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1、组建成立物业公司工作方案一、济南市物业行业市场分析截止2016年2月1日，济南市成立物业公司860家，其中一级资质29家，二级资质64家，三级资质480家，三级暂定287家。资质数量所占比例一级资质293.37二级资质647.44三级资质48055.81三级暂定28733.37% 二、组建物业公司准备及前置条件 注册申报三级（含三级暂定）资质核定、资质变更由济南市住房和房产管理局办理，申报一级、二级资质核定的，由济南市住房保障和房产管理局审核并提出意见，报省住房城乡建设厅。新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质
2、物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。（一）组建前准备 1、拟定物业公司名称，注册法人 2、拟定注册资本，企业住所确定 3、确定出资方式、经营范围、公司章程办理营业执照、工商、税务、组织机构代码证 4、专业技术职称的管理人员资格证书和证明文件准备（二）申请物业服务企业资质审批 1、物业管理公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业2、注册资金50万元以上3、有符合规定的公司名称和公司章程4、有固定的办公场地和设施5、有必要的管理机构和人员6、有符合国家法
3、规政策的经营范围7、能够独立承担民事责任三、工作计划安排（一）组建成立济南鲁能物业服务有限公司，取得三级物业暂定资质（2016年5月2016年10月）。办理营业执照（工商、税务、组织机构代码三证合一）后，立即申办物业管理资质（暂定三级），1年后创造条件，办理物业资质升级手续。（二）物业管理制度体系建设、物业服务团队建设（2016年5月-2016年10月）。编制管理模式、管理标准、工作流程、管理手册，建立济南鲁能物业公司管理制度、流程体系。分步招聘员工,逐步完善组织机构。分批次开展员工培训，做好管理团队建设为公司下一步发展奠定基础。具体实施：1、2016年10月完成三级资质及分公司注册；2、20
4、16年8月公司机构设置及岗位基本确定；3、2016年7、9月分别举办两次较大规模的招聘会，完成首批人员招聘；4、2016年11月初步建立品质管理体系并完成在岗人员培训。最好加入部分培训纲领及达到效果。（三）陆续开展在建项目的物业服务。（2016年11月持续进行）四、主要发展经营目标 1、2018年10月份前取得二级物业管理资质。2、创建优秀物业管理小区项目一个，物业服务满意度达到80%。3、2017年底完成管理项目8个以上（营销中心、样板展示区项目4个、住宅项目2个、物业早期介入项目2个）。重点突出目前理想项目和开展节点。4、2018年上半年，实现公司盈利。五、拟定物业公司组织架构应涵盖具体内
5、容，或针对具体方案细节另外拟定。 （一）组织架构 （二）人员架构模式 1、秩序维护员、环境卫生、绿化采取外包合作模式。六、组建成立物业公司保障措施此章节应细化（一）对已组建成立的城市公司直属物业公司进行工作经验学习交流。（二）考察选定物业顾问、ISO质量认证体系单位，可以细化负责筹备前完成组织架构、标准化体系建立。（三）完成物业服务共享平台，提高企业知名度及品牌效应。七、物业公司定位 以围绕承接鲁能地产内部开发的各种形态项目全委物业服务，包含：住宅、商业购物中心、商业街、写字楼，以及案场和前期服务。八、启动资金1、准备前期例如：对外公示的办公位置，及开展工作需要的2、筹备中期费用方面3、业务开
6、展拟接管项目前人员工资等费用附件：各资质等级物业服务企业的条件 （一）一级资质： 1.注册资本人民币500万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的
7、百分比之和不低于100： （1）多层住宅200万平方米； （2）高层住宅100万平方米； （3）独立式住宅（别墅）15万平方米； （4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 （二）二级资质： 1.注册资本人民币300万元以上；
8、 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100： （1）多层住宅100万平方米； （2）高层住宅50万平方米； （3
9、）独立式住宅（别墅）8万平方米； （4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。 （三）三级资质： 1.注册资本人民币50万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 4.有委托的物业管理项目； 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
