物权法与物业管理剖析

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1、物权法与物业管理 林 宇 从物业管理的定义说起 物业管理的概念? 物业管理，是指业主通 过选聘物业服务企业， 由业主和物业服务企业 按照物业服务合同约定 ，对房屋及配套的设施 设备和相关场地进行维 修、养护、管理，维护 物业管理区域内的环境 卫生和相关秩序的活动 。 广西物管条例第 二条 物权法和物业管理 物权在多业主建筑中叫-建筑物区分所有 权。 物业管理新的理解，多业主区分所有建筑 物的管理就是物业管理, 什么是建筑物区分所有权？ 房屋- 所有权：占有、使用、收益和处分及排他 性的权利 房屋的共用部位-建筑物区分所有权： 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专 有部分享有所有权，对专有部分以

2、外的共 有部分享有共有和共同管理的权利。 建筑物区分所有权：什么人是业主？ 物业管理条例第六条：房屋的所有权人为业主 。 广西物管条例 第六条 本条例所称的业主包括： （一）房屋所有权证记载的房屋所有权人； （二）依据中华人民共和国物权法第二章第 三节规定取得建筑物专有部分所有权的人； （三）尚未办理房屋所有权登记，但基于一定的 法律事实，已经合法占有房屋的人。（交付使用 ） 什么人是业主？ 物权法第二章 第三节 第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法 律文书或者人民政府的征收决定等，导致 物权设立、变更、转让或者消灭的，自法 律文书或者人民政府的征收决定等生效时 发生效力。 第二十九条 因继

3、承或者受遗赠取得物权的 ，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 什么人是业主？ 物权法第二章 第三节 第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行 为设立或者消灭物权的，自事实行为成就 时发生效力。 第三十一条 依照本法第二十八条至第三十 条规定享有不动产物权的，处分该物权时 ，依照法律规定需要办理登记的，未经登 记，不发生物权效力。 举例说明 所谓区分所有，就是一种土地立体空间的 分割方式。以一个拥有100套房屋单元的物 业小区为例，便在法律上被分割成101个物 业或立体空间，即100个房屋单元空间块， 以及100个房屋单元空间块之外的其余空间 。这个其余的空间，101个空间就是小区的 共用部分。这种

4、既有专有部分，又有共有 部分的建筑物称为区分建筑物。 什么是专有部分？ 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊 位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的 专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已 经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等 ，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成 部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 什么是专有部分？ 专有部分有四个学说： 1:壁心说。没有办法分楼板和墙壁 2:空间说没办法装修 3：粉刷表层说装一幅的困难 4

5、：混合说，在某种情况下采取壁心说，在某种情况 采取粉刷层表层说 建筑物区分所有权由三部分的权利构成：对专有部 分的所有权、共有部分的共有权和共同管理权； 专有部分和共有部分的界限是什么 ？ 一般包括建筑物 的基础、承重墙 体、柱、梁、楼 板、屋顶以及外 墙、门厅、楼梯 间、走廊、楼道 、扶手、护栏、 电梯井道、架空 层及设备间等。 房屋共用部位 共有部分 共用设备：一般包括电梯、 水泵、水箱、避雷设施、消 防设备、楼道灯、电视天线 、发电机、变配电设备、给 排水管线、电线、供暖及空 调设备等。 共有部分 共用设施：一般包括道路、绿 地、人造景观、围墙、大门、 信报箱、宣传栏、路灯、排水 沟、渠

6、、池、污水井、化粪池 、垃圾容器、污水处理设施、 机动车（非机动车）停车设施 、休闲娱乐设施、消防设施、 安防监控设施、人防设施、垃 圾转运设施以及物业服务用房 等 共有部分 法定共有部分 根据物权法第六章第七十三条的规定，法定 共有部分包括建筑区划内的道路（属于城镇公共 道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地以及明 示属于个人的除外）、其他公共场所、公用设施 和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他 场地用于停放汽车的车位及电梯、水箱等。 “需要指出的是，本条说的绿地、道路 业主 所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所 有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业 主所有”； 共有的主体

7、共有的主体问题。应当区分实际情况，划分不同的 共有主体范围： （1）业主大会和业主委员会的范围界定全体业主的 范围。 （2）业主大会范围内的相对独立的自然小区，以及 小区内相对独立，形成共有的部分。 （3）具体的楼栋。案例：化粪池 （4）甚至楼层也存在共有的问题。在实践中，应当 区别具体情况，确定共有部分的范围。案例：电 费分摊-产生电费的设备 专有权、共有权、共同管理权的关系 专有权决定共有权和管理权的大小。转让专有权 时，必须同时转让共有权和管理权。不得单独转 让共有权且不得要求分割。 费用分担，收益分配有约定从约定，无约定 以专有部分占总面积的比例确定。（维修资金的 交存、公共部位经营收

8、益的分配） 权利人可以放弃对共有权的占有，但是，不得以 放弃权利为由拒绝履行义务。（空置房物业费的 缴纳） 某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位 于该小区内的1幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了A公 司进行餐饮经营。小区业主认为既然开发商将该幢房屋宣 传为小区会所，那么这幢房屋就应当属于小区的公共配套 设施而归业主共同所有，开发商无权擅自将其对外出售。 于是业主们分别找到开发商及A公司进行交涉，要求将 该幢房屋的所有权及使用权交还业主。然而，开发商却表 示，尽管该幢房屋曾经确实打算用作小区会所，但其建筑 面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员也从未承诺过 该幢房屋将归属业主共同所有。

9、因此，开发商有权对该幢 房屋进行出售。 对此，业主想知道：能否通过诉讼的方式取得对该幢房 屋的共有权利？ 案例: 小区会所归谁所有？ 律师解疑：会所、学校、地下车库不属 于业主共有 对此，建筑物区分所有权的解释予以 了明确界定，建筑区划内的房屋（包括整 幢建筑物）以及车位、摊位等特定空间， 只要符合“具有构造上的独立性，能够明 确区分；具有利用上的独立性，可以排他 使用；能够登记成为特定业主所有权的客 体”三项条件，就应当认定为专有部分。 律师解疑：会所、学校、地下车库不属 于业主共有 也就是说，除规划确定的物业管理用房外 ，通常情况下的会所、幼儿园、学校、地 下车库位或其他具有特定用途的房屋

10、，只 要符合物权登记要求，能够登记房屋产权 的，均将视为专用部分而不属于业主共有 。业主的要求难以得到法院的支持。 会所、学校、地下车库不能改变用途 但如果业主们有明确的证据可以证明，开 发商在项目销售时，就该幢房屋的特定用 途对业主进行过具体、确定的说明和允诺 ，并且该说明和允诺对业主购房合同的订 立及商品房价格的确定有重大影响的，则 业主可以通过诉讼的方式追究开发商擅自 变更该幢房屋特定用途的违约责任。 业主使用房屋不能损害他人合法权益 可以分为四大类： 一、是危害建筑物安全的行为； 二、是侵占共有部分的行为 三、是破坏公共环境的行为； 四、是拒绝公共费用承担的行为。 因为共有所以不行 损

11、害他人合法权益的十四种行为 （一）损害、拆改房屋承重结构、主体结构 （二）损害或者违章使用电力、燃气、消防 设施 （三）在建筑物内放置危险（存放超过安全 标准的易燃、易爆、剧毒物品）、放射性 物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正 常使用 ，排放有毒、有害物质; （四）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的 形状、颜色等损害建筑物外观； （五）违反规定进行房屋装饰装修 （六）破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途； （七）违法搭建建筑物、构筑物 （八）违章搭建、加建、改建，侵占、挖掘 公共通道、道路、场地或者其他共有部分 （九）侵占或者损坏物业共用部位、共用设 施设备，擅自移动共用设施设备或者擅自 改变共用设

12、施设备用途； 损害他人合法权益的十四种行为 （十）随意倾倒或者抛弃垃圾、污水和杂物 ，往楼下抛弃物品；排放超过规定标准的 噪声 （十一）侵占绿地，毁坏绿化； （十二）随意停放车辆，妨碍消防通道和道 路畅通 （十三）违反 规定饲养动物 （十四）拒付物业费 （依据审建第十五条、物权法第八十三 条、广西物业条例四十六综合而成） 损害他人合法权益的十四种行为 业主使用房屋不能损害他人合法权益 解读： 1、首次把不交费列为损害他人合法权益的行 为，这对物业服务企业催缴费用是十分有 利的。 2、破坏公共环境是行为很多，包括不可称量 物的影响，如电磁波的影响 3、 “损害他人合法权益的行为”的范围。 其中包

13、括对外墙面形状和颜色的违规破坏 和改变，例如擅自装防护窗或者擅自涂漆 等。 车库、车位产权归属的争议 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车 库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车 库的归属，由当事人通过出售、附赠或者 出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放 汽车的车位，属于业主共有。 车库、车位产权归属的争议 建设单位按照配置比例将车位、车库，以 出售、附赠或者出租等方式处分给业主的 ，应当认定其行为符合物权法第七十四条 第一款有关“应当首先满足业主的需要” 的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑 区划内规划用于停放汽车的车位、车库与 房屋

14、套数的比例。 车位可以出售给小区外的人吗？ 物权法第74条第1款规定：“建筑区划内 ，规划用于停放汽车的车位、车库应当首 先满足业主的需要。”这一规定主要是针 对“现实生活中有的开发商将车位、车库 高价出售给小区外的人停放”的现象而对 车位、车库的流转所作的必要的限制，在 一定程度上体现了法律对市场的干预。 车位可以出售给小区外的人吗？ 首先满足业主的需要 物权法第74条第1款在“首先满足业主的 需要”之前使用了“应当”一语，属强制 性规范。准此以解，如果建设单位违反“ 首先满足业主的需要”的规定，将建筑区 划内规划用于停放汽车的车位、车库通过 出售、赠与或者出租等方式处分给业主以 外的人，其

15、交易即因违反法律的强制性规 定而无效，这种无效属于自始、当然、确 定、永久无效。 车位可以出售给小区外的人吗？ “业主”购买了商品房的“业主” ，而 不是仅购买了车位、车库的“业主” 既然建筑区划内的车位、车库可以构 成建筑物的专有部分，当然可以独立作为 交易的客体，买受人也就自然地成了该建 筑区划内的业主。准此以解，车位、车库 “首先满足业主的需要”即无意义。 理解为首先满足业主需要是解决车位、车 库问题的基本原则和前提条件 。 车库、车位产权归属的争议 那么是业主、还是开发商所有呢？ 由于业主与开发商之间的地位是不平等的 ，依照双方约定则很容易置业主于不利的 地位。一般来说，不可能是业主，

16、而只可 能是开发商。换言之，车库、车位产权的 初始所有权是开发商的。 由此推论，判断是否为开发商所有，关键 是看规划中，是否有车位、车库的明确约 定，有应该确认是开发商所有，否则为全 体业主所有。 律师解疑：车位权属分两类，“专有”、“ 共有”看规划。 根据建筑物区分所有权的解释第五条及第六 条解释，再结合物权法的基本规定，要判定 某一建筑区划内的停车位权属首先应当查验小区 规划：如果该停车位为规划确定用于停放汽车的 车位则开发商可以出售、附赠或出租等方式处分 给业主，作为业主所有的专用部分；如果该停车 位属于建筑区划内在规划用于停放车辆的车位之 外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位 ，则应当认定为业主共有的车位，对于该部分车 位，开发商无权进行任何形式的处分。 案例： 开发商有权出租车位吗？ 陈小姐于年初正式搬入了自己位于北市区某小区 的新居，并以每月180元的价格向开发商租赁了一 个紧挨自家楼下的露天停车位来