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1、2008-12-191西南财经大学会计学院本科课程nn资产评估学n第四章房地产评估（一）n建筑物评估n西南财经大学会计学院潘学模nnpanxuemonn2008年9月nnDate12008-12-192第四章（一）建筑物评估n说明：n房地产评估包括了房屋评估、构筑物评估、在建工程评估、土地使用权评估等，内容比较繁杂。n为了便于讲授，在讲课时将房地产分为两个大的部分来讲授：一是建筑物评估；二是土地使用权评估。nDate22008-12-193第四章（一）建筑物评估n教学目的n通过本章的学习，基本了解房地产特别是房屋、构筑物等的一些基本知识、基本的评估原理和评估方法。Date32008-12-19
2、4第四章（一）建筑物评估n学习要求n在本章的学习中，要求掌握：n1、建筑物、房屋、构筑物、在建工程、土地、房地产等的基本概念；n2、上述每类资产的特点；n3、上述每类资产的价值构成；n4、上述每类资产的评估依据；n5、上述每类资产评估的方法以及评估方法运用中要注意的问题。Date42008-12-195第四章房地产评估（一）建筑物评估目录n一、建筑物概述n二、房屋概述n三、房屋评估概述n四、构筑物的评估n五、在建工程的评估n六、房屋评估报告及其附件n复习思考题、评估实例Date52008-12-196一、建筑物概述n（一）建筑物的概念n建筑物是指附着于地上或地下由人工建造的定着物，包括房屋和构
3、筑物两大类。nDate62008-12-197一、建筑物概述n（二）房屋的概念n房屋是指供人居住、工作、进行其他社会活动以及储藏物品等的工程建筑，一般由基础、墙、门、窗、柱和屋顶等主要构件组成。nDate72008-12-198一、建筑物概述房屋饭店Date82008-12-199一、建筑物概述房屋光华楼（财大）Date92008-12-1910一、建筑物概述房屋体育馆（财大）Date102008-12-1911一、建筑物概述房屋上由古镇（四川雅安）Date112008-12-1912一、建筑物概述房屋邓小平故居Date122008-12-1913一、建筑物概述房屋邓小平故居展览馆Date13
4、2008-12-1914一、建筑物概述房屋四川阆中古城Date142008-12-1915丽江古城Date152008-12-1916丽江古城Date162008-12-1917Date172008-12-1918Date182008-12-1919Date192008-12-1920Date202008-12-1921Date212008-12-1922Date222008-12-1923Date232008-12-1924Date242008-12-1925Date252008-12-1926Date262008-12-1927Date272008-12-1928Date282008-12
5、-1929Date292008-12-1930Date302008-12-1931Date312008-12-1932Date322008-12-1933Date332008-12-1934一、建筑物概述（三）构筑物的概念n构筑物则是指除房屋以外的工程建筑，如道路、水坝、隧道、水塔、桥梁、烟囱、水塔、铁路、污水池、围墙、管道、露天库等。nDate342008-12-1935一、建筑物概述构筑物围墙及道路Date352008-12-1936一、建筑物概述构筑物地下商城Date362008-12-1937一、建筑物概述构筑物游泳池Date372008-12-1938一、建筑物概述构筑物立交桥Dat
6、e382008-12-1939一、建筑物概述构筑物球场Date392008-12-1940一、建筑物概述构筑物草坪Date402008-12-1941一、建筑物概述构筑物私人游泳池Date412008-12-1942一、建筑物概述构筑物雕像Date422008-12-1943一、建筑物概述n（四）房地产的概念n房地产是指土地、建筑物及其地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益n房地产估价规范（1999）。nDate432008-12-1944成都市中心Date442008-12-1945一、建筑物概述n（五）房屋的分类n1、按用途划分。分为经营性和非经营性。n（1）经营性n商服业（商业
7、及服务业）n工业（含仓储）n综合nDate452008-12-1946一、建筑物概述n（2）非经营性n住宅n其他Date462008-12-1947一、建筑物概述n2、按建筑结构（即承重构件的材质）划分n（1）钢结构n是指其承重构件（如梁、柱、屋架等）是用钢材制作的建筑物。nDate472008-12-1948钢结构Date482008-12-1949一、建筑物概述（2）钢筋混凝土结构是指其承重构件（包括梁、柱、屋面板、楼板等）是用钢筋混凝土建造的建筑物。nDate492008-12-1950一、建筑物概述钢筋混凝土结构Date502008-12-1951一、建筑物概述n（3）砖混结构n是指其
8、主要承重构件（如柱、墙等）是由砖砌筑而成的建筑物。Date512008-12-1952砖混结构Date522008-12-1953一、建筑物概述砖混结构Date532008-12-1954一、建筑物概述（4）砖木结构n是指其主要承重构件（如梁、柱、墙等）是由木材与砖构成的建筑物。通常其樑为木结构构成，墙、柱为砖砌成。nDate542008-12-1955砖木结构Date552008-12-1956一、建筑物概述砖木结构Date562008-12-1957一、建筑物概述砖木结构Date572008-12-1958一、建筑物概述（五）其他结构凡不属于上述结构的建筑物均归入此类，如竹结构、石结构、木
9、板房等。Date582008-12-1959其他结构Date592008-12-1960其他结构碾房Date602008-12-1961其他结构农家房Date612008-12-1962一、建筑物概述n（六）建筑物的特点n1、不可移动性n2、与土地的不可分割性n3、使用时间较长n4、投资大n5、会随着时间的推移而发生折旧n6、建筑物所有权受其占用范围内的土地使用权性质与年限限制。Date622008-12-1963二、房屋概述n（一）房屋的范围界定n1、权属方面的界定n这是指所有权与使用权方面的界定。n2、形体方面的界定n主要是与机器设备、构筑物、土地等之间的界定。nnDate632008-1
10、2-1964二、房屋概述n（二）房屋的价值构成n基本公式：n重置成本=建安工程费+专业费用+建设税费+建设期利息+开发商利润nDate642008-12-1965二、房屋概述n式中：n1、建安工程费n是指完成建筑物的建筑、安装、装饰及与建筑物不可分离的设备等工程，按相应定额计算出的合理工程造价。nDate652008-12-1966二、房屋概述n2、专业费用n是指在整个建筑物建造过程中发生的必要专业服务及管理费用，包括:n（1）前期工程费n指建筑工程非正式建造之前发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察测绘、概预算编制、场地临时用水、用电及场地平整等发生的支出。nDate662008-12
11、-1967二、房屋概述n（2）工程附加支出n包括招投标费、工程预算审查费、质量监督费、竣工图费等。n（3）建设单位管理费n指房地产开发企业为组织开发经营活动所必须发生的支出费用。Date672008-12-1968二、房屋概述n3、建设税费n是指在建造建筑物过程中政府相关部门收取的市政配套等税费，包括：供水、供电、供气、排水、排污、道路开口等费用。nDate682008-12-1969二、房屋概述n4、建设期利息n指按合理的建设期和按适当的贷款利率计算的投入资金的利息。n5、开发商利润n也叫投资利润，指对建筑物的投资应获得的正常利润。Date692008-12-1970二、房屋概述n以下根据建
12、造的目的和方式不同，来看看房地产的价值构成（新加内容）n（注：房屋的价值与房地产的价值不同，房屋的价值应不包含土地的价值，但为了便于讲授起见，暂将土地的价值包括在内）nDate702008-12-1971二、房屋概述n房地产的价值构成n1、自用自建n如企业自己建造自己使用，则理论上应包括：n征地费、拆迁补偿安置费、前期工程费（规划、勘察、设计、三通一平等）（以上是土地费用）、建筑安装工程费、各种税费、不可预见费用、资金成本等；Date712008-12-19722007年3月16日，重庆杨家坪某建筑工地上，一钉子户的房子像个孤岛耸立在工地中央Date722008-12-1973Date7320
13、08-12-1974Date742008-12-1975二、房屋概述n2、自用他建n另加上：施工企业管理费、利息费用、合理利润、施工企业营业税；nnDate752008-12-1976二、房屋概述n3、房地产开发企业的商品房n再加上：n小区内基础设施配套费（道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等）n公共配套设施费（包括：治安点、幼儿园、消防、自行车棚、停车场、公共厕所、会所、健身房、游泳池等）nDate762008-12-1977二、房屋概述n开发间接费用（指开发企业直接组织管理开发项目发生的费用）n开发企业营业税n开发商利润n其他Date772008-12-1978三、
14、房屋评估概述n（一）评估依据n1、法规依据n中华人民共和国城市房地产管理法1995年1月1日起执行n建设部、国家质量监督局：房地产估价规范1999年6月1日实施n原城乡建设环境保护部：房屋完损等级评定标准1984年11月8日颁布Date782008-12-1979三、房屋评估概述n2、行为依据n评估业务约定书n其他有关部门的委托书等（如法院等部门的直接委托）nDate792008-12-1980三、房屋评估概述n3、产权依据n房屋所有权证n国有土地使用证n特殊情况下：n有关报建资料（有的房屋未办理产权证，但各种报建手续齐备，则可视同产权）nDate802008-12-1981三、房屋评估概述n
15、4、取价依据n委托方提供的财务会计资料n资产评估申报明细表n现场勘察所取得成果；n委托方提供的平面图、设计图、施工图、工程结算、概预算、竣工决算等技术经济资料；nDate812008-12-1982三、房屋评估概述n省颁建设工程计价定额n定额造价部门发布及评估机构收集的相关工程造价实例；n其他相关的配套执行文件及评估参数。n各地、市与建筑工程有关的各种税费征收标准nDate822008-12-1983三、房屋评估概述n建筑材料现行市价n当地近期房地产交易市场价格（指商品房）n国家发布的有关统计资料（如房地产价格指数）n固定资产折旧的有关规定Date832008-12-1984三、房屋评估概述n
16、（二）评估方法n评估方法的确定与房地产的存在形态有关n1、房地产的存在形态（新增内容）n（1）主要形态n第一、只有土地使用权n第二、房地合一状态下的物质实体及其权益（包括土地、房屋、构筑物等）Date842008-12-1985三、房屋评估概述n（2）其他形态n已经灭失的房屋及构筑物nDate852008-12-1986三、房屋评估概述n2、确定评估方法的思路n评估方法总的有两种：房地分离评估和房地合一评估Date862008-12-1987三、房屋评估概述n3、具体的评估方法n包括成本法、市场法、残余法等。Date872008-12-1988三、房屋评估概述n（三）房屋评估原则n1、基本原则n（1）合法性原则n合法是指符合国家的相关法律、法规和当地政府的有关规定。nDate882008-12-1989三、房屋评估概述n（2）最佳使用原则n是指估价应以估价对象的最
