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1、8989平方米三房设计平方米三房设计 2011 户型设计专题研究系列 背 景 n学术上并没有中小户型的准确定义，但是在国家三次 政策的下发后，市场上开始了中小户型的说法。实际上 中小户型关心两个户型面积数据90、120（144），也就 是90平方米以下的户型、 120（144）平方米以下的普通 住宅户型，由于144平方米以内还有较大的发挥空间，普 通住宅一般来说也在144平方米以内，所以中小户型研究 的主要是90平方米以下的户型,作为主力市场而言主要研 究6090之间的两房、三房户型。 目 录 n市场部分 n设计部分 n成本部分 市场部分 否定之否定概念 户型大小的决定因素 否定之否定、循环上
2、升：户型面积的变化过程及分析， 其中的规律具有共性，各城市都会有这个过程。 小大小大小 计划 经济 年代 发展初期 ：地价低 、房价低 房价上涨 ：总价因 素 郊区化： 房价不高 、舒适 房价再涨 ：客户变 化 市场部分 市场部分 户型大小的决定因素： n楼盘整体 1/地块地理位置、资源（城市中心、郊区、地铁口、景观等） 2/竞争环境市场情况、竞争对手（现状产品、策略） 3/公司开发思路、项目定位（档次、销售速度、品牌） 4/政策等其他因素 n楼盘内部 1/资源分配 2/具体的情况 设计部分 设计措施 设计关注点 设计创新 设计部分 n减少公共交通面积 1/一梯多户的情况、走道的处理 2/小高
3、层、高层的情况（设备间、管井） 3/首层入户门厅的处理 n减少户内交通面积 1/户型组合方式 2/走道的处理 3/客户的感受（入口玄关、客厅与餐厅、主卧室的入户） n根据功能分配面积，分清主次，强调功能的复合性。 1/书房与卧室的复合 2/卫生间功能的分开，解决冲突。 n n设计措施设计措施 设计部分 n面积的梯级、房间尺寸的匹配 1/客厅、主卧室 2/厨房、卫生间 n规范要求、使用要求最小尺寸、面积要求 1/厨房、卫生间 2/客厅的家具布置、流线可行 n结构形式的影响 1/砖混、框架、异型框架的墙厚变化 2/厨房、卫生间的面砖、抹灰厚度 n家具尺寸的变化 1/电视机采用液晶、尺寸在变大、变薄
4、。 2/床的尺寸在变化 3/柜式空调机室外机的尺寸较大。 n n设计关注点设计关注点 设计部分 面积计算折减列表 （规划与建设口径不一致/地方规定不同）： n户型内部 1/凸窗、2200以下的落地凸窗 2/两层高阳台、露台 3/阳台计算一半面积 4/户内的两层高空间 5/室外空调机位、外墙管井和管道 n公共空间 1/一层的架空花园、2200层高以下的一层车库、储藏间。 2/室外的楼梯 3/楼梯下部空间 n n设计创新设计创新 设计部分 面积计算折减列表 （规划与建设口径不一致/地方规定不同）： n公共空间 1/一层的花园 2/半地下、地下车库等空间不计入容积率 n模糊地带 1/不可利用空间。
5、2/正负零标高的确定 3/住户自行搭建 n n设计创新设计创新 设计创新 n 8989平方米三房系列（平方米三房系列（1 1）多层 ）多层 设计创新 n 8989平方米三房系列（平方米三房系列（1 1）客厅 ）客厅 设计创新 n 8989平方米三房系列（平方米三房系列（1 1）客厅 ）客厅 设计创新 n 8989平方米三房系列（平方米三房系列（1 1）主卧室 ）主卧室 设计创新 n 8989平方米三房系列（平方米三房系列（1 1）次卧室 ）次卧室 设计创新 n 8989平方米三房系列（平方米三房系列（1 1）餐厅、卫生间 ）餐厅、卫生间 设计创新 n 8989平方米三房系列（平方米三房系列（1
6、 1）厨房 ）厨房 设计创新 n 8989平方米三房系列（平方米三房系列（1 1）客厅 ）客厅 设计创新 n 8989平方米三房系列（平方米三房系列（1 1）主卧室 ）主卧室 设计创新 n 8989平方米三房系列（平方米三房系列（1 1）次卧室 ）次卧室 设计创新 n 8989平方米三房系列（平方米三房系列（1 1）次卧室 ）次卧室 设计创新 n 8989平方米三房系列（平方米三房系列（1 1）餐厅 ）餐厅 设计创新 n 8989平方米三房系列（平方米三房系列（1 1）厨房、卫生间 ）厨房、卫生间 设计创新 n 8989平方米三房系列（平方米三房系列（7 7）小高层 ）小高层 设计创新 n 8
7、989平方米三房系列（平方米三房系列（8 8）小高层 ）小高层 设计创新 n 8989平方米三房系列（平方米三房系列（9 9）中高层两户 ）中高层两户 设计创新 n 8989平方米三房系列（平方米三房系列（10 10）中高层两户）中高层两户 设计创新 n 8989平方米三房系列（平方米三房系列（11 11）中高层三户）中高层三户 设计创新 n 8989平方米三房系列（平方米三房系列（12 12）中高层三户）中高层三户 设计创新 n 8989平方米三房系列（平方米三房系列（13 13）中高层三户）中高层三户 设计创新 n 8989平方米三房系列（平方米三房系列（14 14）中高层三户）中高层三户
8、 设计创新 n 8989平方米三房系列（平方米三房系列（15 15）中高层三户）中高层三户 设计创新 n 8989平方米三房系列（平方米三房系列（16 16）中高层四户）中高层四户 设计创新 n 8989平方米三房系列（平方米三房系列（18 18）中高层四户）中高层四户 成本部分 成本的影响 精装修成本的影响 其他成本影响 成本部分 户型大小成本比较 ： 为分析比较户型与成本和关系，以南京市的东郊小镇多层为例，现将有关直接 与“户”有关的成本罗列如下，不同户型面积成本差异分析： 90平方户型成本21270/90236元/平米； 100平米户型成本21270/100213元/平米，比89户型成本
9、降低23元/平米； 110平米户型成本21270/110193元/平米，比89户型成本降低43元/平米； 120平米户型成本21270/120177元/平米，比89户型成本降低59元/平米； 130平米户型成本21270/150164元/平米，比89户型成本降低72元/平米； 以上费用只是与“户”直接相关的成本，楼梯间建安成本和配套费用。其他成 本与户型(如开间、进深等)也有关系，但就砖混结构来说，按平方米造价而 言，差异应不大。如果是框架结构且内隔墙可以不做，则户型越大，成本 越低。 户型大小的成本差异在小高层、高层上体现的将更加明显，如要增加电梯等费 用的分摊等。 成本部分 各种户型精装修
10、工程成本比较不同： 由于住宅装修中卫生间、厨房间的装修成本要大大高于其他房间的装修成 本。因此在其他房间装修用材标准相同的情况下，卫生间、厨房间所占 的面积比例越小，则成本越高；如果采用两卫单位成本会增加，在此仅 考虑直接成本分析。 户型 成本组成（元/ 平米） A1B2C1 84.44平米（二 房二厅一卫） 104.92平米（三 房二厅一卫） 113.36平米（三 房二厅二卫） 甲方单独分包 部分 187.58168.54184.69 甲供材部分96.0179.69114.78 工程施工费用170170170 其他费用40.9236.7635.48 合计494.51454.99504.96 成本部分 其他成本影响 ： n 同样面宽条件，户型面积减小，进深减小将会导致容积率降低。 n 总的建筑面积不变的情况下，户型面积减小，将导致户数增加，人口密 度增加，社区配套会增加，典型指标是停车数的增加，也会导致成本上 升，特别是车位销售难度较大的楼盘，压力增大。 n 户数增多，销售口相关部门的工作量会增加；总价降低、门槛降低，有 可能客户的层次下降，会加大公司包括物业的管理难度，最终也反映为 成本增加。 谢 谢 大 家个人体会 / 仅供参考 / 互相学习
