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1、广东商学院金融学院 我国实行住房抵押贷款证券化的难点和对策我国实行住房抵押贷款证券化的难点和对策一、 引言从宏观经济政策来看，中央已明确将房地产业作为支柱产业加以发展，尤其将住房业的发展作为新的经济增长点。由亚洲金融危机对房地产的启示，要加强房地产金融管理、扩大房地产融资渠道，减少对外资的依赖。而推行房地产抵押货款证券化是化解房地产金融风险的一项基本的措施，它具有拉动国内需求，化解金融机构运营风险的双重作用，并能促进房地产金融稳健发展，进而推进房地产业尽快复苏走上健康发展的轨道，因而应成为当前我国金融业急需推进的工作之。二、 住房抵押贷款证券化理论研究（一）住房抵押贷款1、住房抵押贷款的概念住
2、房抵押是指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人提供债务履行得保的行为。2、住房抵押贷款的借款条件18至60周岁，身体健康，具有完全民事行为能力，并持有效身份证明的自然人有正当的职业和稳定的收入，或易于变现的财产，能按期偿还贷款本息，无不良记录，信用良好。3、住房抵押贷款的业务规定借款金额根据借款人的品行，职业，教育程度，还款能力，所购房产的变现能力等情况确定，最高不超过房产评估值的70%，贷款期限一般在5年以内，购营业房最长不超过15年。且贷款到期日原则上不超过贷款人65岁的年龄。贷款利率执行人民银行的规定，如遇法定利率调整，期限为一年以内的，执行合同利率不分段计息，
3、期限为一年以上的，则于次年初执行新的利率借款人应该按合同约定的还款方式，还款计划归还贷款本息，贷款期限在一年以内（含一年）的，实行按季付息，到期结消本息，贷款期限在一年以上的，按月等额分期偿还贷款本息。4住房抵押贷款的贷款流程银行房产的简单的贷款流程如下：(1)、申请人准备资料向银行申请贷款。 (2)、银行受理。 (3)、评估公司对房产（抵押物）进行评估。 (4)、银行根据客户提供的资料及评估报告取证审批。 (5)、银行审批通过后，办理房产抵押。 (6)、银行取得他项权利证后进行放款。 (7)、银行贷后管理。（二）住房抵押贷款证券化1、住房抵押贷款证券化的概念住房抵押贷款证券化，是商业银行把资
4、产表中的“住房抵押贷款”项打包卖给相关机构，让这些来整理成新的住房抵押贷款债券，在市场上投放。因为这种抵押贷款虽然对银行是资产，但因为回收期限长，影响银行的资金流动和经营，所以他们希望可以卖出了这种资产，而可以得到大笔现金在短时间内。这就是住房抵押贷款证券化和产生的原因。2、住房抵押贷款证券化运作模式住房抵押贷款证券化的实践在我国刚刚起步不久，随着试点工作的逐步推进，对理论研究也提出了更高的要求！而其运作模式也暂分为三种模式，即表内模式，表外模式。准表外模式。3、住房抵押贷款的种类在美国，一共有三类抵押担保证券：(1)抵押转手证券(mortgage-pass through securitie
5、s);(2)担保抵押债务(collateralized mortgage obligations，简称CMO);(3)剥离式抵押担保证券(stripped mortgage-backed securities（一） 抵押贷款证券化中的风险管理住房抵押贷款证券化的风险是指在证券化的全过程中各种不确定因素给各交易主体带来损失的可能性,它既可能来自作为证券化支持条件的变化,也可能产生于证券化操作本身,并具体潜伏于贷款发放和购买、资产管理、债券设计、发行与交易及经营管理等各个环节。三、 我国实行住房抵押贷款证券化的可行性分析（一） 我国住房抵押证券的发展现状1、我国房地产金融的发展现状房地产市场的发展
6、发展壮大离不开房地产金融的大力支持，近年来我国房地产的金融支持力度有所下降。我们可以从房地产开发的资金来源的形式和结构为参考。目前，我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融支持体系而言，自98年，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。2004年，房地产开
7、发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势，与2003年相比，2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点，住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。截至2004年底，全国建立住房公积金职工人数为158万人，仅占在岗职工总数的8.2%；累计向433万人发放了住房公积金贷款，仅占建立住房公积金职工总数的7%，比例明显过小；全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1%，沉淀资金闲置的比例为42.6%。积金大量处于闲置状态，对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。2、我国住房抵押证券的发张现状房地产证券化从银行金融机构的角
8、度看，表现为金融机构出于单纯的融资目的，将其拥有的房地产抵押权即债权分割成小单位的有价证券面向公众出售以筹集资金的方式。由此形成的资金流通市场，称之为房地产二级抵押市场。从我国目前的实际情况来看，抵押债权证券化的发展尚为一片空白。主要表现为： (1)抵押贷款的规模很小。拿中国建设银行来讲，该行房地产信贷部所经办的抵押贷款业务仅占到房贷部贷款总额的10.7%，占总行贷款总额的比例还不到1%。由于没有相当规模的抵押贷款积累，抵押债权的证券化便难以推行; (2)我国住房抵押贷款市场只有一级市场还不存在二级市场。我国的住房抵押贷款市场结构单一，仍处在放贷一还款的简单循环阶段，由
9、此决定了抵押贷款资金的流动性差，抵押贷款市场尚需进一步发展。3、目前实行房地产抵押贷款证券化的约束条件分析从总体上看，我国住房抵押贷款规模相对较小。截止2005年2月底，全国个人住房抵押贷款余额虽然已经达到16508亿元，但是与其他国家相比，目前我国住房贷款的一级市场发展还很不完善，住房抵押贷款的规模依然偏小，一级市场仍然发育不足。资料显示：2004年底我过居民住房抵押贷款占GDP的比例为11.7%，而欧盟国家2001年的居民抵押贷款占GDP的比率平均达到39%。没有相当规模的住房抵押贷款的积累，形不成抵押贷款群，从而也无从推行住房抵押贷款证券化。而从作为贷款机构的各商业银行来看，住房抵押贷款
10、所产生的压力亦相对比较小，作为资金供应重要来源的居民储蓄则持续增长，虽然住房抵押贷款占金融机构吸收储蓄存款余额比例在逐年增加，但仍是占很小的比例，商业银行的资金供给是充沛的。目前，我国住房抵押贷款的违约率都很低，平均水平在1%左右，具有较高的收益率与安全性，各商业银行因此将抵押贷款视做优质资产，积极扩大所发放与持有的抵押贷款规模。商业所担心的并不是流动性等风险，而是如何更有效地使用资金。由此看来，无论从利润吸引还是所承压力，贷款银行都没有证券化的动力。（二） 我国实行住房抵押贷款证券化的可行性分析1、 实行住房抵押贷款证券化的制度前提土地使用制度和住房制度的改革为住房抵押贷款证券化提供了前提条
11、件，随着土地使用制度改革的不断深入，用地单位或居民逐步拥有房地产产权、土地所有权，这就为土地和房屋的抵押开辟了道路，也为房地产权益的分割提供了条件，为发展住房债券提供了巨大的市场需求。2、 实行住房抵押证券化的法律保障住房抵押贷款证券化是指发起人将满足一定标准的多笔住房抵押贷款汇集重组为住房抵押贷款资产池，并将资产池的现金流转让给特殊目的中介（Special Purpose Vehicle，SPV），SPV再以此作为支撑，通过一定的结构安排，对风险与收益要素进行分离与重组，在市场上发行可流通的证券。住房抵押贷款证券化包括支撑资产的破产隔离、重新捆绑和信用增级、证券发行三个环节。SPV从发起人受
12、让被转让债权的形式主要有两种：一是信托方式；二是转让方式。信托方式是指发起人以支撑资产设立信托，让与SPV以换取受益权证，然后再销售给投资者。转让方式是指发起人将支撑资产真实出售给专门从事证券化运作的SPV，由其发行资产支持证券。3、证券化的实施约束和契机我国实行住房抵押贷款证券化的约束条件在前文已有详细谈到，由于我国住房抵押贷款的规模相对较小，故在我国实行住房抵押贷款证券化有一定的约束。然而政府和相关金融部门的政策又为住房贷款证券化提供了必要的制度和法律前提，所以所住房贷款证券化在我国也有一定的契机！（三）我国应大力发展住房抵押贷款市场，促进证券化1、建立、发展房地产二级抵押市场房地产抵押市
13、场是金融机构要求借款人提供以房地产及相关权益为抵押品担保而发放贷款的市场。实行抵押借贷,既能使房地产企业以较低利息成本获得所需资金.又能使金融机构减少放款风险,是各国金融机构对房地产企业及置业者所采用的普遍的借贷方式。 房地产抵押市场的运行机制是以房地产及其相关权益为抵押品,资金和抵押品呈反向流动的机制。其中,二级抵押市场是房地产抵押债券或抵押契约的交易市场,是初级抵押市场的有效补充,也是抵押市场和证券市场相互融合的产物。通过出让抵押贷款获取的债券资金.既可保持房地产金融资产的流动性,将巨额投资细分化,并实现金融秩序的稳定,也可以解决资金结构的不对称问题,即长期性的资金占用还必须有长期性的资金
14、来源。 房地产二级抵押市场可以使 一部分居民的短期储蓄转化为长期资金,还能引进部分外资,弥补住房资金不足。这是拓展房地产业融资渠道的发展方向。建立房地产二级抵押市场房地产抵押市场是金融机构要求借款入提供以房地产及相关权益为抵押品担保而发放贷款的市场。实行抵押借贷,既能使房地产企业以较低利息成本获得所需资金,又能使金融机构减少放款风险。2、政府对发展房地产证券化的支持与管理关于发展房地产证券化的支持与管理，政府也正通过相关的法律政策，法律约束来加快和完善住房贷款证券化的进程。四、 我国住房抵押证券化的运行机制研究（一）美国住房抵押贷款证券化对我国的启示美国是实行住房抵押贷款证券化最成功的国家，对
15、美国住房抵押贷款证券化的了解对我国住房抵押贷款证券化有极大的意义和促进作用，有一定的启示！而次贷危机对美国住房抵押贷款的证券化的影响大家都耳熟能详，如何从美国的次贷危机中汲取经验和教训成为当务之急。而次贷危机对我国住房抵押证券化的发展的启示有以下几个方面：1、 对拟证券化的资产设定一定的条件2、 增加资产的透明度3、 增加评级机构透明度，防范利益冲突4、 实行差别授权授信，有效控制房贷总量和结构（二）我国实行住房抵押贷款证券化的难点1、 住房抵押贷款规模小且机制不完善2、 我国房产产权界定模糊3、 商业银行缺乏主动性4、 法律对机构投资者的严格限定5、 法律体系尚不健全，法律制度不完善6、 信用增强形式和信用评级机构匮乏7、 相应的技术人才短缺（三）我国实行住房抵押贷款证券化的对策1、扩大住房贷款的规模，完善住房抵押贷款的运行机制（1）以需求为导向，针对不同的市场制定出有差异的利率、期限、首付款组合，推行个性化服务，以吸引消费者，形成更大的住房抵押贷款的消费组群，扩大市场规模。（2）要深化住房体制改革，使金融政策向社会住房需求倾斜，增加可证券化的住房抵押贷款资产。（3）要大力推动金融体制的改革。2、放宽市场限制，培育投资主体在住房抵押证券化的过程中，机构走资者已经成为最大的投资者。因此，有必要在加
