《海口市2012年3月房地产市场研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《海口市2012年3月房地产市场研究报告（66页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、<p>*海口市*2012年3月房地产市场研究报告海口市*2012年3月房地产市场研究报告目录第一部分海口市房地产市场月报4简报4一、宏观经济以及房地产投资环境分析5二、政策时事解析8三、规划时事解析10四、行业时事解析12五、海口土地供需走势解析15六、商品住宅供应市场走势解析21七、成交市场走势解析25八、商品住宅供应市场结构解析28九、商品住宅市场成交结构解析36十、分物业商品住房成交市场结构解析41十一、市场推广走势解析50十二、重点区域市场走势解析54十三、市场营销活动监测61第二部分附件64一、海口商品住宅近三年各指标数据表64二、海口土地市场近三年各指标数据表64三、当
2、月土地列表64四、区域数据篇6663第一部分 海口市房地产市场月报简 报一、宏观时事n 统计局：2月CPI同比升3.2% 居住价格涨2.1%国家统计局发布2012年2月份居民消费价格变动情况显示，2012年2月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.2%，较1月份4.5%的涨幅出现较大回落。n 海南省房地产数据1-2月，海南省全社会固定资产完成投资总额196.76亿元，比上年同期增长9.7%。规模以上工业企业累计完成增加值73.73亿元，同比增长9.6%。二、政策聚焦（一）金融、财税政策中行预计今年存准率下调四次（二）土地政策海南：不得出让未确定容积率等规划的地块三、土地市场统计显示，2012年
3、3月土地市场2幅土地供应，1幅成交。 四、市场情况商品住宅市场供应量大幅上涨，成交量上涨2012年3月，海口商品住宅市场供应面积15.26万平方米，环比上涨366%。3月商品住宅成交16.71万平方米，环比上涨45%，同比下跌66%。一、 宏观经济以及房地产投资环境分析（一）经济时事解析1. 统计局：2月CPI同比升3.2% 居住价格涨2.1%国家统计局发布2012年2月份居民消费价格变动情况显示，2012年2月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.2%，较1月份4.5%的涨幅出现较大回落。 其中，城市上涨3.2%，农村上涨3.2%；食品价格上涨6.2%，非食品价格上涨1.7%；消费品价格上涨
4、3.9%，服务项目价格上涨1.5%。1-2月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨3.9%。 2月份，全国居民消费价格总水平环比下降0.1%。其中，城市下降0.1%，农村下降0.1%；食品价格下降0.3%，非食品价格持平；消费品价格下降0.1%，服务项目价格下降0.2%。 该数据还显示，2月份，居住价格环比上涨0.4%，同比上涨2.1%。其中，住房租金价格同比上涨2.5%，建房及装修材料价格同比上涨2.3%，水、电、燃料价格同比上涨1.7%。解析：2月份全国居民消费价格总水平同比上涨3.2%，创2010年7月以来20个月新低。也低于一年期定期存款利率3.5%。最新的CPI数据意味着我国自2
5、010年2月开始，延续了两年的负利率已结束。2财政部：前两月全国房地产营业税下降22.7%3月12日，财政部发布今年1-2月公共财政收支情况。数据显示，今年前两个月全国财政收入20918.28亿元，比去年同期增加2423.89亿元，增长13.1%。其中，中央本级收入10606.36亿元，同比增长11.3%；地方本级收入10311.92亿元，同比增长15%。其中，全国营业税2934.96亿元，同比增长5.9%。其中，受1至2月全国商品房销售额下降20.9%（销售面积下降14%）的影响，房地产营业税下降22.7%。前两个月财政收入中的税收收入18501.34亿元，同比增长9.5%。非税收入2416
6、.94亿元，同比增加817亿元，增长51.1%。前两个月个人所得税1409.79亿元，同比减少57亿元，下降3.9%。解析：房地产营业税的下降，一方面是受部分地区一些上年末的收入在今年前两个月集中清缴入库等因素影响，另一方面则是销售额下降。此外，个人所得税工薪标准的更改而导致费用标准减收在一定程度上也影响了房地产营业税收。（二） 宏观数据以及房地产投资数据分析1.宏观经济形势1-2月，总的来看，海口市规模以上工业完成工业总产值72.14亿元，同比增长4.5%，增速同比回落10.8个百分点。1-2月，海口市固定资产完成投资60.02亿元，同比增长50%，增速同比提高28个百分点。分产业看，第一产
7、业完成投资1.34亿元，增长1.4倍；第二产业完成投资7.33亿元，增长3.8倍；第三产业完成投资51.35亿元，增长35.4%。1-2月，海口市接待国内外过夜游客人数137.78万人次，同比增长13.5%，增速同比提高11.6个百分点，实现旅游总收入13.67亿元，增长16.2%。1-2月，全市实现社会消费品零售总额59.51亿元，同比增长7.2%，增速同比回落21.2个百分点。限额以上企业商品零售额增长较快的是通讯器材类、中西药品类、石油及制品类、日用品类、体育娱乐用品类，分别增长了88.4%、76.7%、45.1%、38.4%、29.9%。2.海南省房地产数据固定资产投资规模继续扩大，保
8、持平稳增长态势。1-2月，海南省全社会固定资产完成投资总额196.76亿元，比上年同期增长9.7%。规模以上工业企业累计完成增加值73.73亿元，同比增长9.6%。房地产开发投资稳步增长。今年1-2月，全省共完成房地产开发投资91.89亿元，比去年同期增长21.8%。1-2月，海南房屋施工面积79.70万平方米，同比下降26.6%。二、 政策时事解析（一）政策综述1住建部：今年重点稽查保障性工程与房地产调控3月20日，住房和城乡建设部网站公示了2012年重点稽查执法工作方案，统筹部署对中心工作落实情况的监督检查。方案明确2012年重点稽查执法工作的指导思想和工作目标是加强事前、事中监督检查，严
9、肃查处违法违规案件，纠正违法违规行为，净化市场环境，促进依法行政，从而保障住房城乡建设事业科学发展。2011年，住建部重点稽查执法工作内容为保障性安居工程监督检查、房地产市场调控监督检查、城乡规划建设管理监督检查、建筑节能和城镇减排监督检查、住房公积金监督检查、建筑市场和工程质量安全监督检查等方面。方案并要求各地加强组织领导，将开展重点稽查执法工作作为一项重要工作任务，周密部署，扎实推进，加强协作配合，实现纠偏补漏，创新体制机制，规范市场秩序，促进科学发展，保障住房城乡建设各项任务顺利完成。 解析：加强保障性工程监督以及房地产调控监督一直是政府强调的口号，今年的住建部管理也依然离不开保障性用房
10、，调控政策及住房公积金三大管理主线，未来将继续实施执行并抑制投机投资性的需求，放宽市场准入，促进公平竞争。2中行预计今年存准率下调四次今年2月，银行代客结汇1140亿美元，售汇1096亿美元，结售汇顺差44亿美元，大大低于1月份的194亿美元。这与此前央行公布的外汇占款数据形成呼应2月，中国金融机构新增外汇占款251.15亿元，较1月新增额1409.22亿元大幅回落。亦是在2月，央行下调存款准备金率0.5个百分点。 今年外汇占款增长规模会明显低于去年，由于外汇占款主导我国基础货币发行，这会导致国内流动性变得紧张，但央行可以通过下调存款准备金率来对冲，预计今年存款准备金率会下调四次。 解析：这是
11、央行严格管理政策预期的必然选择。去年的连续加息和上调存准使得资金市场捉襟见肘，但通胀阴影却挥之不去，除了1月份季节性因素影响推升CPI再次走高外，国外局势也带来了输入性通胀的压力。流动性过快复苏及复苏预期的推波助澜，将令通胀调控的努力前功尽弃。因此，岁末年初，央行顶住压力，让降准预期自行发酵、减弱，取而代之的是等待合适时机，择机而动。 在外汇占款增量低位徘徊的情况下，处于高位的存款准备金率再次下调空间很大，预计上半年仍将有一次以上的下调，但近期调整利率的必要性不会太大。（二）土地政策1. 国土资源部要求严守城乡建设用地边界中国国土资源部日前通知要求各地严格遵守土地利用总体规划，严守城乡建设用地
12、规模边界，防止城镇建设无序蔓延扩张。      国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知强调，从2012年4月1日起，土地管理各项相关工作以新一轮土地利用总体规划和数据库为依据。各地要从严审查各地区、各部门、各行业编制的城乡建设、区域发展、产业布局、基础设施建设、生态环境建设等相关规划，不得以任何名义改变土地利用总体规划确定的用地规模、结构和布局安排。凡不符合土地利用总体规划的，必须及时调整和修改，核减用地规模，调整用地布局。 通知要求各地严格按照土地利用总体规划确定的基本农田保护目标、保护区布局及管制规则，在土地
13、利用总体规划批准后个月内完成基本农田划定工作。基本农田划定后，实行永久保护，任何单位和个人未经批准不得改变或者占用。要完善基本农田保护区管理，建立基本农田建设集中投入制度。要将新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、土地复垦费、土地出让收入用于农业开发部分等土地整治专项资金向基本农田保护区、集中区和整备区倾斜。加快建设旱涝保收高标准基本农田，引导基本农田整备区内建设用地等其他土地逐步退出。 通知强调，要落实建设用地管制边界和管制区域，严格按照城乡建设用地规模边界、扩展边界和禁止建设边界，允许建设区、有条件建设区、限制建设区和禁止建设区等“三界四区”，尽快将城镇建设用地管制边界和管制区域落到实地
14、，确定管制边界拐点坐标，在主要拐点设置标识并向社会公告，防止城镇建设无序蔓延扩张。严格控制中心城区规划控制范围内、中心城区规划建设用地扩展边界外的规划修改。城乡建设用地扩展边界原则上不得调整。其中禁止建设用地边界，除法律法规另有规定外，不得进行调整。 解析：随着房地产不断地开发，城镇建设用地开始不断向乡村用地倾斜，致使城乡建设用地边界模糊，此举是为了保护农村用地的边界，完善农村用地布局，建立完整农田建设管制规则，防止城镇建设无序的扩张，同时防止房地产地不断开发而使农村用地不断减少，也为了平衡环境的发展。2.海南：不得出让未确定容积率等规划的地块从省住建厅获悉，为规范建设用地容积率管理，遵照国家
15、住建部新出台有关办法，我省今后未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 据省住建厅有关负责人介绍，国家住建部出台的建设用地容积率管理办法已自3月1日起施行。其中规定，任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整，国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。 解析：根据新办法，以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。本次办法的出台将使海南用地管理更加规范。 (三) 其他政策1.国土部：清理小产权房 海口或成试点国土部将在北京、重庆、郑州、海口等小产权房较密集的城市开展试点。上述四个城市较具代表性，北京郊区小产权房密集，高房价将大量刚需族逼向了郊区小产权房；重庆属西部大城市，外来人口多，郊区面积大，小产权房分布零散；郑州小产权房的城中村问题突出；海口旅游度假区存在大量小产权房问题。小产权房的清理思路原则是分类、分步骤推</p>
