《嘉兴国际商务区A3地块市场调研简报.》由会员分享，可在线阅读，更多相关《嘉兴国际商务区A3地块市场调研简报.（28页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、嘉兴国际商务区A3地块调研报告 撰写人：营销中心 日期：2013.3.8 Chapter1 Chapter2 Chapter3 区域概况 地块现状分析 区域状况 区域规划 区域小结 宗地经济指标 宗地状况 四至与环境 生活配套 地块SWOT 宗地条件小结 目 录 初步投资分析 周边在售楼盘 未来市场价格 产品初步定位 投资测算分析 投资结论 宗地 地块指标 土地位置 嘉兴南湖区国际商务区纺工 路以东，三环路以南 用地面积11.07万（地上） 建筑面积17.72(地上） 容积率1.6 建筑密度30% 绿地率40% 建筑限高有 备注：宗地为南湖国际商务区世茂卡门3期地块，转让意向价250万/亩，折
2、合土 地楼面价2344元/ （可议），项目需要2015年底前建成，政府对地块的扩初评 审已认可，转让与操作方式上转让方（世茂）另商议。 宗地位置宗地位置 Chapter 1 区域概况 区域状况 区域规划 区域小结 区域状况区域状况 区域特点融入高铁发展的新城市中心（国际 商务区主要承担的几大只能包括：总部经济、商 务会展、教育培训、交通枢纽和生态居住， ）。 配套区域处在开发建设起初期，生活配套程 度低，预计2年内主要依赖副市中心区域； 交通地面依托公交从高铁站始发站；板块已 经拥有南北双向主干道路（6车道），自驾出行便 捷； 房地产以高层公寓为主；新城开发初期阶段 ，商品住宅供求较弱,单价5
3、200-7500元/，依托 区内3000亩中央园是板块房地产销售中最大的卖 点 。 区域规划区域规划 国际商务区位于嘉兴城市正南面的南湖区，其规划范 围为 ：北到中环南路，东至三环东 路，南为沪杭高速公路 ， 西靠沪杭铁路和乍嘉苏高速公路，总面积约 40平方公里 。规划人口22万人，居住用地约6.3平方公里。其中 ：居住用地约占总建筑用地的21%，公共服务设施用地 （含商住混合用地）占总建设用地的28%，绿地占总建设用 地的23%。 另外，商务区总建筑面积控制为22002500万。 规划形成“一心、一廊、五板块”空间结构。 “一心”依托高铁车站形成的总部商务核，三环南 路北侧依托过道站点布置的
4、行政文化核心圈。（宗地所在） “一廊”沿海盐塘的生态公园带。（南北生态轴线 ） “五板块”教育培训、综合商务、枢纽总部经济、 市级综合服务和生态休闲度假板块。 主导产业：总部经济，商务会展业，教育培训业，科技 服务业，文化创意产业，商贸金融和房地产业等。 区域小结区域小结 配合40平方公里国际商务区，政府相继对3000亩中央公园、城市快速公交线 路与商务大道进行了建设，地段上与嘉兴市中心仅10分钟车程；通过高铁与周边 实现19分钟开启沪杭同城高速生活。作为嘉兴城市未来最发展潜力区域、沪杭连 接嘉兴的门户，整个板块未来将会成为嘉兴首个以商务办公、居住休闲和教育科 研为一体的城市副中心。 Chap
5、ter 2 地块现状分析 宗地经济指标 宗地状况 四至与环境 生活配套 地块SWOT分析 宗地条件小结 u 指标解读 1.地块是占地11.07万方，建筑面积（地上）约11.72万 的住宅 用地 中等体量，产品上以高层、小高层为主。 2.项目容积率是1.6，限高东侧（29F） 西侧（6f） 容积率适中，按照扩初文本，限高大致为西侧6F，东侧29F。 3.公建配套 需按规划指标设置 宗地经济指标宗地经济指标 地块指标 土地位置 嘉兴南湖区国际商务区纺工路以东， 三环路以南 用地面积11.07万（地上） 建筑面积17.72(地上） 容积率1.6 建筑密度30% 绿地率40% 建筑限高有 占地11.0
6、7万 建筑面积11.72万 沿地块南侧的（市政绿带处 ） 地块场地现状 宗地状况宗地状况 土地性质：住宅用地，有大量杂草，待平整； 土地形状：地块整体性好，呈长方形； 资源体：土地开阔，无坡高，无强势资源体； 空气及噪音：属于城郊处，空气较好；临宝三环路、纺工路主干道，以 及存在一定噪音及尾气污染。 四至环境四至环境 西侧：纺工路 南侧：三环路 东侧：泰宁路 北侧：五环洞路 四界道路已经成型，但由于市政建设需要过程，类似部分道路路面的浇 筑、路边绿化等还有待时间； 道路基本是快速路，周边目前无任何形式的生活配套。 国际商务区B2/B3地块现状 东 南 西 北 生活配套生活配套 宗地纺工路、三环
7、路口有从高铁枢纽站首发的93、95、96、97路将通 往城市各个商业街区； 3公里范围内： 综合商场： 国际中港城 娱乐餐饮： 嘉兴博雅酒店 公 园： 中央公园、植物园 学 校： 嘉兴一中 宾馆酒店： 嘉兴博雅酒店 银 行： 建设银行、工业银行、农村合作信用社 医 院： 嘉兴市妇幼保健院（市三立医院）、嘉兴市第一人民医院 市妇幼保健院 1公里范围内： 娱乐餐饮：石堰 老社区沿街商业业态 公 园： 中央公园、植物园 学 校： 长水中心幼儿园 农贸市场：石堰 地块地块SWOTSWOT分析分析 嘉兴国际商务区借助于沪杭高铁线上的“一座新城”规划，基本是从无到有的过程，目前商 务区规划时间在10至15
8、年内成为嘉兴和浙江接轨上海、融入长三角的窗口和长三角重要的区域性 国际商务中心。 宗地的内部资源无明显特征，主要还是依托于其西侧的3000亩中央公园环境，如果以宗地到 市区15分钟的车程来衡量，商务区的的“公园+高铁+新城”效应核心将会在此交汇，未来的5年 里区域不断的人口导入，会发展到一个新的台阶。不过以地块入住交付时间要在2015年底前完成 ，按商务区建成周期来判断，在销售期期内的新城建设还未定会有快速的变化，因此在房价上也 会保持相对平衡的价格区间。 目前世茂公司对土地的转让价格为每亩250万，折合土地楼面价2344元/。 小结小结 Chapter 3 初步投资分析 周边在售楼盘 未来市
9、场价格 产品初步定位 投资测算 投资小结 宗地3公里范围内，在售的几个项目主要依托中央公园，形成了商务区居住板块： 板块新房公寓产品均价目前在5600-8600元/ 左右，在售5个项目中，基本报价都在7500元以上，唯独世茂卡门备案价格7500以 上，但实际成交只有5600元/左右。 产品形态上纺工路沿线的三个项目是别墅+高层产品，别墅基本处在现房销售期，公寓以现房、期房都有。 板块公寓均价格分布 周边在售楼盘周边在售楼盘 7000-7500元 5600元 香缇花园 7800元 高7600/多8600元 新都名邸 公寓7500/LOFT8500元 纺 工 路 宗 地 物业 属性 项项目名称规模
10、开盘时间盘时间产产品主力户户型 近期价格 (元/) 项目规模 公寓 普罗旺斯 占地40万 建筑45.8万 2012-7高层 89二房 116 三房 折后 7000-7500 浙江东方蓝海置地 世茂新城卡门 占地2.3万 建筑22.9万 2011-5小高层，高层 83二房 133三房 5600嘉兴世茂房地产 香缇花园 占地19万 建筑19万 2010-11 高层;小高层;170-220四房7800嘉兴市三盛房地产 赞成新都名邸 占地3.8万 建筑9.3万 2011-10多层 小高层 84二房 130 三房 高层7580 多层8500 嘉兴市丰成房地产 卡布斯公馆（商）占地1.98万 建筑3万 2
11、013.1 1-2F是卡布斯商 业街区，3-5F、 7-8F是平层酒店 式公寓，6F是 loft产品，酒店 式公寓部分共 220户，主力户 型50 50 一房 SOHO7500 LOFT8500 嘉兴市城建房地产 别别墅普罗旺斯同上2010-9联排、独栋 250-300300万/套浙江东方蓝海置地 世茂新城卡门同上2011-5联排210-260200-300万/套嘉兴世茂房地产 香缇花园同上2010-5联排220-300400/套嘉兴市三盛房地产 区域个案调查汇总表 区域个案案列分析 东方 普罗旺斯 n 基本参数 占地面积：占地约19.4万 ，总建筑面积：40万、容积率：1.44、 分为低层别
12、墅园区与高层公寓区。低层别墅占地约180亩，159栋别墅 容积率0.5，平均1.1亩一栋，高层：共1946户 n 项目地址：文贤路与富润路交叉口 n近期成交均价： 6830-7500元/（93折） n开发商：浙江东方蓝海置地 n 物业类型：88-160 2-4房 联排别墅 独栋 公寓 是嘉兴国际商务区的一个高档生活大盘，毗邻3000亩中央公园，占地约 291亩，建筑面积约40万 ，由法式别墅与高层公馆组团 东方普罗旺斯高层一期已基本售罄，于2013年4月交房。在售的高层二期 4幢高层，于2014年7月交房， 楼栋均价折后7000-7500元/，一次性付款92折，贷款95折，公积金98 折。主力
13、户型是89平方米和140，附赠阳台面积。 世茂新城 卡门印象 n 基本参数 占地面积：13.8万、总建筑面积：22.9万、容积率：1.54、绿 化率：35%， 楼层18-25层，最低18层；别墅3层 n 项目地址：纺工路中央公园东侧 n近期成交均价： 5500-5600元/ n开发商：嘉兴世茂新城房地产 n 物业类型：60-188 1-4房 位于嘉兴国际商务区，西侧为3300亩的中央公园，南向为沪杭高铁 嘉兴南站，来往上海杭州19分钟即可，半小时可来往嘉兴五县两区。 规划含近40万方的商业配套,其中设有百货商场、商业步行街、大型 超市、影院、星级酒店等配套，并规划有高端幼儿园、网球场、俱乐 部
14、等配套。 与项目2012年10月10日第一次对外报出的5400元相比，4个月以来 ，销售价格累计上涨了200元，涨幅为3.5%。 区域个案案列分析 联排别墅 公寓 洋房 83 133 香缇世家 一期占地150亩，建筑面积约10万，一期170栋别墅已售罄。 二期为4栋面积为170-380，大平层与空中别墅组成，约3.4米 层高，8米超观景阳台，约6米挑高客厅，超高层高设计；二期平 墅公馆目前现房发售，7200元/起，买房即送车位。 三期占地6.9万 ，建筑面积15万 ， 11栋15-18层的高层组 成，面积160-200 。 区域个案案列分析 n 基本参数 占地面积：10万、总建筑面积：10万、
15、容积率：1、绿化率： 44% n 物业地址：南湖区纺工路中央公园东侧 n近期成交均价： 7800元/ n开发商：上海宝坤置业有限公司 n 物业类型：170-380平方米4房、6房、空中别墅 联排 空中别墅 公寓 三 期 170 220 赞成新都名邸 n 基本参数 占地面积：3.8万、总建筑面积：9.9万、容积率：2、绿化率 ：26% n 项目地址： 由拳路与花园路交界处 n近期成交均价：7600（高层）/8600（多层）元/ n开发商：嘉兴市丰成房地产开发有限公司 n 物业类型：80-143 2-3房 区域个案案列分析 该案南向毗邻府南公园，东有体育公园、少儿公园、植物园等三大中 央公园，西有
16、姚家荡公园，北面直达南湖风景区。 项目由7幢多层电梯花园洋房，6幢宽景高层，剩200多套，高层折后 均价7580元/，多层剩余40几套，折后均价8600元/。优惠：92折 。 多层 高层 宗地的价值点在于城市高铁的发展，启动了政府对新城的开发建设，随之有了各类设 施配套建设及人口导入方向，“3000亩中央公园”作为板块的主要价值落点，吸引了外区 域客群，不过人口的引入还需要对于产业引入的要求，这样人口才会聚集于流动，目前还 没有看到嘉兴对产业问题方面的落实，因此区域发展时间会有相当大过程。 按宗地2015年建成周期完成，2014年销售启动，开发周期时周边环境的成熟和房价年 均增值因素并不能体现很多，保守估计建议宗地类似的产品开发毛坯定价为： 住宅60007000
