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1、第九章房地产管理法规第一节房地产管理法规概述一、房地产：是房屋财产和土地财产的总称。房产是在法律上明确了权属关系的房屋财产，地产是在一定土地所有制下作为财产的土地。在物质形态上房产与地产联结为一体房依地建地为房载房地不可分离。房地产的特征：固定性、稳定性、保值性、聚财性。二、房地产法规：是指由房地产法律、法规、规章规定的用于调整和指导人们从事房地产开发、经营、管理和服务的行为规范准则。狭义的房地产法仅指1995年1月1日起施行的中华人民共和国城市房地产管理法这是调整我国房地产关系的基本法律。广义的房地产法还包括所有调整房地产关系的法律规范如城市房地产开发经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例、物业
2、管理条例、城市房地产转让管理规定等等。三、房地产管理法的立法目的及管理体制立法目的：1、加强对城市房地产的管理2、维护房地产市场秩序3、保障房地产权利人的合法利益4、促进房地产业的健康发展房地产管理体制：1、国务院主管部门2、地方人民政府主管部门房地产管理法第6条规定“:国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分各司其职密切配合管理全国房地产工作。”“县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。”目前我国大多数地方实行房、地分管体制设立建设委员会、建设厅(或房地产管理局、处)和土地管理局。但广州、北京、上海等城市已经建立由一个
3、部门统一管理的房地合一的管理体制。第62条规定:“经省、自治区、直辖市人民政府确定县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的可以制作、颁发统一的房地产权证书。”充分肯定了城市房地产管理体制改革的经验指明了改革方向。第二节房地产综合开发管理一、房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求对土地投入人力、物力和财力在其上建设建筑物和构筑物的一种生产性活动。房地产管理法第2条规定:“本法所称房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施房屋建设的行为。”房地产建设全过程包括从规划设计、征地拆迁、施工准备、建筑施工、竣工验收、交付使用到出售、出租、经
4、营管理等生产和管理环节。房地产综合开发是指根据城市总体规划要求对一定区域内的土地征用、房屋建筑、配套工程及基础设施进行科学地组织全面规划分期施工统一建设并在竣工验收之后做好经营销售、综合服务等事项以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益。二、房地产综合开发管理1、房地产综合开发公司资质管理2、房地产综合开发计划管理房地产综合开发计划是国家对房地产综合开发进行宏观调控和管理的主要手段。即要根据国家和地方现有经济实力、投资环境确定合理的发展速度、水平和规模使房地产综合开发与国民经济协调发展。房地产综合开发计划管理包括用地计划管理和项目计划管理。3、房地产综合开发项目管理城市房地产开发经营管理条例规
5、定:“确定房地产开发项目应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划要求按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的还应当报计划主管部门批准并纳入年度固定资产投资计划。”4、房地产综合开发资金管理建立资本金制度；银行监管制度；加强房地产开发信贷管理。第三节城市房屋拆迁管理一、概述1、城市房屋拆迁：是指根据城市规划和专项工程建设需要以及当地政府的用地文件拆除和迁移建设用地范围内的原有房屋及其附属物并由拆迁单位和个人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿和安置的建设活动。1991年3月国务院颁布了城市房屋拆迁管理条例2001年6月13日国务院颁布了新的城市房屋拆迁管理条
6、例。对规划区内房屋拆迁、补偿与安置及拆迁管理作了具体规定。2、房屋拆迁管理体制及许可证制度拆迁条例第5条规定：“国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区域内的房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定互相配合保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。”拆迁条例第6条规定“:拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后方可实施拆迁。”房屋拆迁许可证是拆迁行为获得行政许可是拆迁人从事房屋拆迁的法律凭证。房屋拆迁管理部
7、门在发放房屋拆迁许可证的同时应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项以公告的形式予以公布。拆迁人申请领取房屋拆迁许可证应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料:建设项目批准文件建设用地规划许可证国有土地使用权批准文件拆迁计划和拆迁方案办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。3、拆迁纠纷的裁定和执行发生拆迁纠纷由房屋拆迁行政管理部门对拆迁纠纷进行行政裁定。拆迁条例规定了拆迁纠纷的行政裁定和行政强制执行。房屋拆迁主管部门对拆迁补偿、安置问题依据拆迁法规给予被拆迁人补偿和安置并作出限期拆迁的行政裁定。当事人对裁决不服的可以自裁决书送达之日起3个月内向
8、人民法院起诉。拆迁人如果已经根据拆迁条例规定对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房的诉讼期间不停止拆迁的执行。被拆迁人或房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制执行。二、房屋拆迁补偿安置1、拆迁补偿的对象拆迁补偿的主要对象是产权人或称所有人（被拆迁人），兼顾对使用人（承租人）的安置。拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。但拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿拆除未超过批准期限的临时建筑应给予适当补偿。2、拆迁补偿的形式产权调换；货币补偿；产权调换与货币补偿相结合。3、几种特殊房屋的拆迁补偿安
9、置1）对租赁房屋的拆迁补偿拆迁条例第27条规定:“拆除租赁房屋被拆迁人与租赁人解除租赁关系的或者被拆迁人对房屋租赁人进行安置的拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系达不成协议的拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”拆迁人应对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助、临时安置补助、损失补助等。2）对有产权纠纷房屋的拆迁补偿拆迁条例第29条规定:“拆迁产权不明确的房屋拆迁人应当提出补偿安置方案报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁拆迁前拆迁人应当就拆迁房屋有关事项向公证机关办理公证保全。”3）对设有抵押权
10、房屋的拆迁补偿拆迁条例第30条规定:“拆迁设有抵押权的房屋依照国家有关担保的法律执行。”三、拆迁条例的法律缺陷1、开发商与被拆迁人主体法律地位不平等2、行政权力过度介入，行政许可、裁决及执行的角色重叠，缺乏行政行为监督机制3、没有提供完善的拆迁补偿标准4、没有区分公益性拆迁项目和商业性拆迁项目第四节物业管理一、物业管理有关概念1、物业管理：物业是指正在使用的或可以投入使用的各类建筑物及其附属的设备、配套设施和相关场地。物业管理是指业主通过选聘物业管理企业按照有关法律、法规由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定运用商业经营手段和现代管理技术手段对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管
11、理维护相关区域内的环境卫生和秩序提供高效、优质和经济的综合服务活动。2、业主的权利和义务业主在物业管理活动中享有下列权利:(1)按照物业服务合同约定接受物业管理企业提供的服务(2)提议召开业主大会会议并就物业管理的有关事项提出建议(3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议(4)参加业主大会会议行使投票权(5)选举业主委员会委员并享有被选举权(6)监督业主委员会的工作(7)监督物业管理委员会履行物业服务合同(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(简称专项维修资金)的管理和使用(10)法律、法规规定的其他权利
12、。业主在物业管理活动中应该履行下列义务:(1)遵守业主公约、业主大会议事规则(2)遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金(5)按时交纳物业服务费用(6)法律、法规规定的其他义务。3、业主大会业主大会应当履行下列职责:(1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则(2)选举、更换业主委员会委员监督业主委员会的工作(3)选聘、解聘物业管理企业(4)决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施(5)制定修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和
13、环境卫生的维持等方面的规章制度(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。4、业主委员会业主委员会是业主大会的执行机构业主委员会应履行下列职责:(1)召集业主大会会议报告物业管理的实施情况(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议监督和协助物业管理企业履行物业服务合同(4)监督业主公约的实施(5)业主大会赋予的其他职责。5、前期物业管理在业主、业主大会选聘物业管理企业之前可由建设单位选聘物业管理企业进行物业管理。国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。建设
14、单位应该与物业管理企业签订书面的前期物业管理合同前期物业管理合同可以约定期限。但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的前期物业服务合同终止。二、物业管理条例2003年6月8日国务院颁布物业管理条例2007年8月26日重新修订，有以下特点：1、注重保护业主的利益2、强化了物业管理的服务内容3、明确业主委员会只是业主大会的执行机构4、强制要求通过招标选物业第五节房地产权属登记一、房地产权属登记概念城市房地产权属登记管理办法第4条规定:“国家实行房屋所有权登记发证制度。”根据城市房地产权属登记管理办法房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押
15、、典权等房屋他项权利进行登记并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。二、房地产权属登记的效力1、强调以登记为取得所有权或使用权的成立条件2、土地所有权和使用权的变更，只有经登记才发生法律效力3、房地产物权的变动以登记为成立条件4、以房地产为抵押的，应当办理抵押物登记5、当事人买卖私有房屋必须办理所有权转移登记手续三、土地使用权、房屋所有权登记的程序按城市房地产权属登记管理办法第十条规定房屋的权属登记主要依以下程序进行:(1)受理登记申请(2)权属审核(3)公告(4)核准登记颁发房屋权属登记证书。四、房地产权属登记的种类
16、按城市房地产权属登记管理办法的规定房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套(间)以及具体的权属界限部分为基本单元进行登记。房屋的权属登记可分为初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记（抵押权、典权）和注销登记等几种形式。五、房地产产籍管理1、房地产产籍的内容产籍是指城市房屋的产权档案、地籍图纸以及账册、表卡及其他反映产权现状和历史情况的资料。产籍主要是由图、档、卡、册组成，它是通过图形、文字记载、原始证据等记录反映产权状况、房屋及其使用国有土地的情况。2、产籍管理的质量要求(1)准确；(2)完整；(3)新鲜（进行更新）。第六节房地产交易市场管理一、概述1、房地产交易：是指房地产所有权、使用权及其它权利在房地产交易主体之间的流通，包括房地产转让、房地产抵押
