《土增清算实务与应对策略20140917讲解》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土增清算实务与应对策略20140917讲解（79页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、正直远见 专注品质 力求卓越 中汇综合性专业服务机构 税务 审计 管理咨询 评估 工程咨询 中汇震南（武汉）税务师事务所有限公司 土地增值税清算实务与应对策略 主讲：夏宏伟 联系电话：15802790907 办公电话：65610203 QQ：375255072 课程安排 内容: 第一节：土地增值税概述 第二节：清算相关政策解析 第三节：清算流程 第四节：清算应对策略 目 录 1、土地增值税概述 2、清算相关政策解析 3、清算流程 4、清算应对应对 策略 土地增值税概述（1） 1、1993年12年31日，国务院颁布土地增值税暂 行条例（国务院令第138号），标志着土地增值 税这一税种在新中国的正
2、式诞生。 2、1994年开征，1994年1月1日起在全国开征土地 增值税。 土地增值税概述（2） 3、2006年3月2日，财政部、国家税务总局关于土地增值 税若干问题的通知（财税200621号文）； 4、2006年12月28日，国家税务总局关于房地产开发企业 土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187 号）；要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税 土地增值税概述（3） 5、2007年12月29日，国家税务总局公布了土地增值税清 算鉴证业务准则（国税发2007132号） ； 6、2008年4月11日，国家税务总局关于进一步开展土地增 值税清算工作的通知（国税函2008318号）
3、； 土地增值税概述（4） 7、2009年4月29日，国家税务总局关于加强税种征管促进 堵漏增收的若干意见（国税发200985号）； 8、2009年5月12日，国家税务总局发布了土地增值税清算 管理规程（国税发200991号）；重申了清算条件、清算 时间要求、核定征收的情形，强调了审核重点，土地增值税 管理制度逐渐完善。 土地增值税概述（5） 9、2010年5月19日，国家税务总局关于土地增值税清算有 关问题的通知（国税函2010220号）； 10、2010年5月25日，国家税务总局关于加强土地增值税 征管工作的通知（国税发201053号）。加大土地增值税 清算力度，明确核定征收率以及区域预征率
4、 土地增值税概述（6） 11、2013年6月20日，国家税务总局关于进一步做好土地 增值税征管工作的通知（税总发201367号）；强调对地 产开发项目土增的预征、清算和清算后续管理形成全流程监 管、动态监控 12、2013年12月2日，国家税务总局关于深入开展土地增 值税清算工作的通知（税总函2013658号）；强调参照 土地价格和建安造价标准严控核定征收 湖北地方政策（1） 1明确清算时间和清算办法 武汉市地方税务局关于加强房地产开发企业土地增值税清 算工作有关问题的通知（武地税发200838号）； 2具体明确了清算单位、清算收入，扣除项目等相关内容 湖北省地方税务局关于印发湖北省房地产开发
5、企业土地增 值税清算管理办法的通知（鄂地税发2008207号）； 湖北地方政策（2） 3.修改了武汉地区预征率及核定征收率 市地税局转发关于加强土地增值税征管工作的通知（武 地税发2010123号）； 4.明确了征管及处罚规定 省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管 工作的通知 （鄂地税发2010135号）； 湖北地方政策（3） 5提出税务师事务所介入土地增值税清算鉴证的要求 武汉市地方税务局关于印发武汉市土地增值税清算纳税评 估与审核鉴证管理办法（试行）的通知（武地税发 2011118号） 6. 经济适用房和工业园区厂房预征土增、废止了经济适用房合并计算 土增的规定、层高系数法、
6、二次清算、地下建筑土地成本分摊 湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见 （鄂地税发201344号） 湖北地方政策（4） 7.强调做好：项目登记管理、税款预征管理、清算申报管理、清算审核 管理、清算资料管理和减免税管理等六大管理措施。 武汉市地方税务局关于进一步规范土地增值税征收管理工作的通知 （武地税发201330号） 8.地下人防设施列入项目公摊成本进行扣除、其他地下建筑自用、出租 ，以及未取得产权销售许可，不属于土地增值税征税范围 湖北省地方税务局关于财产行为税若干政策问题的通知（鄂地税发 201463号） 土地增值税的征税范围 行为是否征土地增值税 出售国有土地使用权
7、征税（土地使用权转移） 取得国有土地使用权后建造房屋 后出售 征税（房屋所有权转移、土地使用权转移） 继承赠与方式取得房地产继承不征税（没有取得收入）；赠与中公益性捐赠、赠与直接亲属或直接承 担赡养义务的人不征。 房地产出租不征税（没有发生产权转移） 房地产抵押不征税（没有发生收入，没有发生产权转移） 房地产交换单位之间换房征税，个人之间换房不征税 合作建房建成后按比例分房自用不征税；建成后转让征税 兼并转让房地产不征税 代建房不征税（没有发生产权转移） 房地产重新评估不征税 加 计 扣 除 土 地 费 用 开 发 成 本 开 发 费 用 税 金 土地增值税扣除项目 实 物 收 入 销 售 收
8、 入 视 同 销 售 货 币 收 入 土地增值税收入项目 土地增值税清算 土地增值税的计税依据土地增值税的计税依据 应纳税额 增值额税率扣除项目金额扣除系数 增值额收入扣除项目金额 增值率增值额扣除项目金额 增值额增值额 扣除项目 土地增值税的四级超率累进税率土地增值税的四级超率累进税率 级数增值额与扣除项目金额的比例税率（%）速算扣除系数（%） 1不超过50%的部分300 2超过50100%的部分405 3超过100%200%的部分5015 4超过200%的部分6035 土地增值税清算单位 政策链接：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的 通知（国税发2006187号）第
9、一条关于“土地增值税的清算单位”进一步明 确：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于 分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普 通住宅的，应分别计算增值额。” 问题一：什么是国家有关部门审批的开发项目？ 问题二：分步开发项目如何确定清算单位？ 问题三：普通住宅与非普通住宅是否必须分开清算？ 问题四：同一项目的住宅和商铺是否可以分开清算？ 清算单位的确定清算单位的确定. .湖北地方政策湖北地方政策 关于滚动开发项目确定清算单位的问题： 以规划部门发放的建设工程规划许可证审批的房 地产开发项目为单位进行清算。 鄂地税发2008211号 清算
10、对象清算对象 同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作 为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、 增值率，缴纳土地增值税。 （一）普通标准住宅； （二）非普通标准住宅； （三）非住宅类房产。 土地增值税清算要点土地增值税清算要点 (1)(1) 要点主要规定 清算 条件 纳税人应进行土地增值税的 清算的三种情况(主动清算) （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。 主管税务机关可要求纳税人 进行土地增值税清算的四种 情况(被动清算) （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建
11、筑 面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自 用的； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （3）主管地税机关认定有可能造成税款流失、经区局局长批准清算的项目； （4）省税务机关规定的其他情况。 土地增值税清算要点土地增值税清算要点 (2)(2) 要点主要规定 非直接销 售和自用 房地产的 收入确定 将开发产品用于职工福利、奖励 、对外投资、分红、偿债、换取 非货币性资产等，发生所有权转 移时应视同销售房地产 收入按下列方法和顺序确认： （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均 价格确定； （2）由主管税务机关参照当地当年、
12、同类房地产的市场价格或 评估价值确定。 将开发的部分房地产转为企业自 用或用于出租等商业用途时，产 权未发生转移的情况下 不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本 和费用。 土地增值税清算要点土地增值税清算要点 (3)(3) 要点主要规定 土地增值税的核定 征收 税务机关可以参照与其开发规模 和收入水平相近的当地企业的土 地增值税税负情况，按不低于预 征率的征收率核定征收土地增值 税的五种行为 （1）应当设置但未设置账簿的； （2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （3）账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残 缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （4）符合清算条
13、件，未按期办理清算手续，经税务机 关责令限期清算，逾期仍不清算的； （5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 严控核定征收 不得在清算申报环节预先设定清算项目为核定征收方式。 对分期开发的清算项目，后期项目也应按查账清算的要求进行申报和上报材料，不得简单 比照前期认定为核定征收。 清算的具体时限、未及时清算的后果 1、对纳税人符合条件应进行土地增值税清算的，在满足条件之 日起90日内到主管税务机关办理清算手续。 2、对税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的项目，纳税人 应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 3、在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机 关可依据中华人
14、民共和国税收征收管理法有关规定处理。 加收滞纳金的情形 ( (1 1) )未按规定预缴土地增值税未按规定预缴土地增值税 ( (2 2) )未按规定期限进行清算申报未按规定期限进行清算申报 ( (3 3) )未按开票期限缴纳税款未按开票期限缴纳税款 ( (4 4) )清算申报后经税务机关审核补缴的税款清算申报后经税务机关审核补缴的税款 ( (5 5) )清算审核应补缴的税款未按开票规定期限缴纳税款清算审核应补缴的税款未按开票规定期限缴纳税款 土地增值税土地增值税与与企业所得税政策企业所得税政策比较比较(1)(1) 项目土地增值税企业所得税 时间范围 从拿地、开发、销售、结算到清算要跨越好 几个年
15、度 一个会计年度 空间范围 （1）对开发项目的增值额进行计算 （2）清算针对具体的开发项目，涉及好几年 的财务核算 （3）按清算项目归集收入、成本和费用 （4）对扣除项目进行明细分类 （5）按普通住宅、非普通住宅、非住宅开发 产品分类计算增值额和应缴税金 （1）所有与所得有关的事项 （2）计算过程体现在对财务核算 结果的纳税调整 土地增值税土地增值税与与企业所得税政策企业所得税政策比较比较(2)(2) 项目土地增值税企业所得税 土地闲置费不可扣除可以扣除 预提成本 质量保证金： 预提成本： （1）取得发票的，按发票金额扣除（1）出包工程未取得全额发票的 （2）未取得发票的，不得扣除（2）公共配
16、套设施 （3）未上交的报批报建费用、物业完善费用 开发费用 （期间费用） 利息支出： 不超过金融企业同期同类贷款利率计算的利息支出可以据实扣除 （1）利息支出在开发费用中列支 （2）超过贷款期限的利息部分和加 罚的利息不允许扣除 印花税已作为管理费用扣除，不能单独扣除可以扣除 项目营销设施建造费样板房及售楼部成本视情况扣除作为开发间接费用扣除 目 录 1、土地增值税概述 2、清算相关政策解析 3、清算流程 4、清算应对应对 策略 1、对外投资视同销售计税收入的确认 政策链接：对房地产开发企业将开发产品用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、 分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所 有权转移时应视同销售房地产，其取得收入的确定由主管地方税务机关按当期同类 区域、同类房地产的市场价格核定。鄂地税发2008207号 某房地产公司，拟将开发的房
