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1、马鞍山市房地产市场分析报告一、 城市概况： 马鞍山地处安徽东南部，南接芜湖，北临南京是南京都市经济圈的核心城市。交通便利，拥有人口125万，是以钢铁为主的新兴工业城市，辖有三区一县，人均国内生产总值、居民人均收入、人均固定资产投资等多项经济指标连续保持安徽的榜首，居民购买力增长迅速。花山区商业中心距马鞍山火车站仅数公里之遥，宁马、芜铜高速公路交汇于此，高等级外环公路穿区而过，距南京禄口机场20公里。而马鞍山又是首批皖江城市承接产业链的城市之一，又与长三角经济群接轨，政府积极响应国家政策号召加大“西进、东扩”发展契机，加速实施湖南东路、霍里山大道、慈湖河路等7条公路和东部路网建设工程。另拥有万吨
2、级的长江一类口岸马鞍山港，城市发展的水、陆、空交通、旅游、物流等异常便利。二、 城市规划：马鞍山市政府围绕城市率先发展，科学发展、和谐发展，组织编制了总体规划2002-2020年。在发展目标上，到2020年，马鞍山将成为城区超百平方公里、拥有百万以上人口，集历史文化与现代文明融合、山水园林风光与城市现代景观交相辉映的现在化大城市，成为长江中下游地区重要的现代加工制造业基地和宾江山水园林旅游城市。在城市发展方向上，主城区主要向南，向东发展，副城区（当涂县城）主要向北发展，适当向东，向西发展。三、 市场政策今年国家对房地产市场的监管力度不断的提高，从而导致一线城市的房屋销售量不断下滑，但是房屋均价
3、下滑并不是很大，反而比较坚挺。三线城市的马鞍山也受到新政的影响，导致市场成交量下滑，但是房屋均价变化不大。马鞍山的“马21条”政策，又进一步规范了房地产市场。而一线城市的房价下降并没有带动马鞍山的房价，虽然马鞍山受新政影响较大，使得销量一跌再跌，却始终没有撼动房价。自4月份国家调控房地产的新政出台后，马鞍山于5月推出“马21条”的落地化政策，房价没有降下来，却造成了开发商与购房者双重观望的局面，没有新房源的马鞍山市场一直在消化存量房，而这些都成为了影响马鞍山房地产市场的因素。四、 宏观经济一、马鞍山市2010上半年宏观经济的概况1.马鞍山市历年GDP值及增长情况根据统计，2010上半年GDP预
4、计375亿，同比增长14%以上。2005年2006年2007年2008年2009年2010上半年GDP（亿元）263.6301.97355453.6500375同比增长-0.150.180.280.130.14 2.马鞍山市历年房地产投资额与增长情况2010上半年累计完成房地产投资额达40.37亿元，同比增长高达29.6%，2010上半年马鞍山延续了新城建设和旧城改造的大步伐，主城区主要向南，向东发展，副城区（当涂县城）主要向北发展，适当向东，向西发展，而房地产投资作为提升城市品位，城市大建设的重要棋子，呈现了出强劲的发展势头。2005年2006年2007年2008年2009年2010上半年房
5、地产投资额（亿元）15.0323.530.9436.985140.37同比增长0.560.320.200.380.303.马鞍山市历年人均可支配收入及增长情况据估计2010上半年马鞍山市人均收入将超过14000元，同比增长8%。2005年2006年2007年2008年2009年2010上半年人均可支配收入（元）8598.910660.312003.213002.81400011454同比增长0.240.130.080.080.12 二、马鞍山市房地产市场概况2010年马鞍山市上半年与7月份完成房地产投资概括：2010年1-6月份累计完成投资40.37亿元，同比增长29.6%， 7月份完成4.8
6、3亿元。1月份-6月份房地产投资40.37亿元7月份房地产投资4.83亿元2010年马鞍山市上半年与7月份房地产新开工、施工、竣工、销售面积概况：2010年上半年，新开工面积153.8万平方米，同比增长42.9%；施工面积469万平方米，同比增长12.7%，竣工面积74万平方米，同比增长70.1%，销售面积353016.74平方米。7月份，施工面积93万平方米，同比增长5.8%，新开工面积41.2万平方米，竣工面积4.6万平方米，销售面积15456.28平方米。8月份销售面积2.69万平方米。新开工面积施工面积竣工面积销售面积上半年153.8万平方米469万平方米74万平方米353016.74
7、平方米7月份41.2万平方米93万平方米46万平方米15456.28平方米8月份2.69万平方米二、2010上半年房产市场需求分析：1. 全市住宅需求分析：（1）上半年住宅销售套数对比：（单位:套数）由于受新政影响，7月份住宅成交量呈现下滑之势，住宅成交套数为131套，呈现销售淡季市场冷淡，均价相较6月份有所上涨，然而八月份市场住宅成交量却呈现增长之势，成交量为246套，相较于7月份增长115套，但是均价有所下滑。（2）2010上半年住宅销售面积对比（单位：万平方米）8月份马鞍山市住宅类商品房成交面积为2.69万平方米，同比7月份上涨了74%，这些数据表明，8月份的市场呈现上涨之势，并且幅度不
8、小。（3）2010上半年住宅成交价格对比（单位：元/平方米）从以上数据可以看出，房屋销售均价一直呈现上涨之势。09年全年房屋销售均价为4079.5元平方米，2010上半年房屋均价为4823元平方米，同比去年有所增长，而2010年7月份房屋均价为5922元平方米，同比今年上半年房屋均价又有增长，今年8月份房屋均价为5786.4元平方米，相较与7月份房屋均价有所下滑。整体来看2010上半年后，房屋均价还是比较坚挺。五、 马鞍山市土地市场概括2010年 截至9月14日，马鞍山供推出47块土地，供应市场，相对于09年推出30块土地，增加17块土地推出。2010年工业建设用地11500.95亩，商业、居
9、住建设用地1125.026亩。1、9月份马鞍山拍卖两块地，其中一块地为安置房用地。详情如图： 2、马鞍山市2010年经营性用地供应计划l 2010年经营性（商业、居住）用地供应计划表序号地块名称界址范围建设用地面积(亩)用途1张庄农贸市场霍里街道张庄村20商业2垃圾中转站霍里街道张庄村3商业3花山区农民安置房二期霍里街道张庄村80商住4旅游大道与世纪大道交叉口花山区经济开发区274商住5慈湖河景观带湖南东路以北，马濮路以南，慈湖河两侧90商业6东环路与湖南路交叉口东环路以东，湖南东路以南100商住7玻纤厂安工大西侧，公园路以北，湖东路以东18商住（危旧改）8中沙路“都市村庄”中沙路两侧10商住
10、（危旧改）9向阳村2、5、6栋湖东路西侧4商住（危旧改）10马向路34号1-6栋花山路与车站路交叉口12商住（危旧改）11红星村马钢医院北侧，葛羊路南侧50商住（危旧改）12湖北路农贸市场及轻机新村湖北路与花山路交叉口20商住（危旧改）13长城宾馆西侧，湖北路16号湖北路北侧8商住（危旧改）14向阳楼15-22栋湖东路西侧10商住（危旧改）15仪表厂安工大西侧，湖东路以东，矿院南侧9商住（危旧改）16阳湖三、四期印山村452安置房17映翠商住用地雨田路与九华路交叉口东北角64商住18印山路与红旗南路交叉口东南角印山路以南，朱然路西侧167商住19商业开发用地商业大厦对面（马钢办公区）10商业2
11、0雨山西路商贸城雨山路与红旗路交叉口西北角380商业21阳湖塘湿地公园周边A地湖东路东侧，阳湖路以南165商住22阳湖塘湿地公园周边B地湖东路以东，采石路以北150居住 23阳湖塘湿地公园周边C地九华路以南，平山路两侧117商住24阳湖塘湿地公园周边D地江东大道以东，九华路以南938商住25阳湖塘湿地公园周边E地湖东路以东，西塘路以南283.63商住26东湖公园西北侧地块湖东路以东，烟墩山以北267居住27雨山路南原天成纺织厂朱然公园北侧，雨山路以南166商住28向阳新农村二期东至郎甸路，西至南山体育场，北至大东村36.01住宅29湖南新村湖南路与湖西路交叉口西北角33商住（危旧改）30雨山七
12、村（原马钢公司周边地块）湖南路、红旗中路、西苑路及康复路围合而成100商住（危旧改）31向山I片区二期向山镇境内63商住（危旧改）32中心村、红卫村向山镇境内153商住（危旧改）33原黄梅山矿银塘镇范围内（改造区域）150商住（危旧改）34明渠片区三台路北，宁芜路东，红旗路西，湖北路南80商住（危旧改）35雨山转盘西北角雨山路与红旗路交叉口西北角62商住（危旧改）36雨山二村24#-26#（老红军楼）湖西路与育才路交叉口东北角20商住（危旧改）37雨山二、三、四村湖南路、湖西路、常青路及育才路围合而成140商住（危旧改）38双岗社区太白大道与花园路交叉口西北角140商住（危旧改）39东湖路与昆
13、仑路交叉口东南角地块东湖路与昆仑路交叉口东南角8商办40金家庄区桥山安置房葛羊路以南，宁安城际铁路以西，桥山路以北，慈湖河路以东657安置房41上湖安置房霍里山大道以西，五亩山路以南，花山界以北，红东路以东451安置房42军分区东侧地块军分区以东，湖北路以北，慈湖河以西100商住43新建村东至后钟村，南至恒兴路，西至杨家山路与恒兴路交叉口，北至杨家山路31.234商住（危旧改）44园桥路两侧东至宁芜铁路，南至金家庄检察院，西至天门大道，北至江东大道126商住（危旧改）45红艺村东至新工房，南至幸福路，西至矿内新村，北至马鞍山48.881商住（危旧改）46胜利路1号东至天门大道，南至首建木材加工厂，西至前钟村，北至恒兴路东段22.879商住（危旧改）47十一中西侧地块东至市一中用地，南至小三楼，西至金笔厂，北至十一中住宅楼1.869商住（危旧改）48马钢材料总库东侧东、南至前钟村住宅，西至马钢材料总库，北至恒兴路东段1.603商住（危旧改）49核心共享区新城东区霍里山环形道路内279商住50安工大东校区东侧地块313省道北侧，癞痢山以东，大进山以西354商住51霍里山公园周边地块东至霍里山大道，南至马向铁路，西至东环路，北至313
