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1、解读：房地产企业代收费用税收政策一、政策规定：很多房地产开发企业在销售开发产品时，会代替相关单位或部门收取一些价外费用，比如说管道煤气初装费、有线电视初装费、物业管理费以及部分政府基金等。这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业按规定转交给委托单位，有的房地产企业还会因此而有结余。对这些价外费用是否征税，以及如何征税，各税种的规定有所不同。 需要缴纳营业税 按照营业税相关法规规定，房地产开发企业代收的价外费用需要纳税。营业税暂行条例（国务院令第540号）第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税暂行条例实施细则（财政部、国家
2、税务总局第52号令）第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：1、由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2、收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；3、所收款项全额上缴财政。 按照政策规定，即使房地产开发企业代收的费用没有利差，也要缴纳营业税。需要缴纳企业所得税 价外费用是否需要缴纳企业所得税，主要取决于代收费用是以谁
3、的名义收取。如果不是由房地产开发企业开票收取的，则不纳税。国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金等价物以及其他经济利益。企业代有关部门和单位收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入。未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门、单位收取并开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。第十六条规定，企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。企业对纳入开发产品价内自己收取的代
4、收费用，在转付给委托单位时，也可以从收入中扣除。 不需缴纳土地增值税 财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，则可作为转让房地产所取得的收入计税。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 国家税务总局关于印发土地增值税
5、清算鉴证业务准则的通知（国税发2007132号）第二十五条进一步明确，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：1、代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数；2、代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。据此分析，假如房地产开发企业不是按照县级以上人民政府的规定要求代收的费用，则也要作为开发产品的销售收入征税。只有及时将代收费用按规定转付给委托单位，才可以从土地增值税的应纳税
6、收入额中扣除。3、根据物价局有关文件，以下列举的政府性收费已在房价中体现，可按照土地增值税对代收费用的有关规定进行处理，即列举的各项费用可计入对应的土地或开发成本中，但不允许作为加计20%扣除的基数。未列举的费用不能按照代收费用的有关规定进行处理，应作为期间费用处理。、市政公用基础设施配套费（经济适用房含安居工程免收）“土地征用及拆迁补偿费”；、建制镇市政公用基础设施配套费“土地征用及拆迁补偿费”；、发展新型墙体材料专项用费（经济适用房含安居工程免收）“建筑安装工程费”；、结建人防经费（经济适用房含安居工程免收）“公共基础设施费”；、供电工程贴费（经济适用房含安居工程免收或减收）“前期工程费”
7、；、消防设施建设费“公共基础设施费”；、煤气建设费“公共基础设施费”；、散装水泥专项资金“建筑安装工程费”；、教育地方附加费（经济适用房含安居工程和已配套教育设施的项目免收）公共基础设施费（建委代收）。根据收入与成本相配比的原则，有关代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。房地产开发企业取得土地和房地产开发过程中发生的规费，如果按会计制度应当计入取得土地成本、房地产开发成本的，应当作为计算扣除利息和其他房地产开发费用的基数。二、实务操作中需明确的几个问题：1、房地产
8、企业缴纳的如大配套费、白蚁防治费、墙改费、人防费、散装水泥基金、垃圾费、防雷费等费用，这些费用从实质上来讲，应该是政府部门向房地产企业收取的，而不是政府委托企业向购房者收取的，因此这部分收取的费用应作为房地产企业的成本，企业转嫁给购房者收取这部分款项时，应作为收入，全额申报缴纳营业税等相关税费。2、自2010年起，政府部门向企业收取上述费用时，企业可按财务制度规定计入开发成本相应科目，企业向购房者收取上述费用时不再到财政及建设相关部门领取财政票据，应计入房屋销售价格，全额开具房地产销售专用发票，按规定确认收入，缴纳相关税费。3、对于确实属于房地产企业代有关部门收取的费用，如代建设局收的公共维修
9、基金、代煤气公司、广电部门收取的煤气、有线电视初装费等，未计入房屋价格的，企业可不开具房地产销售专用发票，但对照营业税条例，如不符合上述规定不征税三个条件的，应申报缴纳营业税。行政事业性收费和政府性基金在土地增值税清算时的归集方向一览表序号费用名称收费标准费用类别使用票据归集方向备注一、执行中的相关费用1土地登记费企业土地使用面积在1000平方米（含1000平方米）以下每宗地收110元，每超过500平方米以内加收40元，最高不超过4万元行政事业性收费财政票据取得土地使用权所支付的金额2土地复垦费2000元/亩行政事业性收费财政票据房地产开发成本复垦土地经验收合格后,退还土地复垦费（退还的不得扣
10、除）3农业重点开发建设资金苏南2400元/亩；苏中2000元/亩；苏北1600元/亩政府性基金财政票据房地产开发成本4新菜地开发建设资金教师建房和拆迁复建房0.5万/亩,商品房建设1万元/亩（征用重点保护区域办蔬菜基地加倍）政府性基金财政票据房地产开发成本5土地闲置费按划拨或出让土地价款的20收取行政事业性收费财政票据不得扣除6城市基础设施配套费县城75元/，中等城市90元/，大城市105元/，南京市150元/；在建制镇规划区内进行各类工程建设的单位和沿街建筑的个人，20-50元/，对农民在建制镇规划区范围内建住房免收政府性基金财政票据房地产开发成本7墙体材料专项基金按10元平方米预收，视新型
11、墙材使用情况，按比例退还。不便计算建筑面积的按预计用砖量缴纳，标准为每0.05元/块政府性基金财政票据房地产开发成本8人防易地建设费24002800元平方米行政事业性收费财政票据房地产开发成本9人防建设经费上年末职工在册人数每人每年缴纳13-15元行政事业性收费财政票据房地产开发费用10城市道路占用挖掘费建设性占道一个月内0.2-0.3元/日.，超过一个月可以逐步提高收费标准，但最高不超过100%行政事业性收费财政票据房地产开发成本11白蚁防治费新建房屋按建筑面积收费，七层以下（含七层）2.3元/，八层以上0.70元/行政事业性收费财政票据房地产开发成本（代收费用）12环境监测专业服务费按苏价
12、费2006397号、苏财综200680号规定执行行政事业性收费财政票据房地产开发成本13门（楼）牌费3-180元/块行政事业性收费财政票据房地产开发成本14地方教育附加增值税、消费税、营业税税额的2%政府性基金财政票据与转让房地产有关的税金2011.2.1之前为1%15建筑工程、市政工程抗震设计审查费按建筑工程、市政工程施工图设计审查收费标准的1.1-1.3倍抗震调整系数收取行政事业性收费财政票据房地产开发成本16散装水泥专项资金每吨2元政府性基金财政票据房地产开发成本对按规定使用散装水泥的,应退给企业（退还的不得扣除）17建筑安全监督管理费工程造价的0.19%行政事业性收费财政票据房地产开发
13、成本自苏财综0910号文到之日（发文日期为09.3.19）起执行二、已取消或停止征收的行政事业性收费、政府性基金1征（拨、使）用土地管理费按征用土地所发生的经省以上批准及法律规定的各种费用总额的1.4-2.1%收取（在基数难以计算时，按土地最低保护价的70%计收）其中省辖市城区内国有土地按1.4%收取，其他按2%收取行政事业性收费财政票据房地产开发成本自2008.9.1起停止征收2临时用地管理费国家、集体建设临时用地1.5-2元/平方米，经营性临时用地3-4元/平方米行政事业性收费财政票据房地产开发成本自2008.9.1起取消3土地用途变更费0.5-2元/平方米行政事业性收费财政票据房地产开发
14、成本自2008.9.1起取消4国有土地有偿使用费7.5-30元/平方米行政事业性收费财政票据房地产开发成本自2009.9.1起取消5城市房屋拆迁管理费不超过房屋拆迁补偿安置费用的0.2%-0.4%收取行政事业性收费财政票据房地产开发成本自2008.9.1起停止征收6供电工程贴费按计价格2000744号规定执行行政事业性收费财政票据房地产开发成本自2002.1.1起取消7建设工程质量监督费南京市按工程安装量的1.2收取，其他省辖市按1.7收取，各县（市）按2.3收取行政事业性收费财政票据房地产开发成本自2008.9.1起停止征收8住宅质量保证书、住宅使用说明书工本费两证合计6元行政事业性收费财政票据房地产开发成本自2008.9.1起取消9教育地方附加费按建筑面积10元/平方米、20元/平方米定额收取行政事业性收费财政票据与转让房地产有关的税金自2003.7.1起取消10建设用地批准书工本费8元/证行政事业性收费财政票据房地产开发成本自2005.1.1起取消11
