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1、塞纳河谷二期商业部分塞纳河谷二期商业部分 专题研究报告专题研究报告 20082008年年0101月月 四、商业客群消费行为研究 报告框架 一、城市概况 五、商业定位与设计建议 二、商业板块格局 三、商业发展特征 一、城市概况 1 1 人口概况 廊坊市人口规模在河北省11个市级城市中内仅高于秦皇岛和承德，而市区人口仅为50万人，按 照北京人均商业1.1平米计算，市区商业饱和线约为55万平米。 城市概况 地区2000年普 查 1990年普 查 2000年与1990年比较 总人口 总人口 增加人数 增长率 年均增长率 全 省666865906108275556038359.170.85 石家庄924
2、17518055413118633814.731.34 唐 山704044165905504498916.830.64 秦皇岛2754172246933428483811.541.06 邯 郸8387731756331982441210.91.01 邢 台6644897597662866826911.181.03 保 定1047432096080618662599.020.84 张家口419066041913797190.020 承 德33241643370158459941.360.13 沧 州663920460427915964139.870.92 廊 坊38323463386992445
3、35413.151.2 衡 水415690438281303287748.590.8 2 2 GDP概况 人均GDP水平上，与京津及河北其他城市相比仍处于低点，但较之廊坊相 对薄弱的发展基础，这一水平属于合理现象，随着京津冀经济圈的辐射日益加 深及廊坊自身实力的增强，廊坊的整体经济水平将继续保持积极发展态势。 目前廊坊市人均GDP相当于1997年北京市水平。 2006年人均GDP对比 城市概况 3 3 利用外资概况 2006年实际利用外资额对比廊坊历年实际利用外资额 凭借良好的区位环境及政策支持，廊坊对于外资具有较强的吸引力，近三年 实际利用外资增长率均保持在15以上，2006年实际利用外资额
4、达到3.15亿美 元，远高于保定、秦皇岛等同类城市。 城市概况 4 4 产业结构概况 2006年产业结构对比 与国内其他消费城市第三产业占50比例相比，目前廊坊仍然以第二产业为 主，商业消费尚处于较低等级。 城市概况 廊坊近三年三大产业增长情况 5 5 可支配收入概况 2006年人均可支配收入对比廊坊历年人均可支配收入额 近年来，廊坊市人均可支配收入水平保持了持续上涨的态势，2002年以来 增速连年加快。 2006年人均可支配收入水平超过保定、秦皇岛两市，而同年的人均GDP数 据却较这两市为低，由此可见廊坊具有较好的大众消费基础，经济发展的成果为 普通市民所享。 城市概况 二、商业板块格局 中
5、心商业带 特色商业带 新朝阳商业带 商业板块格局板块划分 新 华 路 银 河 路 和 平 路 路 环南 京 津 高 速 路 环 四 海 路 高 华 祥 路 路 环 东 西 路 环 北 广 阳 道 步 行 街 爱 民 路 金 光 道 廊 坊 道大 金 源道 新奥道 艺术大 本案 新朝阳商业带 中心商业带 特色商业带 新朝阳购物广场 月色广场 明珠商厦 林美商厦 华联商厦 苏宁电器 大中电器 京客隆 沃尔玛和苏宁电器 目前廊坊市已形成三个较为成熟 的商业板块。 位置 位于廊坊市核心地带，以金光道附近的 明珠商厦为圆心，步行在10分钟左右 以内的范围。 规模 约30万平方米。 流量 日平均人流量约为
6、6-8万人左右。 交通 经过的公交线路：1路、 2路、 3路、 5路、6路、8路、11路等。 典型项目 明珠百货。 商业板块格局中心商业带 廊坊核心商业区 特点 中心商业带属于典型的百货、超市、小 商品市场等生活配套商圈。明珠百货属 于该区域最有影响的集中商业，另有月 光广场、华联商厦，整个区域商业放量 巨大，对各层次的消费者具有普遍的吸 引力，是大众性的基础购物场所。 品牌 以明珠百货为例，以传统购物形式为主 要消费模式，主力品牌多为国内一、二 线，如Bossini、only、Veromoad、 Eatm、老人头、金利来、盛大保罗、 皮尔卡丹、罗蒙、九牧王、西域骆驼、 恒源祥、宝马服饰、尼格
7、里拉等。 商业板块格局中心商业带 位置 位于第一大街至第八大街。 规模 约28万平方米。 流量 日平均人流量约为5万人左右。 交通 经过该商业带的公交线路有1路、2路 、3路、13路。 典型项目 女人街、大中电器、苏宁电器、京客隆 超市 商业板块格局特色商业带 特色的步行商业带 特点 该板块主要为步行商业带，以专业市场 和提供广阳区域西部生活配套为主，其 中以女人街最为代表性，并包括了大中 电器、苏宁电器行及京客隆超市，虽然 商业物业业态较为丰富，但呈现杂而乱 的现象，统一管理性和产品协调性较差 ，整体档次处于中档以下，主要满足中 低档城市消费群。 由于进驻门槛较底，经营自由度相对宽 松，吸引
8、来部分极具特色的经营者，如 ，异度法餐，该餐厅经营火爆，深受追 求用餐情调的年轻人喜爱。在女人街附 近，已经有特色商业萌芽的迹象，廊坊 市民的对消费环境的要求，消费产品的 个性化已经逐步趋于明显。 商业板块格局特色商业带 位置 以爱民东道与和平路交叉口西南角的新 朝阳购物广场为圆心，步行在68分 钟左右以内的范围。 规模 约15万平方米。 流量 日平均人流量约为3万人左右。 交通 经过商业带的公交线路：7路、15路、 17路。 典型项目 新朝阳购物中心。 商业板块格局新朝阳商业带 新兴的商业区域 特点 朝阳购物中心属于新建项目，尚处在培养阶段，短时间内无法与传统商圈相抗衡。且由于 20年产权的
9、限制，未来是否盈利还是未知，同时明珠商厦对新朝阳形成了围追堵截的竞争 排斥，而此区域商业为传统购物和专业市场组成，中高档商业向新朝阳商业带转移需考虑 因素过多，因此新朝阳商业带长远发展不被看好。但由于成功引进了沃尔玛超市，其品牌 知名度对整个项目的带动作用加大，也聚拢了商场附近一批的高尚社区消费人群。 品牌 朝阳购物广场从京津等地引进大批知名品牌包括：圣德西、Eatm、polo、Omger、 Veromode、莱克斯威、康耐、沙驰、宾度、swatch、caiso、瑞士格林表。 商业板块格局新朝阳商业带 类别划分商业中心名称位置商圈内店铺租金水平业态组成备注 中心商业带 苏果超市、宝龙仓新华路、
10、光明道交口13 大型超市（宝龙仓、苏果）、服装 店（沿街商铺）、餐饮店（超市底 商、沿街商铺） 临火车站、汽 车站 明珠商圈新华路、建国道交口58 大型商场（明珠商厦）、中小型商 场（华联商厦、大方鞋城、林美商 厦）、服装饰品店（沿建国道两侧 ）、餐饮等（肯德基） 传统商业中心 京客隆商圈新华路、第五大街交口35 超市（京客隆）、商场（温州服装 城）、步行街（四大街、五大街） 、餐饮（麦当劳、肯德基、西餐厅 等） 次商业中心 特色商业带第一大街和平路以东0.4-0.8家具城、 建材专卖、装饰装修公司 三层商业街 第二大街和平路至新开路0.4-0.8 电子商城、家具城、美容美发店、 装饰建材、酒
11、吧休闲娱乐场所、餐 饮 三层商业街 第三大街新开路至建设路0.5-0.8 电子商城、酒吧、休闲娱乐、商品 批发、家庭装修、建材专卖 三层商业街 第四大街建设路至新华路0.6-1酒吧、网吧、KTV、服装专卖 三层商业街 第五大街新华路至银河路0.6-1 餐饮、KTV、服装店、艺术学校等 三层商业街 新朝阳商业带新朝阳商圈和平路、爱民道交口34 大型超市（沃尔玛）、商场（新朝 阳购物中心）、餐饮（永和豆浆、 肯德基等） 次商业中心 商业板块格局各商圈租金水平及业态组成 区域项目名称项目位置商业配套（平米 ） 层数租金商业业态商业售价面积分割备注 东北 区域 阳光佳和 北环道是体育馆向 东500米
12、底商，有一个5层 商业中心 1/2层无限制做餐饮/歌厅 小面积（20100 平）13000-15000， 中面积（100-300平 ）6000-7000,大面 积（300-600平） 5000/6000 （20100平） （100-300平） （300-600平） 尚未经营 阿尔卡迪 亚 北环路北文化艺术 中心西侧 底商（南侧、西 侧、北侧） 2/3层 西侧0.7 、南侧 2.0 超市/餐饮/美容美 发/诊所/服装/银行 /洗衣/建材店 04年5000 大小不等，从 200-600都有 北侧商业预计1万/ 平米，08年销售 和平丽景 和平路以西，北外 环以南 外围底商2层 西侧0.6 ，南侧
13、1.5 医院/诊所/旅行社/ 宠物医院/茶艺/咖 啡/美容美体/酒吧 05年5000元 6000/平 300-500 城市旺点和平路东侧新源道 南 底商2层约0.7以大型餐饮为主02年卖3000多约500 西北 区域 馨境界广阳道南、第八大 街北、永兴路两侧 沿街底商2层0.85 餐饮/茶楼/面包房 、移动/足疗等 06年5000-6000279-300 逸树家 光洋道南侧，廊万 路与银河路之间 底商与步行商业 街 2层无限制做餐饮/娱乐现在报价8100250-260尚未经营 锦绣花苑 广阳道以南，第八 大街以北 底商1层0.8-1 便利店/洗衣/诊所 、小饰品店 已售完120出租率95%以上
14、 广阳区 恒基嘉园廊坊市广阳区金光 道47号 沿街底商1/2层13服装为主05年时7000-8000 属于明珠商圈 都市花园三大街北侧，建设 路东，广阳道南 集中式沿街商业3层1.2大型餐饮已售完400左右 配套费,地下室等其 他费用共约3.8万 安次区蓝波湾光明西道与永兴道 交口西南侧 集中商业、沿街 商铺 3层0.7-1 集中商业和部分沿 街商铺（可做餐饮 ） 报价8000300左右属于西部板块 馨语星苑 光明西道沿街底商3层0.7社区配套商业报价6600180-200属于西部板块 商业板块格局典型项目底商情况 三、商业发展特征 三个特色商业带三个特色商业带 满足生活需求为主满足生活需求为
15、主 最近几年，廊坊市的商业发展极为迅猛，目前已形成了三个不同特色的商 业带，并且新兴商业还在不断的规划和诞生中。 从目前来看，廊坊地区的商业供以满足居民日常生活需求为主。如百货、 超市、餐饮等商业业态，各大商业项目业态布局简单，缺乏特色，停车位匮 乏，配套落后。 1 1 商业发展特征 商业供应量大，人均零售商业面积高商业供应量大，人均零售商业面积高 ，结构分布不均匀，结构分布不均匀 据我司统计，目前廊坊市市区商业规模约73万平方米，按市区常住人口 按50万人计，则廊坊市人均拥有零售商业面积约1.5平方米，已经超越国外 发达国家人均1.2平方米的面积，甚至超过了国内商业发展首屈一指的上海市 人均
16、1平方米的商业面积。 虽然廊坊市区商业同时也容纳廊坊市下辖郊县的部分消费，但考虑到其 郊区人口消费具有消费时间集中，人均消费额低的特点，我司认为目前廊坊 市商业规模已接近饱和性临界线发展状态。 从业态类型方面分析，廊坊市商业在餐饮、休闲、娱乐等类型比例偏低 ，仍有一定需求。 整体而言，市场商业零售业发展空间相当有限，但在餐饮、休闲等配套 方面市场空间具有较大潜力。 2 2 商业发展特征 消费水平增长、结构升级，商业将向更高层次发展消费水平增长、结构升级，商业将向更高层次发展 2006年廊坊人均可支配支出为8242元。高收入者的消费实力是人均消费的2 3倍。值得关注的现象是，居民消费支出平稳增长,而用于购房、社会保障和转 移支出等非消费支出保持较快增长。 进一步细化分析发现，在居民消费支出中，呈现“六升二降”情况，除家庭 设备用品及服务和居住支出下降外，食品、衣着、医疗保健、交通通讯、娱乐教 育文化服务等均呈上升趋势，居民的消费支出逐步向非传统消费支出分流。 由于经济水平的提升使得可支配消费支出提高，并由于可支
