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1、<p>北京市地方税务局土地增值税清算管理规程第一章  总则第一条  为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则、中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知(国税发200991号)及有关文件规定，制定本规程。第二条  本规程适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。第三条  本规程所称土地增值税清算（以下简称清
2、算），是指纳税人依照税收法律、法规的规定，计算符合清算条件的房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并按照规定的程序和时限，向税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清税款的行为。第四条  纳税人是清算的主体，对清算申报的真实性、合法性、准确性、完整性负责。第五条  税务机关负责清算的受理和审核。第二章  项目管理第六条  房地产开发项目应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行日常管理和清算（以下简称清算单位）。对于分期开发的项目，可以结合项目实际情况及
3、相关材料进行判定，以确定的分期建设项目作为清算单位。【注：原则上按建设工程规划许可证为清算单位，经过税务机关判定后，可以按建筑工程施工许可证为清算单位。】第七条  纳税人应自取得立项批准文件之日起30日内，到主管税务机关办理土地增值税项目登记手续。土地增值税项目登记及管理按照北京市地方税务局有关文件规定执行。第八条  纳税人应按照房地产项目管理的要求和清算管理规定，自取得相关主管部门批复手续后，向主管税务机关提供立项批复、土地出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案表、预(销)售许可证等材
4、料。第九条  属于保障房项目的，纳税人需提供政府主管部门制发的相关文件。第十条  纳税人应按照财务会计制度的要求进行财务会计核算工作，准确归集房地产开发项目的收入、成本、费用。第十一条  房地产开发项目土地增值税管理应保持连续性，不得因房地产项目的土地增值税纳税人、主管税务机关、税务管理人员发生变化而中断、中止。主管税务机关应做好项目跟踪管理工作。第三章  清算申报与受理第十二条  符合下列情况之一的，纳税人应到主管
5、税务机关办理土地增值税清算手续：（一）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。（二）整体转让未竣工的房地产开发项目。（三）直接转让土地使用权的项目。（四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。第十三条  符合下列情况之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）纳税人开发的房地产开发项目已竣工，且已转让的房地产建筑面积（含视同销售房地产）占项目全部可转让建筑面积在85%以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用1年以上的。（二）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的。第十四条  本规程
6、第十三条所称竣工，是指除土地开发外，纳税人建造、开发的房地产开发项目，符合下列条件之一：（一）房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）房地产开发项目已开始投入使用。开发项目无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理竣工（完工）备案手续以及会计决算手续，当纳税人开始办理开发项目交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发项目开始投入使用。（三）房地产开发项目已取得了初始产权证明。第十五条  税务机关应对清算项目实行分类管理：（一）符合本规程第十二条情形的，纳税人应在满足清算条件之日起90日内向主管税务机关提出清算申请，并据实填写土地增
7、值税清算申请表（见附件1），办理清算手续。（二）符合本规程第十三条情形的，由主管税务机关确定是否进行清算。确定需要进行清算的，主管税务机关应出具土地增值税清算通知书（见附件2）送达纳税人。纳税人应在接到土地增值税清算通知书之日起90日内，填写土地增值税清算申请表报送主管税务机关，办理清算手续。第十六条  纳税人应以满足应清算条件之日起90日内或者接到主管税务机关清算通知书之日起90日内的任意一天，确认为清算收入和归集扣除项目金额的截止时间（以下简称清算截止日），并将清算截止日明确告知主管税务机关。第十七条  纳税人进行清算
8、时，应填报土地增值税清算报告（以下简称清算报告，标准格式见附件3）。纳税人委托税务中介机构进行清算的，税务中介机构应按土地增值税清算鉴证业务准则的有关规定完成鉴证，并出具土地增值税清算鉴证报告（以下简称鉴证报告，标准格式见附件4）。纳税人提交资料时，可以使用鉴证报告代替清算报告。第十八条  纳税人在办理清算申请手续时，应按要求报送有关资料，并填写土地增值税清算材料要求及清单（见附件5）：（一）项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。（二）国有土地使用权证书。（三）取得土地使用权时所支付的地价
9、款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。（四）房地产项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。（五）能够按房地产项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。（六）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。 （七）清算项目的工程竣工验收报告。（八）清算项目的销售许可证。（九）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。（十）鉴证报告或清算报告。（十一）土地增值税纳税申报表（二）。（十二）税务机关要求报送的其他与清算有关的证明资料等。第十九条
10、60; 主管税务机关应认真核对纳税人提供的资料，严格按照鉴证报告清算报告的标准格式进行审核。纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关予以受理，并向纳税人开具土地增值税清算受理通知书（见附件6）转入审核程序。纳税人提交的鉴证报告或清算报告内容不规范、相关涉税事项情况不清楚的，应退回修改；资料不完整的，应开具土地增值税清算补充材料及情况通知书（见附件7），通知纳税人补全清算资料。纳税人在限期内补全资料的，予以受理；逾期未能补齐资料，经纳税人提供确因不可抗力客观原因造成资料难以补齐的书面说明及相关证明材料，可以受理；不能补齐资料且无正当理由的，税务机关可进行核定征收或移交税务稽查部
11、门处理。纳税人清算申请不符合受理条件的，主管税务机关应将不予受理的理由在土地增值税清算申请表中注明并退回纳税人。第四章  清算审核管理第二十条  清算审核包括案头审核、实地审核。税务机关清算审核以案头审核为主，必要时进行实地审核。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核纳税人申报情况的一致性、数据计算准确性等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。第二十一条  清算审核实行主管税务机关、
12、区（分）局两级审核管理制度。各区（分）局可成立清算审核领导小组和审核小组，开展清算审核工作。第二十二条  主管税务机关审核中发现疑点、未采信或部分未采信鉴证报告清算报告的，应填写土地增值税清算补充材料及情况通知书要求纳税人限期进行说明。待纳税人说明情况、重新补充证明资料后继续审核。第二十三条  主管税务机关应在清算受理之日起90日内完成审核出具意见，审核时限不含纳税人应税务机关要求说明情况、补充资料的时间。第二十四条  主管税务机关完成审核后，应向纳税人出具土地增值税清算审核意见书（见附
13、件8）。第二十五条  纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。第二十六条  经税务机关审核，需办理土地增值税退税的，依照北京市地方税务局相关文件规定的程序办理。第二十七条  主管税务机关负责土地增值税清算存档工作，并按照北京市地方税务局、北京市档案局有关文件规定，在清算工作中形成的资料应与原保存的该项目税务资料合并立卷存档。对于成片开发分期清算土地增值税的项目，应在该项目土地增值税清算工作全部办理完毕后再进行归档。第二十八条&a
14、mp;#160; 税务机关可聘请税务、会计、工程造价、房地产估价等中介机构提供清算相关咨询、评估等服务。第五章  清算审核内容第二十九条  纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。主管税务机关应根据纳税人报送的清算资料，结合发票、普通住宅明细表和其他类型房地产明细表、商品房预售（销售）许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。具体确认方式如下：（一）土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额
15、开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。（二）纳税人将房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：1.纳税人按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（三）对于纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，税务机关应要求纳税人提供书面说明。若成交价
16、格明显偏低又无正当理由的，税务机关参照本条第二款规定的方法或房地产评估价值确定。（四）纳税人将房地产转为企业自用或用于出租时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。第三十条  土地增值税清算扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额。（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。（三）房地产开发费用。（四）与转让房地产有关的税金。（五）国家规定的其他扣除项目。第三十一条  扣除项目金额的计算分摊：（一
17、）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用：1.占地面积法：即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊；2.建筑面积法：即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊；3.直接成本法：即按照受益对象或清算单位直接归集成本费用；4.税务机关确认的其他合理方法。（二）属于多个清算单位共同发生的扣除项目金额，原则上按建筑面积法分摊，如无法按建筑面积法分摊，应按占地面积法分摊或税务机关确认的其他合理方法分摊。（三）同一清算单位发生的扣除项目金额，原则上应按建筑面积法分摊。对于纳税人能够提供相关证
18、明材料，单独签订合同并独立结算的成本，可按直接成本法归集。（四）同一清算单位中纳税人可以提供土地使用权证或规划资料及其他材料证明该类型房地产属于独立占地的，取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费可按占地面积法计算分摊。（五）同一清算单位中部分转让国有土地使用权或在建工程，其共同受益的项目成本,无法按照建筑面积法分摊计算的，可按照占地面积法或税务机关确认的其他合理方法进行分摊。第三十二条  在土地增值税清算中，扣除项目金额应当符合下列要求：（一）经济业务应当是真实发生的，且是合法、相关的。（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。纳税人办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。本规程所称合</p>
