工程人员在物业管理前期介入阶段主要工作.

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1、 房地产E网 物业前期介入工程管理知识 房地产E网 内容概括 一、工程人员在物业管理前期介入阶 段的主要工作内容 二、前期介入工程师岗位职责 三、关于新建楼盘前期规划设计的一 些意见 房地产E网 工程人员在物业管理前期介 入阶段主要工作 房地产E网 房地产E网 一、对楼盘工程建设的参与 参与什么？目的是什么？什么人员参与 ？ 房地产E网 从物业管理运作的角度对物业的环境 布局、功能规划、楼宇设计、材料选 用、设备选型、配套设施、管线布置 、施工质量、竣工验收等多方面提供 有益的建设性意见，把好规划设计关 、建设配套关、工程质量关和使用功 能关，以确保物业的设计和建造质量 ，为物业投入使用后的物

2、业管理创造 条件，这是避免日后物业管理混乱的 前提与基础。 房地产E网 参与人员主要是管理中心负责人和工程 技术负责人。 房地产E网 二、参与楼盘工程建设又可分 为三个阶段。 房地产E网 房地产E网 1、在规划设计阶段介入 规划设计是各功能区能否形成完整、舒 适、便利的区域的先天制约因素。同时 ，设计人员主要是从设计技术角度考虑 问题，往往忽视了以后的管理和使用问 题。 房地产E网 因此，物业管理人员在规划设计阶段， 从业主或使用人的角度，从物业管理的 角度，全面细致地反映物业管理能得以 顺利实施的各种需要，以及在以往管理 实践中发现的规划设计上的种种问题或 缺陷，对不当之处提出修改方案，可优

3、 化设计，完善设计中的细节，尽量避免 或减少在接管楼盘后出现的难以解决的 问题。 房地产E网 介入的方式主要有： 1）召开有发展商、规划设计部门、工程建 设主管部门参加的意见交流会（如2001年11 月14日下午召开的“新楼盘意见沟通会”） 2）将对楼盘规划设计方面的意见以文件的 形式向发展商、规划设计部门反映（如发给 设计公司的关于小区电气设计中与用电计 量有关的几点建议。 3）参加设计图纸会审，提出会审意见。 房地产E网 另外，在其他一些工作场合，有机会我 们也可以向设计人员提出意见或反映一 些在物业管理和使用过程中碰到的问题 。 房地产E网 房地产E网 无论任何一种方式，都需要有关的人员

4、 在日常工作中注意了解有关的情况，积 累实际经验，搜集资料、数据，了解有 关的设计规范，熟悉政府部门（如物价 部门、供水、供电部门）的有关文件和 规定。（如：只有熟悉物价部门有关小 区公共用水、用电的摊分办法和用电类 别的划分，才能提出合理安装电表的建 议） 房地产E网 在进行施工图设计之前，把意见提供给设计 部门，并说服其接纳，这种情况是最理想的 。 当然，我们在提建议或意见时要注意措辞、 语气、态度，要顾及设计人员的面子，如果 我们熟悉设计规范，有事实支持自己的观点 ，就会更容易说服其采纳我们的意见（举例 ：接地扁铁问题和帝景遥控浮球加装电磁阀 的案例） 参与规划设计、图纸会审要注意的要点

5、详见 关于新建楼盘前期规划设计的一些意见 房地产E网 几个典型的、影响较大的例子 1）低压配电回路及电能表的合理设置， 以暨南花园高层用电计量为例。 2）高低压配电房、变压器房不宜设在地 下室最低层（防水淹）。以规划大厦为 例。 房地产E网 3）设备房应有足够的维修空间（以鸿景 水泵房为例） 4）水泵房电气控制柜基础高度要适当抬 高（防水淹）。（以骏景为例） 房地产E网 房地产E网 5）应急灯、出口指示灯和疏散指示灯等 和电源线路的连接应通过插头、插座的 连接。（南景园） 6）水、电井房要设照明灯具。（鸿景园 ） 房地产E网 7）同一小区应尽量将监控室、消防中心 集中设置。 以上（1）（4）在

6、完工后已无法更 改，（5）、（6）更改要较大的工作量 房地产E网 2、在施工阶段介入 房地产E网 其作用是： 1）参与施工监理，及时发现施工过程中出现的 质量问题，并适当地向项目公司、总工室等部 门反映，必要时以公司名义发函，促使施工单 位尽快改正，尽可能将建设质量隐患消灭在建 造过程中，从而提高楼盘的建造质量；注意的 重点是隐蔽工程，如埋地线管的材质、管线的 连接、暗敷线是否穿管、采用导线的型号（是 否阻燃），电气连接的紧固，以及是否按设计 要求施工（骏景二期水泵房电柜基础，只用砖 头架起） 房地产E网 2）熟悉管线走向、设备安装及设备调试 等情况，并对图纸的改动作出记录，便 于后期管理，也

7、为接管验收（竣工验收 ）打下基础，可提高验收质量，对验收 中发现的仍需改进之处，也比较清楚， 容易交涉和协调； 房地产E网 3）集图纸、资料、使用说明书，熟悉设 备的功能； 4）要和项目公司、施工单位、设备厂家 及有关部门搞好关系，建立顺畅的服务渠 道，利于后期设备保修和管理。 房地产E网 房地产E网 3、参加各系统设备、设施的验 收和接管移交 房地产E网 1）验收 参加人员要尽可能熟悉有关的施工验收 规范，了解设计要求。 房地产E网 要点： a、 检验设备设施的性能是否达到设 计要求。如：柴油发电机能否手动、 自动启动；启动的时间是否达到要求 ，消防30秒，人防15秒；输出电压和 频率是否稳

8、定，配电开关能否自动切 换等；开启湿式报警阀的试验阀，测 试消防喷淋泵是否能自动启动等。 房地产E网 b、 检查施工工艺。如：设备是否有 编号；配电柜、控制柜及其各回路、 电器元件是否标识清楚；配线是否整 齐；接线是否牢固；有多条（3条）以 上零、地线的要设置零线、地线汇流 排；多股线要压接线耳；线槽盖、线 盒盖是否齐全。 房地产E网 c、 设备、设施外观检查，是否有损 坏、生锈或残缺。 d、 在验收证明书上签字，对存在问 题要如实写上，不要简单签名，或可 注明：我司意见见附页、另发函。（ 以愉景发电机为例） 房地产E网 房地产E网 2）接管移交 要点： a、 要有移交设备清单、资料清单、 项

9、目公司和物业公司双方签字。 b、列出存问题， 由项目公司签字确 认。 c、 明确存在问题的整改责任和整改 时间。 房地产E网 三、筹办物业管理中心 1、拟定工程人员编制； 2、招聘工程人员； 3、制定开盘前工程人员培训计划及培 训内容； 4、标准化管理制度及规程悬挂上墙准 备； 5、协助制定开办预算； 6、跟进管理中心的装修工程。 房地产E网 前期介入工程师岗位职责 房地产E网 1小区绿化、道路、交通、景观、公建 配套、楼宇公共地方、公共設施、車場 管理系统 、小区安全防范系统、商铺、 会所功能布局等规划设计，从物业管理 和日后使用方便的角度提出专业意见。 2参加甲方组织的小区各专业设计、施

10、工图纸会审。 房地产E网 3参与施工现场的了解、跟进，发 现可能影响日后使用或管理运作的因 素及时反馈给甲方采取适当施。 4召开有集团总工室、发展商、规 划设计部门、工程建设主管部门参加 沟通意见交流会。 房地产E网 5协助制定开办预算。 6议定工程人员编制。 7招聘工程技术人员。 8 跟进管理中心的装饰工程。 房地产E网 9各系统设备设施的验收和接管移 交前的遗留问题及待改善事项向甲方 提出。 10按照中华人民共和国房屋接管 验收标准及集团工作程序协助编制 物业接管计划。 房地产E网 关于新建楼盘前期规划设计 的一些意见 房地产E网 一、建筑专业 1、根据住宅设计规范：外窗窗台距楼 面、地面

11、的净高低于0.9米时，应有防 护设施，所以窗台高度低于0.9米的开 启窗应设安全防护栏； 2、住宅的厨房宜设排烟气的烟道，避 免各厨房抽油烟机的排气管直接向室 外甚至是卧室窗户排放，造成居室周 围环境污染和影响外立面美观以及邻 里不和； 房地产E网 3、住宅各厅房应预留合适的空调室 外机位、空调排水孔及排水管，避免 没有预留或预留位置不够或所需排水 管、铜管过长。“YJ”楼盘32栋临新港 西路的部分空调室外机位净宽不足， 造成空调机难于安装，经处理后虽然 可安装小功率空调机，但未有足够散 热空间，造成空调机运行12小时就 出现停机； 房地产E网 4、各单体建筑设计应按各自的规范要 求进行，如“

12、JJ”花园幼儿园室外楼梯采 用钢梯，梯板边缘未进行处理，这不 符合幼儿园的设计要求； 5、“YJ”、“JJ”花园设置了户外游泳池 ，但均未按卫生防疫要求设置洗脚池 、淋浴池，造成两处游泳池因整改推 迟开放； 房地产E网 6、公司现在普遍采用的窗户做法为平 开与固定组合窗，平开扇的面积不宜太 大，如“YJ”花园一些外窗开启扇宽度， 最大的达到700mm，造成平开窗铰链强 度不足，也易造成业主开启不方便、不 安全； 7、由于商铺可能会被间隔，从而改变 了原来的空间形态，可能导致原设置于 商铺内的消防栓失去了原有的作用，因 此建议尽可能将消防栓设置于公共走道 ； 房地产E网 8、有通车需要的路面、广

13、场，如需要 饰面，应考虑车流的荷载，以免饰面 被过早和频繁压坏。（如八骏广场的 广场砖被压坏严重）； 9、某楼盘一层有两套房的阳台利用幼 儿园的楼面填高作阳台。由于幼儿园 、住宅的基础沉降不均匀，造成阳台 出现一条仿如断开式的裂缝，阳台分 隔墙出现应力裂缝，建议以后在设计 中尽可能避免这种情况； 房地产E网 10、各运动场所的设计尽可能依体育 场地规范设计（如：灯光、场地大小 等）； 11、会所应有足够的安全防护措施， 如围栏应达到规范要求的高度，地面 防滑，泳池饰面防锋利伤人处理，泳 池的围蔽不能太矮等； 12、预留会所广告位置； 房地产E网 13、地下室墙面、天花、地面的装 饰，建议设计图

14、纸加以明确； 14、化粪池井盖设置，在绿化带内 深埋在花基下，并且没有明显标志 ，导致清理化粪池时要重新开挖花 基，重新升高化粪池检修口等。 15、储水池渗漏现象普遍，如喷泉 用水、游泳池，生活水池等，建议 设计中要有明确和有效的防水措施 ； 房地产E网 16、电梯门前地板应向外倾斜一个合 理的坡度，以防水流入电梯井道； 17、“JJ”花园大堂需经过几级楼梯方 可进入电梯，不利于残疾人及老人坐 轮椅进出，应考虑设计无障碍通道； 18、小区内设备房按类别采用通用锁 匙（如电表房用一类通匙，电梯机房 用一类通匙等）； 房地产E网 19、首层大堂活动通风窗应安装防盗 网以配合门禁系统使用。 房地产E

15、网 二、弱电专业 房地产E网 1、 消防梯、客梯轿厢内的紧急呼叫 ，应连通监控中心或消防中心； 2、为优化人员及设备的管理，节省 人力资源，小区的保安监控中心及消 防控制中心宜统一设立，不宜分期设 置多个控制中心； 房地产E网 3、弱电系统（包括消防报警）应设 专用接地装置，在系统设计时应把弱 电防雷装置一并纳入设计范围； 4、为方便值班保安及业主确认访客 身份，在小区出入口应设可视对讲门 口机； 房地产E网 5、一个工程项目不宜多个施工单位 ，如门禁系统、防盗门、电控锁、可 视对讲、IC卡分别由不同单位施工， 系统出现故障，互相推卸责任，难以 及时解决问题； 6、设施、设备选型不合理，如密码 防盗门锁，不适合使用频繁的小区以 致造成故障频繁； 房地产E网 7、小区智能化系统应统一考虑其涵盖范 围，尤其考虑到未来的发展，预先敷设 空管（如在分区、分期结合处，预埋空 管）；监控系统、消防报警系统要考虑 总体统一管理，预留足够容量； 8、小区应预留足够电话容量，避免引致 业主投诉。 房地产E网 9、有条件时，强弱电管井分开设置，当 共用时，强、弱电管线应分向设置； 10、车辆收费系统与管理中心财务联网 ，且收费亭根据实际情况设置空调设备 ； 11、消防和监控中心应安装防静电地板 、空调及电话。 房地产E网 三、强电专业 房