广州尚城名爵国际公寓前期策划研究

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1、 项目简介 商城名爵国际公寓位于珠江新城CBD西区，独享繁 华都市中心地带无与伦比的交通、商业、娱乐、教育、医 疗等优越的市政配套设施；其交通出行之便利，配套环境 之成熟，区位地段之优越，创享珠江新城优越所向。 该物业总共建A1、A2、A3三栋， 每栋建38层共770 个单位。1-3层为商业裙楼，一层为公寓大堂，二三层为 豪华会所，四层空中园林；总建筑面积为15000平方米； 首层5.2米层高、二三层4.8米层高、五层以上3.1米层高； 配备酒店式大堂。占地总面积为 11156 平方米，建筑面 积98172.8平方米，绿化率达31%，在繁华的都市里，享 有一片宁静之地。所有户型都作了人性化、舒

2、展性的精心 设计安排，阳面宽度更大，南北向更通透，功能区更适用 ，得房率更高。 前期策划前期策划 报告调研结构 宏观调查 当前中国房地产 近期出台的房地产政策 城市总体规划、定位 该市经济发展趋势 广州房地产行业现状 中观调查 该区域的概况 该区域未来的发展规划 该区域市投资商机 发展前景 微观调查 区位分析 地块经济环境分析 与周边楼盘比较 与同类楼盘比较 目标客户群 市场定位 功能定位 地块优劣势分析 地块市政配 地块交通状况 总结 宏观调查 当前中国房地产 根据当前经济结构，政府提出2010年促进房地产市场平稳 健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足 人民群众的基本住房需求，

3、并且出台了一系列的政策，比 如收紧信贷，提高首付、提高二套房利率（二套房首付不 低于50% ，利率不低于基准利率1.1倍）等等 。 新政策一出台，其对于中国当下房产，特别是二套房 的影响便引起了业界的热议。 也可能对部分人群和项目 的交易受到限制，而对整体房地产市场不会有太大负面影 响，无法逆转强有力的住房需求和房价上涨，房地产在新 的一年仍会平稳地上升。 近期出台的房地产政策 国家出台房产市场政策新十一条 一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给 二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求 三、加强风险防范和市场监管 四、加快推进保障性安居工程建设 五、落实地方各级人民政府责任 广州市的总体

4、规划 根据广州城市建设总体战略概念规划纲要 ，确立了“南拓、北优、东进、西联”的空间 拓展方针，并且成为华南地区最重要的中心城 市之一。2010年，广州市将通过完善综合交通 网络、加快基础设施建设、保护城乡生态环境 、拓展并优化空间布局，初步形成由中心主城 区、南沙副城区、花都副城区、萝岗副城区、 荔城组团、街口组团组成的“一主三副两组团” 的城市空间布局，同时不断完善城市服务功能 ，优化功能分区，强化城市六大功能建设目标 ：经济中心、国际都会、创业之都、文化名城 、生态城市、和谐社会。 经济发展趋势 社会经济环境持续向好。广州市政府将在 财政、政策等多方面给予金融业支持，力 争把广州建设成为

5、带动全省、辐射华南、 面向东南亚的区域性金融中心。近年来广 州经济的高速发展反映出来广州居民整体 进入较富裕的小康生活水平，与之相呼应 的是广州居民对居住的需求也在不断增长 ，广州房地产市场将面临持续的发展。广 州城市建设持续投入提升城市价值也极大 的刺激了房地产行业的投资。 广州房地产行业现状 近年来广州经济的高速发展反映出来广州居 民整体进入较富裕的小康生活水平，与之 相呼应的是广州居民对居住的需求也在不 断增长，广州房地产市场将面临持续的发 展。 商品住宅：近年来广州商品住宅供应呈增 长趋势，每年竣工商品住宅600万平方米左 右。 预售商品房成交情况 （套数） 住宅成交情况 中观调查 天

6、河区概况 天河区具有良好的地理区位。从东西方向看 ，天河区是广州市向东发展城市带的起点。广 州市城市总体规划确定了广州市建设和用地向 东南和东北发展的两个主要方向，向东沿珠江扩 展城市用地至黄埔，天河区正好位于这一发展带 的西部起点。从南北方向看，天河区是广州市新 城市中轴线经过的中心地区。广州新城市中轴线 包括城市功能轴线、城市景观轴线和城市发展轴 线，上述轴线均经过天河区，这种在空间上聚集 的城市轴线可以强化天河的城市形象，有助于提 高天河的城市中心地位和经济竞争能力。 天河分区位于广州市行政区域中部 总面积147.77km2。 天河区发展定位： 广州市新城市中心区，广州21世纪中央商务区

7、所 在地，教育科研基地、高新技术产业基地、体育 休闲和文化交流中心之一。 天河区未来发展规划 天河未来发展规划总体概况 “一个核心、两条轴线、 四大版块”。两圈三带的商 务商贸发展格局 一个核心是指位于天河分区西部的以珠江新城和天河体育中心周边商务办公区为 核心的广州新中央商务区。 两条轴线是指一横一纵两条轴线：纵轴即广州市新城市中轴线，横轴是指由西向 东沿中山大道延伸的城市功能发展轴。 四大板块包括居住综合板块、高新技术工业板块、教育科研板块和生态板块。 两圈指由珠江新城和天河体育中心周边商务办公区组成的广州市中央商务核心区，以及从 车陂路到东圃、从黄埔大道至奥体中心所围合的包括前进、车陂、

8、黄村、珠吉等街道部分地区在内 的东部新商圈核心区。 三带主要指沿黄埔大道、中山大道、广汕公路等三条横贯区境的东西向主干道分布的， 由广州市中央商务核心区和东部新商圈核心区辐射带动发展而形成的次级商务或商贸产业中心，包 括员村车陂商务商业功能区、东圃商务商业功能区、沙河商业功能区、龙洞商业功能区等。 三 带 两圈 天河区作为一个近年来新兴商业区，发展前景广阔。这一 带房地产行业发展迅猛，是商务人士密集和商务活动频繁 的地区，该区近两年来发展迅速，不断增长的房地产需求 正在使天河区的房地产市场凸现巨大商机。 天河区是广州成熟的新一代商务中心区，是繁华的政治、 经济、文化、体育、购物、旅游中心，也是

9、广州商务规划 重点，区域内住宅市场发展迅速。 目前，天河区政府已形成了关于开发天河大商圈的设想， 由于这个设想中，使得天河区对住宅的需求不断扩大！ 商机 珠江新城，为天河区继天河北商圈后崛起的又一 商圈，被定位为“广州市21世纪城市中心商务区硬 核的一个重要组成部分，将发展成为集国际金融 、贸易、商业、文娱、外事、行政和居住等城市 一级功能设施区。” 中央商务区带动了住宅项目的发展，各大开发商 争先恐后在这些市中心片区安家，抢占先机。 未来发展前景 珠江新城的目标是建立一个国际化的中心 商务区。随着政府和开发商投资加速，珠 江新城开始进入“腾飞期”。 2010年的广州亚运会将成为促使城市新 C

10、BD的整体建设加快步伐的契机。随着广 州进一步的大都市化发展。 天河区在售住宅户型分布 微观调查 区位分析 地块经济环境分析 目前珠江新城的建设正在进入成熟期，整个开发将于今年 2010亚运会前逐步完成。基础建设也在近期呈现巨大的变 化，大大提升了投资者对珠江新城的入市信心。随着2010 年亚运会的临近，作为广州国际大都市的城市形象客厅、 华南未来金融中心、高端服务业中心、文化中心和跨国公 司总部中心的珠江新城CBD，正如火如荼地建设中。1800 亿的市政投入，各项基础配套正在迅速地完善：地铁五号 线已通车；中国首个无人驾驶地下运输系统珠江新城 集运系统将于2010年亚运会前开通；广州电视塔、

11、广州歌 剧院、广州博物馆、广州图书馆等七大地标也相继落成， 标志着珠江新城进入了全面成熟，价值井喷的时期。 与周边楼盘比较 嘉裕丹顿阳光富力公园28粤海丽江花园隽峰苑 物业类别住宅住宅住宅住宅 建筑类别高层洋房高层洋房、公寓高层及超高层住 宅 高层洋房 装修状况精装修精装修精装修毛坯 开盘时间2009-102009-112008-032007-5 入住时间2011-6-302011-82009-042007-12-20 容 积 率7.021078.30 绿 化 率30.30%30%30%30% 均价22000元/平方米25000元/平方米28000元/平方米23000元/平方米 物 业 费3.

12、50元/平方米 月 4元/平方米月3.80元/平方米 月 3.60元/平方米 月 地址 广州市天河区珠 江新城海安路 2号 广州市天河区珠 江新城马场 路28号 广州市天河区珠 江新城金穗路 （珠江公园西 北侧） 广州市天河区珠 江新城兴盛 路10号 万菱汇君临国际公寓朱美拉公寓富力国际公馆星汇云锦 物业类别住宅住宅住宅住宅 建筑类别高层公寓 高层公寓洋房 公寓、高层洋 房 洋房 公寓 装修状况精装修 精装修 精装修豪华装修 开盘时间2009年11月1日2008-11-22 2010-3-27 2009-05-01 入住时间2011-4-30 2010-12-30 2011-06-302010

13、-04 容 积 率3.19 8.30 77.5 绿 化 率暂无资料 30% 21% 22% 均价30000 元/ 均价30000元/平方米 28000元/平方 米 27000元/平方米 物 业 费6.8元/平方米月 4.30元/平方米月 4元/平方米月 洋房4.5元/平方米月 地址 天河区 天河路230、 232号 天河区珠江新城冼村 路16号 天河区珠江新 城花城大道与 马场 路交界处 天河区珠江新城华明 路 与同类楼盘比较 目标客户群 消费群年龄分析 购房面积的倾向 面积 （） 759596115116135135以上 比例54%27%14%5% 目标消费者特征 年龄在2850岁之间，文化

14、程度较高，家庭 收入在40000元以上，主要倾向于男性，职 业取向以高级白领、企业管理者为主。 目标客户的购买原因 市场定位 投资型高级公寓 功能定位 是一个集居住、商业、休闲、娱乐于一体 的精品社区。 地块优劣势分析 S(优势） 区位好 发展潜力无限 W(劣势） 价格高 基础实施不够完善 T(威胁） 嘉裕丹顿阳光 富力公园28 粤海丽江花园 隽峰苑 O(机会） 珠江新城日益成熟 ，投资发展潜力无 限 地块市政配套 银行 医疗 学校 休闲娱乐场所 银行 中国工商银行 广州农村信用合作社 中国民生银行 中国银行 农村信用合作社 招商银行 兴业银行 医疗 广州华侨医院 广州中医药大学第一附属 医院

15、天河门诊 侨苑休闲康复中心 广州康祺门诊牙科 广州华美高级牙科 中山大学附属第三医院 儒治专科诊所 广东省中医院天河门诊部 学校 暨南大学 石牌小学 新东方职业教育 广州科峰技能培 训学校石牌教学 区 珠江新城D区小学 珠江新城D区中学 天河区第一实验 小学 休闲娱乐场所 珠江公园 红线女艺术中心 地块交通情况 黄埔大道珠江新城内道路 地块位于广州市主干道黄埔大道与珠江新城主要道路海业路交界，向北转出黄埔 大道可直达白云、黄埔等区，而向南则通过马场路无缝连接花城大道，可直达海 珠、番禺、南沙等区。另外，地铁五号线“潭村”站也在地块附近。 不得不提的一点是，该地块附近的无论是人行道或是车行道由于

16、长期的地盘施工 导致路面残破，不利于人车的通行。 返回 地铁5号线： 潭村站 猎德路站 石牌村站 国防大厦站2 国防大厦站 国防大厦站1 红线女中心站 马场路中站 花城大道东站 骏逸苑站 花城会展中心总站 投资潜力无限 天河未来发展规划总体概况“一个核心、两条轴线、四大版块”。两圈三带的商务商贸发展格 局，已成为各大商家投资的焦点。尚城名爵集各优势于一身，以绝取胜，投资潜力无限。 核心位置注定升值命运 尚城名爵位处最成熟的天河中央商务区，得天独厚的原点区位。以珠江新城和天河体育中心周边为 核心的广州中央商务区。功能以商务办公为主，兼有会议展览、宾馆酒店、专业服务、文化娱乐、 居住、高档零售业等。中央商务