n市场口碑：金茂梅溪湖、中建 梅溪湖壹号入市热销，为区域成 功赢得市场地位。 2013年10月 梅溪湖国际艺术中心全面 开放； 2013年区域地铁2号线全线通车；2014 年梅溪湖西线通车； 2014年 14条过江隧道通车，梅溪湖通 达全城； 博才小学、师大附中开学，片区系列名 校教育配套实现； 2013年 梅溪湖国际广场、振业城、和 泓梅溪四季、佳兆业、中铁等品牌开发 商项目入市； 2014年 梅

6、溪湖国际广场项目国际一线 酒店进驻、新城高端商务办公配套实现 ； 2014年72洞高尔夫启动使用； 线下 2015年 西岸商务 办公集群逐步完善 成熟，形成梅溪湖 的商业高地； 高端项目入市热销 ，新城高端居住氛 围实现； 新城市政、环境配套完 成；科研、教育配套启 动；高端项目入市。 新城艺术配套、交通脉络实现 ；品牌开发项目持续入市；商 务办公及配套起步。 新城顶级商务 办公、高端居 住氛围形成 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 梅溪湖 国际新城 2013-2016年新城待发展 2011-2012年新城已发展 n品牌开发商项目逐步入市，新城

7、内 各类业态更加丰富，片区发展更加迅 猛； n新城国际配套落地，大大提升新城 发展层级； n地铁、过江隧道、新西站交通枢纽 完工，新城路网通达全城，为成为新 城市核心奠定基础； n高端商务办公项目入市，新城商务 氛围逐步成熟，商务配套日益完善， 新城将成为城市新的商务高地。 n新城迅猛的发展实现了大的新城环 境和市政配套的落地； n核心高端住宅项目入市，奠定了梅 溪湖的高端片区基调； n国际研发中心、艺术中心等世界级 配套起步，同步拔升新城发展速度和 城市地位。 新城发展现状小结： 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 梅溪湖对长沙的强大吸附力 瞻

8、 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 星 沙 中心 主城 区 市府 滨江 板块 梅溪 湖片 区 金 星 北 北城金 霞 省府南 城 武广 片区 湘江 市场证言：梅溪湖片区与长沙其他片区相比，依托着最具发展潜力和持 久驱动力的资源，其全方位的资源支撑将推动其长期发展。 板块细化名称依托资源 梅溪湖片区 梅溪湖国际新城、新西站交通枢纽 中心片区城市中心，区位优势 市府滨江市府政务新区、滨江、生态资源 武广区域高桥大市场、武广客运站 省府南城省政府南迁，长株潭一体化核心 金星北路 金星北路，生态资源，土地成本低 ，品牌开发商云集效应 北城金霞 临湘江，环境

9、资源丰富，集物流、 贸易于一体的经济开发区 星沙 国家级经济技术开发区，区域产业 ，月湖公园环境资源 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 市场证言：梅溪湖开发周期短，且是片区基本配套筹备到位后进行项目 开发的，更具可持续长期发展的实力，未来在市场板块竞争中将长期位 居引领地位。 2008年，省府板块 2012年，梅溪湖 2010年，滨江新城 2009年，武广新城 2011年，洋湖垸片区 省府、武广、滨江及洋湖垸片区前期在政府的扶持下有较强的发展势头，依托相对单一 的城市资源进行炒作开发，后期随着政府发展重心的转移，新区的片区环境发展不成熟 ，依靠

10、自身力量难以维持发展势头，目前均处于发展低落期。 梅溪湖片区在短期内实现基本配套的到位（梅溪湖、桃花岭开发完毕，环境价值落地； 市政道路建设通车，城市价值落地；大型活动造势，市场关注度提升）后进行项目开发 ，更容易赢得市场的认可，未来随着新城后续配套的持续开发实现，将在市场板块竞争 中长期位居引领地位。 其他板块 发展态势 梅溪湖 发展态势 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 市场证言：市场热捧之下，众多开发商抢滩梅溪湖，新城后续开发得 到的市场的认可和支持。 2012年 2011年 2010年 合能 旭辉集 团 中铁集 团 和泓置 业 佳兆业集

11、 团 梅溪湖公司 达 美 中建集团 金茂梅溪 湖 金茂集团 源城 晟通 金茂 华盛 振业城 中建 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 2010年 2011年 市场证言：开发商认同度2010-2012年，国内大型开发商持续在梅 溪湖购地，梅溪湖片区成为长沙新的土地成交热点，品牌开发商入驻 充分证实了其对梅溪湖片区未来发展潜力的信心。 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 2012年 市场证言自2010年开始，国内大型开发商相继抢滩梅溪湖，如2011 年的金茂集团、中建集团，2012年的佳兆业、中铁、合能

12、、和泓等。 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 新城行业内认知情况分析三个纬度：为得出行业内人士对梅溪湖片区的认 可度，对业内25名权威人士调研其在新城购地、购房以及工作的意向。 p定性访谈 样本选择： 品牌开发商：5名 总监以上级别业内认 识：20名 业内总监以上级别 意向在梅溪湖购房 业内开发商意向在梅溪湖拿地 通过对潜在意向在梅溪湖拿地的 开发商的抽样调查，得出行业内最 具实力群体对梅溪湖的认可度 . 业内总监以上级别意向 在梅溪湖内项目工作 通过对业内最权威的专业人士在 梅溪湖购房意向，得出行业内权威 群体对片区项目的认可度 通过对业内最

13、权威的专业人士对 梅溪湖项目的工作意向，得出行业 内权威群体对片区项目发展的信心 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 业内 人士 调研 n在访谈的20名业界人 士中，其中3名已在 梅溪湖购房，10名有 购房意向，充分表明 了业界最权威人士对 梅溪湖居住环境和未 来升值价值的认可。 开发商购地意向购房意向在梅溪湖工作的意向 n在访谈的5名开发商 中，其中一名已经在梅 溪湖购地，另外3名近 期在考虑，1名在将来 会考虑在梅溪湖购地， 充分表明了业界最具实 力的群体对梅溪湖的发 展信心。 n在访谈的20名业界人 士中，其中2名已在梅溪 湖项目工作，8名

14、目前正 在考虑选择其中的项目 ，10名考虑后期更多项 目入市后进入片区工作 ，充分表面了业内权威 人士对片区项目发展的 信心。 新城行业内认知情况分析：对业内5名开发商和20名总监以上级别的权威 人生进行了调研，业内人士对梅溪湖的认可度和未来发展的信心非常之高 。 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 市场证言：梅溪湖首批入市项目受到了市场和客户的极大认可和追捧， 开盘的高成交率位居同期长沙市场首位，成交价格树立了河西新的价格 标杆。 10月长沙部分开盘/加推项目成交统计 楼盘名称片区推售套数成交套数折后均价（元/） 金茂梅溪湖岳麓区5225088

15、500 中建梅溪湖壹号岳麓区4013106885-8320 地华梅西湖畔岳麓区100796000 复地昆玉国际岳麓区120659600 达美D6区岳麓区248407200 开福万达广场开福区33027915000（写字楼） 北城三角洲开福区3761958500 万科城开福区2641377300（精装） 江与城天心区2209810700 通用时代国际社区天心区96708100 花漾年华天心区135656800（精装公寓） 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 梅溪湖在售项目小结： 10月份长沙市场开盘和加推项目共29个，均取得较好去化，梅 溪湖片区项

16、目表现出色,其高成交率拉高当月市场整体成交率， 且金茂的成交量位于榜首，远远超过其他所有项目。金茂项目 的高成交价格大大提高了该片区的整体成交均价，实现了河西 成交价格天花的突破！ 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 瞻 高 筑 远 建 未 来 Http:/ 未来吸纳的客群：梅溪湖片区未来吸纳的客群主要包括两部分外 部区域置业客户和内生性循环客群。 麓 谷 桐 梓 坡 、 银 盆 岭 大 学 城 麓 谷 市 区 地市、 外省客 户外溢 地市、 外省客 户外溢 未来片区的外部区域置业客户构成 外部区域来源： 未来随着新城发展，市场对片区的 认知和认可度逐步提高，河东的客户 占比将大大增加，地州市和外省也将 成为重要的客户来源。 梅 溪 湖 内生性人口循环需求： 在新城发展推动下，大