《新政满月上海住宅市场走势分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《新政满月上海住宅市场走势分析（19页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、新政满月上海住宅市场 走势分析 【短期走势解读】 壹 111122223333444445 10 1 123412341234123451 234 10 10 10 10 5 11 1 11 2 11 3 11 4 12 1 12 2 12 3 12 4 12 5 1 月第 1 周1 月第 2 周1 月第 3 周1 月第 4 周2 月第 1 周2 月第 2 周2 月第 3 周2 月第 4 周2 月第 5 周3 月第 1 周3 月第 2 周3 月第 3 周3 月第 4 周4 月第 1 周4 月第 2 周4 月第 3 周4 月第 4 周5 月第 1 周5 月第 2 周5 月第 3 周5 月第 4
2、周5 月第 5 周6 月第 1 周6 月第 2 周6 月第 3 周6 月第 4 周 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第64.6%中高端公寓2.64.36.23.7 新政后六周平均成交新政前六个月 周 周 周 周 周 周 周 周 周 周 周 周 周 周 22.2万平米周均成交35.6万平米 2015年上半年商品住宅周均成交走势势 周均成 30 20 10 0 50 40 70 60 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 短期走势 短期走势势：短期阵阵痛不可避免，市场进场进 入新常态态 8
3、0 -37.5% 新政实 施当周 成交 物业类业类 型 新政前半 年周均 新政后 周均 增幅 新政前半年 新政后 周均 周均 降幅 商品住宅 高端公寓 19.1 2.8 31.8 6.1 66.6% 122.9% 35.6 3.9 22.2 2.1 -37.5% -47.9% -41.1% -36.8% 新政前后商品住宅周均成交走势对势对 比 新政前后周均供求量对对比 供应应 购购房资资格受限、首付门槛门槛 提高、 二手房交易受阻 购购房的客观观需求量下降 狂热热之后客户进户进 入 冷静思考阶阶段 交易量 下滑反映 的问题问题 10 0 50 40 30 20 月 月 月 月 月 月 月 月
4、月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 周 周 周 周 周 周 周 周 周 周 周 周 周 周 周 周 周 周 普通公寓 11.7 18.7 59.6% 20.2 12.7 基本一致 虽虽然相对对于高峰期交易量下滑明显显，但与2015年上半年的平均水准大致 相当，仍然保持了月度90-100万方的合理交易量水平 交23.3 万平米 2.22-2.28 2.29-3.6 3.7-3.13 3.14-3.20 3.21-3.27 3.28-4.3 4.4-4.10 4.11-4.17 4.18-4.24 4.25-5.1 -54% 锦绣锦绣 前城新政前后客户户来访访量对对比 周均约220组 周均约1
5、00组 2015.112015.122016.12016.22016.32016.4 2016年九龙仓滨龙仓滨 江壹十八客户户来访访量 加推15套 当天售罄 加推94套 去化七成 2.29-3.63.7-3.133.14-3.203.21-3.273.28-4.34.4-4.104.11-4.174.18-4.24 新政当周新政当周 +12% 4月加推 周均约26组 九龙仓滨龙仓滨 江壹十八新政前后客户户来访访量对对比 周均约29组 一期交房 来 访访 量 影 响 因 素 新政后一周来访量下滑明显，幅度达到30-50% 从后续走势来看，客户来访呈回升态势 锦绣 前城暂无可售房源，来访量较新政前
6、有明显下降 九龙仓滨 江壹十八4月加推新房源，因此新政后各周来访量逐步回 升，整体达到去年11月水平 新政出台前，九成左右客户可作为首套购房，新政出台后，即使采取 过户 等手段后，仍有三成左右的客户成为“二套房”，加大客户首付 压力，筹款周期延长 新政出台后高端客户观 望情绪增加，但随着供应增加，成交趋稳 ，以 及资产 配置需求依然存在，高端客户开始逐步回归 短期走势 一手房：市区中高端楼盘盘客户户受二套房政策影响较较大，新政后第一周来访访量降幅明显显，此后数周略有回升 国贸贸天悦佘山新政前后客户户来访访量对对比 -40% 周均约80组 周均约50组 2.22-2.28 2.29-3.6 3.
7、7-3.13 3.14-3.20 3.21-3.27 3.28-4.3 4.4-4.10 4.11-4.17 4.18-4.24 4.25-5.1 2.22-2.28 2.29-3.6 3.7-3.13 3.14-3.20 3.21-3.27 3.28-4.3 4.4-4.10 4.11-4.17 4.18-4.24 4.25-5.1 新政当周 首创创禧悦新政前后客户户来访访量对对比 周均约125组 周均约60组 -50% 来访：新政后客户来访量下滑40-50%，其中 国贸天悦佘山主要受外地客户大幅减少影响，降幅达近七成； 首创禧悦来访量较低则主要是由于加推房源去化迅速，目前可售 房源较少 成
8、交：首创禧悦去化良好，国贸天悦佘山呈好转趋势 国贸天悦佘山3月26日开盘，推出160套，当周仅去化约五成， 受新政影响较大，但随着周边供应不足，以及房价的相对坚 挺， 原本观望的客户逐步回归，五一期间认购约 30套，去化表现好转 首创禧悦4月13日加推207套，当周去化九成，受新政影响较小 影 响 程 度 影 响 因 素 国贸天悦佘山：外地客户比例较高，受个税/社保连续 五年政策 和二套房政策双重影响 首创禧悦：以本区域客户为 主，主要受二套房认定政策影响，影 响程度相对较 小 国贸贸天悦佘山新政前后来访访客户结户结 构对对比 上海人 外地人 59% 新政前 75% 25% 新政后 41% 短
9、期走势 一手房：郊区普通公寓来访访量下滑40-50%，外地客户户比例高的楼盘盘交易受影响最大，区域客户为户为 主的楼盘盘影响减小 500 210 0 300 200 100 600 500 400 2.25-3.243.25-4.24 新政前后二手房成交面积对积对 比 26814 0 15000 10000 5000 30000 25000 20000 2.25-3.243.25-4.24 新政前后二手房成交价格对对比 -58% 27931.25 -0.4% 中介门门店客流量下滑 30-40% 交易量下滑更为为明显显， 幅度58% 交易价格相对稳对稳 定， 仅仅微降0.4% 新政后一个月市场场
10、表现现 短期走势 二手房：新政后来访访量与交易量降幅明显显，但价格相对稳对稳 定 2016-1-21 28972 22 4 0 4 3 2 7 4 2 8 6 1月 供应 2016年各月度住宅类类土地供应应成交幅数 成交 5 预计 成交 0 4月零交易政府有意识的调节 市场节 奏，未在4月安排土地挂牌竞价活动 7 5月中下旬共7幅地块进 入竞价阶段，预计 将成为密集成交期 20 5月待交易地块： 竞买 申请书领 取已达到幅均20家，与新政前差 距不大，开发商购地意愿依旧强烈 典型地块起始楼板价接近去年4季度同板块实 际成交价，高地价趋势维 持 零成交 98 85 52 5月 142 24.5
11、28.3 26.020.3 0 100 50 0 150 1月5月 0 2月 3月 4月 2016年住宅类类土地竞买竞买 申请书领请书领 取人数 2月 3月 领取申请书总 人数 4月 幅均领取人数 价格比对对 万科公园大道销售均价3.6万元 奉贤南桥新城16单元36- 03区域地块 松江泗泾镇 SJSB0003单 元12-01号地块 2016-5 （预计 ） 2016-5 （预计 ） 10000 18094 南桥新城12单元10A-01A区域地块，2015 年10月成交，楼板价11904元，溢价率98% 泗泾镇 SJSB0003单元05-04号地块，2015 年10月成交，楼板价20531元，
12、溢价率71% 申请书领 取过程中 领取人数 持续增加 2016年典型住宅土地成交价格比对对表 地块块名称 成交时间时间 楼板价 闵行马桥镇 MHC10803 单元25A07A地块 短期走势 土地：新政后政府有意控制供地节节奏，开发发商购购地意愿依旧强烈，高地价趋势维趋势维 持 第一次限购购政策出台后市场场走势势（2011年） 18 41 64 83 79 77 5757 45 49 58 0 100 80 60 40 20 120 11.111.211.311.411.511.611.711.811.9 11.10 11.11 11.12 调调整期 调调整期内的 阶阶段性成交高潮 限购购升级级
13、政策出台后市场场走势势（2014年） 98 71 42 86 76 60 71 70 65 77 109 104 137 76 0 120 100 80 60 40 20 160 140 13.12 14.1 14.2 14.3 14.4 14.5 14.6 14.7 14.8 14.9 14.10 14.11 14.12 15.1 调调整期 窗口期驱动驱动 因素典型楼盘盘时间时间 营销 事件 规划利好 地王再现 政策松动 限时团购 礼献三节（圣诞、元旦、春节）回馈老业主 2010年底七号线顾 村公园站通车 五里桥地块地王效应 贷款政策开始放松 龙湖郦城 浦东星河湾 保利叶语 绿城盛世滨江 万
14、科翡翠滨江 2011年10月 2011年12月-2012年1月 2011年 2014年7月 2014年9月30日开盘 调调整期内的 阶阶段性成交高潮 14年6月起二三线城市逐步取消限购，截止9月 30日47个限购城市中42个取消限购，市场信心 逐步恢复 央行930政策，对拥 有1套住房并已结清相应购 房贷款的家庭，执行首套房贷款政策，释放信 贷放松信号 短期走势 短期走势势：调调整期将持续续一年以上，关注出货货的窗口期 【中期趋势研判】 贰 周期时间轴时间轴经济环经济环 境背景货币货币政策房产产政策因素 月均成交/ 涨涨幅 价格 涨涨幅 第一轮 （大周 期） 上升 期 21个月 （06/3-
15、07/11） 144万方+50% 高增长高通胀 （07年GDP增长14.2% 、CPI增长4.75%）， 热钱流入，流动性泛滥 货币逐步紧缩 （06年M2增长率15.7%，07 年M2增长率16.7%； 06年48月两次加息，07年3 至9月7个月内五次加息） 信贷先松后紧： 07年9月前首付三成， 9月后首套且90平以下，首付最低二成； 首套且90平以上，首付最低三成； 二套及以上首付最低四成，利率1.1倍 调整 期 15个月 （07/12- 09/2） 61万方/- 58% -13% 金融危机（08年9月雷曼 货币逐步宽松 兄弟申请破产）， （08年M2增长率17.78%； 大幅放松（ 08年11月首套7折优惠，首 经济增长下滑（08年 07年12月加息，08年9月至12 付下调至二成、契税营业税优惠） GDP增长9.6%） 月内五次降息） 中期趋势 上海楼市周期走势势及影响因素 上海楼市表现现 周期时间轴时间轴经济环经济环 境背景货币货币政策房产产政策因素 月均成 交/涨涨幅 价格 涨涨幅 第二 轮 （大 周期 ） 上 升 期 23个月 （09/3月- 11/1） 112万方 /+84% +85% 经济恢复到正常轨 道（09年GDP增长 9.2
