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1、1 珠三角四个主要城市珠三角四个主要城市 三旧改造及城市更新政策培训三旧改造及城市更新政策培训 深圳市、广州市、东莞市、佛山市 附：惠州市三旧改造政策分析 2 一、深圳市城市更新政策 二、广州市城市更新及三旧改造政策 三、东莞市三旧改造政策 四、佛山市三旧改造政策 五、各城市政策比较分析 附：惠州市三旧改造政策分析 目录目录 3 目录目录 四 三 二 一 城市更新政策介绍 城市更新基本概念 城市更新分类解读 城市更新主要程序 五 非农建设用地及征返用地转让办法 4 Part 1 深圳城市更新政策介绍 5 城市更新政策介绍城市更新政策介绍 时间名称 2005关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的
2、实施意见 深府200556号 2007关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知深府办2007159号 2007关于工业区升级改造的若干意见深府200775号 2008关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见深府办200835号 2008关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案深府办200893号 2009广东省政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978号 ） 2009深圳市城市更新办法市政府令第211号 2010关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知深规土(2010)59号 2010深圳市人民政府关于深入推进城市更新工作的意见深府2010193号 20
3、10拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则深规土2010324 2010深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行） 2011城市更新单元规划审批操作规则（试行） 2011深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定 2012深圳市城市更新办法实施细则深府20121号 2012关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施深府办201245号 6 Part 2 深圳城市更新基本概念 7 2.1 城市更新的必要条件 城市更新基本概念城市更新基本概念 城市的基础设施、公 共服务设施亟需完善. 环境恶劣或者存在重 大安全隐患. 现有土地用途、建筑 物使用功能或者资 源、能源利用明显不 符合社会经济发
4、展要 求，影响城市规划实 施. 依法或者经市政府批 准应当进行城市更新 的其他情形. 城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住 宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和办法规定程序进 行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动： 8 2.2 城市更新的三个途径 综合整治类 功能改变类 拆除重建类 不改变土地使用权的权利主体和使用期限 保留建筑物的原主体结构 改善消防设施 改善基础设施和公共服务设施 改善沿街立面、环境整治 既有建筑节能改造 不改变建筑主体结构和使用功能 改变部分或者全部建筑物使用功能 可能改变土地使用权的权利主体 可能变更
5、部分土地性质 严格按照城市更新单元规划、城市 更新年度计划的规定实施 城市更新基本概念城市更新基本概念 9 2.3 城市更新单元 城市更新单元 l拆除重建 城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新 活动而划定的相对成片区域； l基本单位 确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基 本管理单位 l多个项目 一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目 城市更新基本概念城市更新基本概念 10 2.3 城市更新的规划计划 城市更新单元的边界应结合更新地块、行政区划、法定图则的界线及道路围合、山体、 河流等自然地理实体边界进行划定。 如何确定城市更新单元的边界？ 旧居住区建筑物
6、建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元 已纳入市城中村综合整治）计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域原则上不得单独 拟订为城市更新单元。 不得拟定城市更新单元的情况？ 城市更新基本概念城市更新基本概念 11 2.3 城市更新的规划计划 城市更新单元内拆除重建用地的面积原则上应当大于10000平方米。 城市更新单元内拟拆除重建范围的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的60%。 五类用地：国有已出让用地、城中村用地、旧屋村、已按历史遗留违法建筑处理的用地 ，已按登记历史遗留问题处理用地。 注：城中村用地就是指非农指标覆盖的地块，为了达到五类用地要求，才出现很多开发 商购买非农指标
7、的情况。 确需纳入城市更新单元的边角地、夹心地、插花地等未出让的国有用地总面积不得超过 项目建设用地面积的10%，位于特区内的不得超过3000平方米。 城市更新单元的面积及建设量要求？ 申报的城市更新单元应保障规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其它城市公 共利益项目可按规划实施；同时确保用于城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共 利益项目建设的用地应大于3000平方米且不小于拆迁范围用地面积的15%。 城市更新单元配套设施及建设量要求？ 城市更新基本概念城市更新基本概念 即：五类用地不 少于60%。 12 2.3 城市更新的规划计划 l城市更新单元规划的制定计划； l已具备实施条件的
8、拆除重建类和综合整治类城市更新项目； 其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 l相关资金来源等内容； 城市更新年度计划 城市更新基本概念城市更新基本概念 13 Part 3 深圳城市更新分类解读 14 3.1 综合整治类城市更新 城市更新分类解读城市更新分类解读 基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目. u不改变建筑主体结构和使用功能； u一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。 综合整治包括哪些内容？ 沿街立面更新环境绿化美化公共服务设施改造 15 3.1 综合整治类城市更新 城市更新分类解读城市更新分类解读 由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化. 综合整
9、治的实施主体是谁？ 市政府区政府权利人其他相关人 有关部门批准或者备案 经费 来源 申报 涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境 区政府制定方案并组织实施 16 3.2 功能改变类城市更新 城市更新分类解读城市更新分类解读 符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要. u1、符合城市规划； u2、已取得深圳市建设用地规划许可证和深圳市建设工程规划许可证； u3、已签订深圳市土地使用权出让合同书并付清地价款； u4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。 进行功能改变的条件是什么？ 17 3.2 功能改变类城市更新 城市更新分类解读城市更新分类解读 具有以下情形之一的，不得实施
10、功能改变类城市更新: 禁止功能改变的情况有哪些？ (一)申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的 (二)申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风 格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的 (三)申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能 的 (四)建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计 ，或者公共安全、 消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的 (五)申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建 筑物剩余部分使用不便的 (六)建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及
11、同一宗地内其他主张与改 变功能有利害关系的业主同意的 (七)未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的 18 3.2 功能改变类城市更新 城市更新分类解读城市更新分类解读 向市规划国土部门申请办理规划许可变更和相关手续. 如何申请建筑物功能改变？ 土地使用权人 或建筑物业主 递交申请材料 受理申请 公示规划审批 土地部门签订土地 使用权出让合同的 补充协议 付清地价款 规划部门收回原深圳市建设工 程规划许可证重新核发建设 工程规划许可证或建筑工程装 饰、装修许可文件 19 3.2 功能改变类城市更新 城市更新分类解读城市更新分类解读 功能改变后补缴地价怎样计算？ 原有建筑面积 部
12、分补缴地价 原土地用途剩余期限 的公告基准地价 改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价 改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价. 改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准 增加建筑面积 部分补缴地价 20 3.3 拆除重建类城市更新 城市更新分类解读城市更新分类解读 所有符合改造条件的建成区（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）. （一）更新范围符合更新单元划定的条件; （二）拟建用途符合法定图则的基本规定; （三）业主改造意愿符合两个三分之二的条件; 或者经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。 什么样的片区能进行拆除重建？ 21 城市更新
13、分类解读城市更新分类解读 业主说了算，充分发挥市场的配置作用. 谁来决定改造实施的主体？ 遵循平等自愿的市场原则 土地权利人 房屋权利人 单一权利主体 协议 买卖 原地和异地安置 作价入股合作开发 orororor orororor 3.3 拆除重建类城市更新 22 城市更新分类解读城市更新分类解读 协议出让和公开市场招拍挂. 采用哪种方式出让土地？ 市场主体 政府主导 签订土地使用权 出让合同补充协议 补签土地使用权 出让合同 公开招拍挂 出让土地使用权 3.3 拆除重建类城市更新 23 3.4 拆除重建地价测算 城市更新分类解读城市更新分类解读 u城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原
14、农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域 。 城中村 新建建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价； 建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的 20%补缴地价； 建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地 价。 24 城市更新分类解读城市更新分类解读 l现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价； l超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。 u1993年7月市政府关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知实施前已经形成 的居住用途旧屋。 旧屋村 此部分按基准 地价补缴 3.4 拆除重建地价测算 25 城市更新分类解读城
15、市更新分类解读 u政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。即：70个历史遗留 项目，可按基准地价补交地价。 3.4 拆除重建地价测算 工业区改造 p原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价 ； p原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后 的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价 标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩 余期限以公告基准地价标准计算的地价； 改建为工业用途或者 市政府鼓励发展产业 改造为住宅、办公、 商业等经营性用途 p增加的建筑面积按照公告基准地价标准的 50%缴纳地价。 p增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和 土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算
16、 应缴纳的地价。 26 城市更新分类解读城市更新分类解读 按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合 法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。 即：按照基准地价减去残值。其他情形中最主要的一种是：国有住宅用地改为商住用地。 3.4 拆除重建地价测算 其他情形用地 补缴地价 原有合法建筑 面积地价 改造后应缴地价 27 Part 4 深圳城市更新主要程序 28 城市更新项目审批操作流程城市更新项目审批操作流程 1、更新单元计划立项审批 计划立项申报（ 常态化） 区政府旧 改办初审 市规划国 土委审核 市政府批准 编制、申报单元 专项规划 符合法定图则 规划国土委审批 无法定图则或突破法定图则 市规划委员会建环委审批 单一主体形成 拆迁人申请 签订项目 监管协议 区政府核准 建筑物拆除 原产权
