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1、2005至2013年中国房地产行业上市公司ROE与ROA的分析【摘要】本文以2005至2013地产业44家样本上市公司数据位为例，通过杜邦分析法和描述性统计分析了地产上市公司财务状况对ROE,ROA的影响，并得出了权益资本是影响地产业ROE的重要因素等结论和建议。【关键词】房地产业 ROE ROA 边际利润率 资产周转率 一、引言房改制度的推进进一步加快了我国的城市化进程,房地产行业在这几十年里也实现了它成为国民经济的支柱产业的目标, 通过国家统计局网站中的数据计算得出,房地产行业今年来一直占据着我国固定资产投资的最大份额,到2012年为止已经达到了36.48%，作为支柱产业之一,资金占用量大
2、,产业链长,涉及众多相关产业,从开发投资到建成销售,每一个过程都离不开其他行业的大力支撑,而同时,房地产对相关行业的拉动作用也十分显著。据统计,在我国每增加1亿元的住宅投资,其他23个相关产业就相应增加投入1.48亿元,被带动的直接相关和间接相关的产业达60多个。因此房地产行业的发展程度对稳定社会安定,发展经济等方面有着一定程度的影响。而目前的楼市也是全国关注的焦点与隐患，关于这个行业的各种争论也是越来越多。尤其是自二零零八年金融风暴以来，中国房地产行业公认的平均净利率已经降至八个百分点，给公众留下房地产行业日益窘迫的印象，然而令人奇怪的是，却有越来越多的企业投资房地产行业，到底是什么动力使得
3、各投资资本对这个似乎利润微薄的行业如此钟情呢？本文通过杜邦分析法发对其上市公司的ROE,ROA的构成来探究一二。二、数据及研究方法1数据选取：因为我国股市发展时间较短，样本的选取考虑适当的样本容量和时间跨度的平衡，在根据老师的要求，数据选取为2005-2013年证监会编号为K70的44家上市公司，数据来源为CSMAR数据库。2杜邦分析法：是利用几个主要财务比率之间的关系，综合分析企业的财务状况，是基于财务角度评价公司赢利能力及股东权益回报水平和企业绩效的一种经典方法。其基本手段是将企业净资产收益率逐级分解为各项财务比率乘积，从而有助于深入分析比较企业经营业绩。因为这种财务分析方法最早为美国杜邦
4、公司所采用，故而被命名为杜邦分析法。其中本文所用到的是其中一部分：（1）边际利润率经营效率（2）资产周转率资产使用效率（3）权益乘数财务杠杆率（资产=负债+权益总额）三、研究结果及分析表1 行业样本年度平均数据年份ROEEMROA边际利润率总资产周转率20050.03912.5866-0.018-0.017760.284090620060.08642.5030.0215-0.09192930.305918320070.11812.52690.10090.1008950.352529420080.09292.69440.03580.130903570.252348520090.10762.707
5、60.04040.182537590.248743620100.10392.97430.03250.08454670.237670920110.10222.95920.03530.234088520.236705220120.07393.04340.02550.083516140.222757720130.08283.30550.02520.076399570.2385403 平均0.089662.81120.033250.0870220050.26436717表2 上市公司总平均数据StkcdROEEMROA边际利润率总资产周转率0000020.1865513.5491170.0544730
6、.1424902220.3878248890000060.1564442.8501510.0560610.1727971110.3357727780000140.0892523.0882670.0286240.0920692220.3030312220000240.138122.9313020.0469810.2082087780.2365790000290.0495682.3141020.0209020.0581032220.3509824440000310.1088612.9614780.0462080.2571134440.1902311110000420.1056552.7366140
7、.0389860.1409594440.2760742220000460.0750662.7286220.02950.1517744440.1841498890001500.050181.9026060.0145550.0938002220.2955870004020.1371022.8789810.0480.1902301110.2601850005020.0269812.0257540.016202-0.0460377780.440442333000505-0.227425.599152-0.02098-0.4596003330.2243195560005140.0509882.21879
8、60.0305420.1731782220.1597747780005580.1583754.4479590.0373780.0757272220.4309687780005730.0170071.6985070.0100440.0181167780.2415358890006080.1073762.6750930.0401960.2134315560.2426024440006160.1210122.8451790.0437720.1352818890.3340635560006670.0898921.8842910.0538830.1678596670.305337333000711-0.
9、006732.06429-0.00312-0.2709577780.0891146670009650.0516381.91160.0260440.1215316670.2609824446003220.0429412.5579040.0166090.0882588890.2002474446003250.1296343.5361570.0377470.1489178890.2495848896003760.1078294.807640.0227720.1121781110.2138651116003830.1526033.1200730.0498220.1455022220.341730222
10、6003930.0752373.171010.0238250.0643642220.3424774446005330.1223312.9897560.0414580.1341323330.3132374446006060.0888592.259590.041560.2115624440.2133597786006380.062111.8589850.0341060.2856190.1291412226006390.0967961.8868550.0508820.3066231110.1719673336006410.0825872.1058120.0450.1957741110.2160297
11、786006630.1170691.9340830.0633970.4052842220.1566331116006650.0942123.4517510.0268970.0902758890.299736006750.1685493.5314230.0510120.2000910.2567716006840.129842.1343640.0545290.1393901110.3554045566006960.0180411.7463780.0108220.0849182220.1287736007320.0352342.2663820.014743-0.0536934440.12503600
12、7360.0867543.8958510.0228830.0865902220.2660398896007450.2142373.3041620.073444.5102287780.2723721116007480.1228673.2570020.0392770.1502751110.263920222600767-0.000671.7447330.0015880.1278602220.2859906676007910.1505683.0998530.0516910.1639314440.3544154446008230.1101192.3806110.0463990.1883451110.2
13、84250889600890-0.0531.417825-0.028270.0762087780.1817136679009500.3041855.9229540.0526490.1135192220.4599107781， 杜邦分析：我们由表一可知2010年的行业平均边际利润率为8.45%，而根据国家税务2010年公布的行业边际利润显示，我国的全部行业平均边际利润率为10%，显然房地产行业低于这个值，更是远远低于餐饮、娱乐、交通运输等行业的平均边际利润率，其总资产净利率(ROA)为3.5%，也远远小于全国其它行业平均水平，然而通过进一步观察我们发现，由于强大的财务杠杆，使得权益乘数2.8,使
14、得再资产净利率低至3.33%和总资产周转率仅26.44%的情况下权益净利率升高至8.99%，这个指标才是房地产行业投资收益水平最真实的体现！2，个体分析：（1）由表二可知，权益净利率（ROE）最高的是900950新城地产高达30.42%而其权益净利率最高的重要原因也是因为其权益乘数(EM)也是44个样本上市公司中最高，高达5.92！值得一提的是，其资产周转率也在44个样本公司中居于最高，高达46%。而其边际利润率为11.35%。处于行业中等水平。进一步论证了杜邦分析中的结论。（2）44家样本公司中，总资产收益率（ROA）最高的为600663陆家嘴。而其权益乘数仅为1.93，处于行业下游水平，导致其ROE仅仅处于行业平均水平。而其ROA如此之高的原因是因为其边际利润率高达40.53%！而其资产周转率仅仅处于行业下游水平。说明此公司的成本控制能力非常
