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1、摘 要房地产企业投资比较大,涉及到许多税种,如果能够科学合理地进行税收筹划,就能降低投资项目的成本,为房地产企业减轻负担,节约资金。对于加强房地产企业依法纳税的观念,促进税收制度的进一步完善有促进作用。本文分析了房地产企业税收筹划的重要性和特点,归纳出房地产企业进行税收筹划的手段。关键词：房地产开发企业 税务筹划 营业税 土地增值税 Abstract Real estate enterprise investment is bigger, involved in many categories of taxes, if can the science reasonable to tax pla
2、nning, can reduce the cost of the project investment, reduce the burden for real estate enterprises, to save money. To strengthen the concept of real estate enterprise pay tax in accordance with law, and promote the further improvement of the tax system to promote the role. This paper analyzes the i
3、mportance of real estate enterprise tax planning and characteristics, and summarized the real estate enterprise means of tax planning.Key words： Real estate Tax planning Business tax Increment tax on land value目 录一、引言1二、房地产开发企业税务筹划的基本理论1（一）房地产开发企业税务筹划的基本原理1（二）房地产开发企业税务筹划的基本技术1三、房地产开发企业经营以及税收特点2（一）房地
4、产开发企业经营特点2（二）房地产开发企业税收特点5四、房地产开发企业涉税各个税种的税务筹划5（一）营业税的税务筹划5（二）土地增值税的税务筹划7（三）房产税的税务筹划9（四）契税的税务筹划10（五）印花税的税务筹划10（六）所得税的税务筹划11六、结 论13参考文献：13一、引言税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本，有利于企业的可持续发展。随着我国市场经济的不断完善以及国家税收政策的不断调控，税收筹划已逐步成为纳税人经营活动中一个十分重要的组成部分，它对企业提高竞争力降低开发成本起着积极的作用。房地产业作为中国当前和今后一个时期新的重要经济增长点，随着市场化
5、程度的提高和产业的不断成熟，竞争亦是愈演愈烈。房地产开发企业作为房地产市场的主体之一，随着目前经济全球一体化趋势的加强，在宏观调控的影响以及竞争日趋公平和激烈的市场环境下，通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，增大企业价值，打造企业的竞争优势，是目前房地产企业增强核心竞争力的有效方法之一。二、房地产开发企业税务筹划的基本理论（一）房地产开发企业税务筹划的基本原理 绝对节税原理是指直接使纳税绝对总额减少，即在多个可供选择的纳税方案中，选择缴纳税款额最少的方案。这种节税可以是直接减少纳税人的纳税总额，也可以是直接减少其在一定时期内的纳税总额。一般情况下
6、，企业可采用减少税基、适用较低税率的方式来减少纳税总额。 相对节税原理是指一定时期内的纳税总额并没有减少，但由于考虑货币的时间价值因素，推迟税款的缴纳，实际上相当于获得了一笔无息贷款，从而使纳税总额相对减少，或者说是使纳税款的价值减少。如，企业可以充分利用税收制度中规定的纳税期限，或者是采用加速折旧的方式减少税款价值。（二）房地产开发企业税务筹划的基本技术1. 减免税技术减免税技术是指在不违法和合理的情况下，是纳税人成为减免税人，或使纳人从事减免税活动，或使征税对象成为减免税对象而少纳税的税务筹划技术。2. 分割技术分割技术是指在法律允许的范围内，使所得财产在两个或多个纳税人之间进行分割而直接
7、节减税收的技术。这种技术对于适用超额累进税率的税种尤为重要，因为对于超额累进税率，税基越大，适用的税率层次越高，税率越大，其税收负担就越重。因此，适时进行对象分割，有利于减少绝对税款额。3. 扣除技术 扣除技术是指在法律允许的范围内，使扣除额、宽免额、冲抵额等尽量增加而直接节减税收，或调整各个计税期的扣除额而相对节税的技术。如纳税人可以增加费用扣除额以节减企业所得税。4. 税率差异技术 税率差异技术是指在法律允许的范围内，利用税率的差异而直接节减税收的技术。这里的税率差异包括税率的地区差异、国别差异、行业差异和企业类型差异等。如:外商投资企业所得税，不同地区有不同的适用税率，企业在设立时就可以
8、考虑税收因素选择低税率地区，从而减少税收支出。5. 抵免技术 抵免技术是指在法律允许的范围内，使税收抵免额增加而绝对节税的技术。如:国外所得已纳税款的抵免，研究开发费用等鼓励性抵免。6. 退税技术 退税技术是指在法律允许的范围内，使税务机关退还纳税人已纳税款而直接节税的技术。如:在我国，外商投资企业的外国投资者，将其从企业分得的税后利润直接再投资于该企业，增加注册资本，或作为资本投资开办其他外商投资企业，经营期不少于5年的，经投资者申请，税务机关批准，退还其再投资部分已纳所得税的40%税款7. 延期纳税技术 延期纳税技术是指在法律允许的范围内，使纳税人延期缴纳税款而相对节税的技术。由于货币的时
9、间价值，纳税人对因节税省下的资金进行投资，可产生更大的收益，对纳税人而言是相对节减税收。8. 会计政策选择技术 会计政策选择技术是指在不违法和合理的情况下，采用适当的会计政策以减轻税负或延缓纳税的税务筹划技术。三、房地产开发企业经营以及税收特点 （一）房地产开发企业经营特点1. 房地产开发企业的收入构成从销售收入的来源来看，商品房销售收入是房地产开发商的主要收入，平均比重约为85%左右；房地产开发企业的经营成本呈现出上升之势，近两年企业的经营成本占销售收入的比重不断上升。2. 房地产开发企业的成本构成目前我国商品房价格大致由四部分组成：（1）地价成本。包括土地出让金、郊区耕地补偿、劳动力安置、
10、拆迁费用等，约占40%-45%。（2）税费成本。包括前期工程费、基础设施费、两税一费、大市政费等近百种税费，约占10%-20%。（3)建安成本。如设计、招标、监理、材料、劳务等建筑安装费用，也可包括开发商经营成本，如管理费、销售经营费、融资利息等，约占20%左右。(4)利润。占15%20%。从总成本来看，房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。在直接成本项下，又包括前期工程成本、土地成本(缴纳给政府的土地出让金)、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费等6个子项；在运营成本项下，又包括销售费用、财务费用和开发间接费用等3个子项 。表1-13. 房地产开发企业开发模式1) 投
11、资集团模式房地产开发的各个环节，从买地，建房，销售和管理都是自己独立完成，并且业务延伸广。这种模式的优点就是优势和肥水不流外人田：把房地产的开发过程的每一个部分的利润都榨干。但缺点是实现这种模式必须有足够的开发规模和资金去支撑、维持整个利润链中的各个公司去运行，而且要有足够的人力资源和管理制度。广东和香港的一些规模大的房地产集团采用的这种开发模式，例如富力地产和合生创展，他们都有自己的施工企业、设计公司。2) 开发商模式做房地产开发的企业仅做开发商的工作，开发以外的工作全部委托专业公司进行管理。这种模式的优点是开发商更加注重开发的主业，提高核心竞争工作能力，对不具有相对竞争优势的部分采取专业公
12、司外包的管理形式。缺点是，要求社会必须存在充分的市场竞争和分工，利润可能要有一部分要给分包商，但是这种方式未必比自己管理比的利润少。3) 政府投资项目开发模式由于政府不具有专业的房地产开发管理人员，一般政府投资项目采取法人招标的形式进行开发。例如奥运村项目、中央电视台项目采取的就是法人招标的形式。这种开发方式主要的特点是，出资人仅负责出资，不进行具体的工程管理，工程管理工作委托专业的项目管理公司进行管理。实际上监理公司的发展方向就是向项目管理公司转变，这种管理方式下，项目管理公司自己配备各自的职能部门，包括技术部、开发部、材料设备部、预算部、设计部。然后由项目管理公司再负责设计招标、施工招标、
13、造价咨询委托、材料设备招标、营销策划招标等。这种开发模式对项目管理公司的管理水平和人员素质要求比较高，所以托管费用也最高，一般管理公司的费用占项目总投资费用的5%左右。4. 房地产开发企业涉税情况房地产开发企业设计多个税种，与其他行业相比税负较重，其涉及的主要税种如下表：表1-2 （二）房地产开发企业税收特点1. 房地产开发企业的税收现状目前我国有关法规中，与房地产有关的税种主要有：营业税、城市维护建设税、耕地占用税、城镇土地使用税、企业增值税、房产税、契税、印花税等12个税种，占我国全部税种的41%。包括除了营业税按5%计征、企业所得税按25%计征等一般行业使用的税种以外，还有房地产企业特殊
14、使用的税种土地增值税，其税率高达60%。如果把这些税种综合计算，房地产的税负在10%以上。2. 房地产开发涉及经营业务范围广房地产行业的主要经营活动包括：规划设计，征地拆迁、房产建造、工程验收、经营销售、物业管理、维修服务等。可见，房地产开发企业跨越生产和流通两个领域，因此，精细而复杂的财税管理模式才能适应多样化业务的需要。3. 房地产开发行业筹集资金多源性房地产开发企业筹集资金的主要渠道有预收购房定金或建设基金、土地开发及商品房贷款、发行企业债券、与其他经济实体联合开发，发行股票等等。资金来源多元化，流转环节多，每个环节都伴有相应的税收。4. 房地产业成本费用复杂房地产开发成本主要包括：土地
15、费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装费、开发间接费等。房地产经营成本，主要包括土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租房产经营成本等。房地产开发企业的期间费用有管理费用、财务费用和销售费用。成本费用种类多，结构复杂。四、房地产开发企业涉税各个税种的税务筹划(一) 营业税的税务筹划1. 设备安装的税务筹划根据中华人民用共和国营业税暂行条例实施细则的规定，纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款。这就要求建筑安装企业在从事安装工程作业时，应尽量不将设备价值作为安装工程产值，可由建设单位提供机器设备，建筑安装企业只负责安装，取得的只是安装费收入，使其营业额中不包括所安装设备的价款，从而达到节税的目的。案例：某市甲安装企业中标承包包括电梯、空调、土建及内外装修在内、总造价为2500万元的某商场（乙企业）建筑安装工程。工程合同中包括电梯、空调款共500万元。现有两种方案供该企业选择：甲企业同乙企业签订含电梯、空调在内的总造价为2500万元的工程合同，甲企业承担一切采购费用；甲企业同乙企业签订
