《项目投资决策评审报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《项目投资决策评审报告（61页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、项目投资决策评审报告目 录摘 要正 文第一章 项目概况10一、项目基础信息101、地块位置102、用地性质103、开发程度104、规划指标10二、项目来源及要求111、时间安排112、保证金113、竞地原则114、地价支付进度（假定竞得价为12亿）115、交地116、开发主体117、开发建设期限118、其他11第二章 片区概况及规划12一、宏观区域概况（顺义区）121、经济优势122、交通优势133、生态资源丰富134、配套概况135、新城规划14二、中观区域概况（临空经济圈）161、主要经济板块172、主要居住板块21三、顺义区土地市场概况231、用地规划232、土地供应概况23第三章 地块
2、基本素质分析及结论27一、地块素质分析271、项目区位272、项目四至283、道路交通系统284、地块景观资源295、生活配套设施296、市政配套设施31二、项目风险分析及结论31第四章 北京市房地产宏观市场分析32一、北京市房地产市场分析321、04-07北京房地产投资市场分析322、04-07北京房地产住宅市场投资分析323、北京市2006以来住宅期房市场供需分析334、北京市2006以来住宅期房市场成交分析33二、北京市土地市场分析33三、房地产政策分析34第五章 项目细分市场分析34一、项目区域市场分析341、竞争片区的界定342、竞争片区特性分析353、竞争强度分析42二、项目竞争片
3、区供需分析431、竞争片区未来供应分析432、竞争片区未来需求分析443、周边住宅市场需求潜力分析46三、典型项目个案分析461、龙湖香堤漫步462、万科四季花城47第六章 项目定位及结论48一、项目的SWOT分析481、优势482、劣势483、机会484、威胁48二、客户定位481、大户型482、小户型49三、产品定位501、基本属性与定位基础：502、产品定位503、商铺504、产品建议50四、价格定位511、叠拼价格512、6层电梯花园洋房价格513、小高层价格524、商业定价525、车位定价526、项目周边租赁市场状况527、价格涨幅预测538、销售进度安排及全程均价预测54第七章项目
4、分期及总体开发计划55一、项目分期55二、项目总体开发计划55第八章 项目测算及敏感性分析56一、项目收益测算561、项目收益及现金流测算的基本假设562、项目收益测算情况56二、项目敏感性分析571、地价、售价及建安对IRR的敏感性分析572、挂牌报价对收益的敏感性分析57三、结论与建议57附件：1、项目总体开发计划2、项目销售周期3、经济测算表摘 要一、项目概要序号规 划 指 标 名 称单 位合计备注1项目总用地面积180029.1建设用地1336572总建筑面积239426总销售面积1921082.1 其中：地上建筑面积1966882.2 其中：地下建筑面积427383居住容积率1.54
5、住宅面积191008其中双限房292164.1其中：多层1029924.2 小、中高层880164.3按住宅套型建筑面积分90平米以下住宅面积133616 90平米以上住宅面积573925托幼用地面积4300建筑面积30106车位比停车位/户0.67总户数户2008其中：各种产品类型所占户数4层叠拼户272 6层电梯洋房户600 11层小高层（1梯4户）户484 15层小高层（2梯4户）户300 15层限价房（2梯8户）户3528项目整体户均面积959总停车位个1195其中：地上个258 人防地下个220 地下个71710代征城市公共用地36840.1其中：代征道路36840.1 代征绿地01
6、1项目总成本费用万元25587012建安成本估算万元6575913项目开发周期天88014月均去化速度套/月15销售收入预测万元16销售净利润率17IRR18IRR（计财务费用）19LVIRR二、项目概况1、项目背景本次出让宗地，属于北京市土储中心以挂牌方式公开出让项目。北京市土地储备整理中心顺义区分中心负责本次挂牌出让的组织和实施工作。土地一级开发单位是北京天竺空港工业开发公司，该企业主要开发了天竺空港工业园A区、B区，擅长工业园区土地整理及招商，是顺义区政府下属企业，隶属空港股份。2、规划技术指标类 别用地面积()容积率控高(m)建筑密度绿地率地上建筑面积()建设用地居住用地（A-10）1
7、293571.54530%40%194036托幼用地（A-8）43000.71225%3010集中绿地（A-9）9532代征道路用地36840.1已建完总用地面积180029.1合270亩注：其中商品住宅164930.6，两限房29105.4（限制均价5500元/）。3、项目概况地块所处区域成熟、景观资源突出、临空经济及新国展等相关产业发展迅速，使得区域发展前景看好，区域内商品住宅的供应量紧缩，竞争强度不大，市场机遇较好。项目体量、容积率均具备打造精品住宅的条件，众多企业资金紧张，竞争强度有所下降，同时付款条件相对比较宽松，符合企业要求。三、项目风险分析该项目为公开市场挂牌出让项目，场地平整、
8、无待拆迁地上物，项目法律关系简单、明确，风险相对较小，地块原为吉祥庄农田，存在地下物可能性较小。四、项目定位1、市场定位中央别墅区域差异化产品、临空经济区精品配套公寓、财富阶层的首选地2、客户定位1）大户型本项目大户型客户来源广泛，可以划分以东部客户群、涉外客群以及投资客群为主要受众。他们大多拥有海外生活背景，事业成功、有较高职位，在产品需求方面希望能够延续国际化生活方式，贴近自己的社交圈层，体现身份地位。追求国际化的生活氛围和成熟配套。2）小户型本项目小户型客户追求优越的生活方式、享受生活、强调生活的品质感，追求身份认同感，在区域内可能是阶段性居住，也比较关注资产的后期增值性。3、产品建议产
9、品构成建筑面积产品比例户型面积套数商品住宅叠拼5739230%211272 6层电梯洋房4560024%152300 小高层（11层）3630019%75484 小高层（15层）2250012%75300 双限房小高层（15层）2921615%83352 合计191008100%112 1708 4、价格定位产品开盘前涨幅（08年2季度-09年2季度）开盘后年度涨幅叠拼6.50%7-8%产品开盘前涨幅（08年2季度-09年4季度）开盘后年度涨幅花园洋房12.50%8-9%产品开盘前涨幅（08年2季度-10年1季度）开盘后年度涨幅公寓13.50%7-8%5、项目进度安排现时点均价开盘时间开盘均价
10、销售周期结案均价全程均价叠拼2000009年2季度2176018个月2450017924花园洋房1403009年4季度1590015个月17550公寓1162010年1季度1330017个月14750商业1150011年2季度130906个月13350五、项目分期及总体开发计划1、项目分期项目计划分二期开发建设。 一期产品构成建筑面积(m2)销售面积(m2)产品比例户均面积(m2)单元数户数4层叠拼37980.00 37980.00 51%211 45 1806层电梯洋房36480.00 36480.00 49%76 20 480住宅小计74460.00 74460.00 100%113 65
11、 660会所地上部分900.00 会所地下部分600.00 地下车库（不含人防）23111.12 一期示范区产品构成建筑面积(m2)销售面积(m2)产品 比例户均面积(m2)单元数户数4层叠拼15192.00 15192.00 81%211 18 726层电梯洋房3648.00 3648.00 19%76 2 48小 计18840.00 18840.00 100%157 20 120会所地上部分900.00 会所地下部分600.00 地下车库（不含人防）9626.00 二期产品构成建筑面积(m2)销售面积(m2)产品 比例户均面积(m2)单元数户数4层叠拼19412.00 19412.00 17%211 23 926层电梯洋房9120.00 9120.00 8%76 5 12011层小高层（1梯4户）36300.00 36300.00 31%75 11 48415层小高层（2梯4户）22500.00 22500.00 19%75 5 30015层限价房（2梯8户）29216.00 29216.00 25%83 3 352小 计116548.00 116548.00 100%86 47 1348底商1100.00 千人配套670.00 地下车库（不含人防）9145.12 人防兼车库9881.76
