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1、（注意保密）镇江房地产市场调研报告南京新天下房地产置业有限公司2009年7月第一部分 镇江市宏观市场研究1.镇江市2007-2009年上半年国民经济运行状况分析1.1镇江市GDP总量及人均GDP逐年稳步提升镇江GDP总量2007年为1213亿元，2008年达1421亿元，经济发展迅速，逐年稳步提升，人均GDP已经超过5500美元，用国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值关系看房地产市场的发展状况。根据国际惯例，人均GDP达到1300至8000美元区间，房地产便步入住房需求、房价调整最快的高增长期。镇江人均GDP近几年来，年平均增长率超12%，较高的增长率表明城市的经济处于快速发展时期。表明镇
2、江社会经济发展正由缓慢发展期迈向快速发展时期。经历了2008年房产市场的大幅震荡后，2009年以来镇江房地产迅速走出盘整格局，重新呈现出供销两旺，热点楼盘甚至供不应求的现象，表明随着政府城市建设力度的不断加大，国民经济的快速复苏，购房者心理预期的升温，镇江楼市又将迎来新的发展高潮。1.2人均可支配大幅上升，城市居民消费购买力增强镇江2005年人均可支配收入12394元，2006年人均可支配收入14291元，2007年人均可支配收入16750元，2008年人均可支配收入19044元，2009年1-5月人均可支配收入已达10006元，同比增长13.8%，人均可支配收入年平均增长保持在13%以上。城
3、乡居民生活水平不断改善。随着收入水平的不断提高，居民消费支出也同步增长，住宅消费能力大幅度提高，给镇江房地产业带来了巨大的商机，有力地推动了镇江房地产市场的良性发展。同时镇江城市人口持续增长，外来人口不断增加，城市化进程明显加快，目前镇江全市人口已经超过296万，在很大程度上促进了镇江房地产业的发展。1.3镇江市财政收入、社会经济发展稳步增长财政收入增幅较快：2008年全年财政总收入完成233.2亿元，比上年增长14.73，成功抵御了经济危机对镇江经济的冲击。外向型经济平稳增长：2008年镇江外向型经济仍有较大幅度增长，其中外贸进出口总额同比增长18.3%，实际到位外资增长13%。社会消费品零
4、售总额稳步上升：09年1-5月份镇江社会消费品零售总额201.12亿元，同比增长17.9%。固定资产投资高速增长：09年1-5月份镇江固定资产投资418.72亿元，同比增长41.1%。上述数据表明现阶段镇江的经济环境已经初步摆脱了金融危机的影响，同时出于城市发展规划的需要，政府也在投入大量的资金不断改善城市内外部环境以及投资环境。经济形态的不断优化为镇江城市未来的发展提供了很好的经济基础平台，亦是预示着镇江房地产市场将呈现出不断走好的趋势。1.4政府投巨资进行城市改造，房地产迎来新的契机2008年开始镇江加速启动了庞大的城市拆迁改造计划，加上优厚的拆迁补偿条件，拆迁工作进展极为顺利，同时也释放
5、了大量的刚性需求，刚性需求的大量入市也激活了改善性需求和投资需求，镇江房地产一举走出盘整格局，热销格局大有超越2007年之势。由于2008年受大势影响，不少地产商放缓了拿地和开发节奏，目前镇江房产市场正处于去存货化状态，由于房地产固有的时间属性，预期新房源大量入市时间要到20102011年，届时世界经济已经基本复苏，通胀的预期以及良好的国内经济基本面，加上随着南京、镇江、扬州的一体化格局和沪宁线上城际交通的改善，镇江的房地产发展将迎来新的契机。1.5未来政策风险在宽松货币政策、国家多项房地产政策扶持和流动性过剩的刺激下，本轮房地产反弹速度和高度超过多数人想象，房价的过长上涨使得房地产承受的社会
6、舆论压力日益加大，投资性需求大量入市有可能导致国家宏观政策的新一轮调控。目前各大银行已开始逐步收紧按揭贷款的审核条件与发放，90以上商品房20%的首付已经陆续取消，物业税也在紧锣密鼓的筹划之中，这些利空消息的出台对购房者的心理预期将产生不小的影响。目前南京、上海等地的房产销量已经开始出现盘整现象，高昂的房价对需求的遏制作用开始显露，因此对于未来两年的房产走势我们保持长期看好，短期谨慎的乐观。2.镇江城市整体规划研究2.1行政区域特点以及行政区域之间的竞争关系分析2.1.1区域行政功能规划特点京口区：镇江的政治中心、核心商业中心、旅游中心、科教区润洲区：镇江高新科技产业区、旅游区、未来镇江的政治
7、、经济、文化中心丹徒区：镇江的交通核心区、高科技产业区、化工区、镇江农业核心区镇江新区（大港）： 镇江的化工产业区2.1.2区域竞争关系分析资源整合，区域互助互补原则丹徒区、京口区：形成镇江重要的教育区；丹徒区、润洲区：形成镇江的交通枢纽、重要的生态居住区；润洲区、京口区：构成镇江重要的商业区、行政办公区、旅游区；丹徒区、镇江新区：构成镇江的科技、化工产业区；综合以上分析：镇江四大行政区域最终形成的竞争格局是，区域资源整合，互助互补的竞争格局。这在一定的程度上提升项目的城市整体竞争力，促进城市的整体发展，这是每个城市所必需的。2.1.3“东扩南进，西延北稳” 的整体城市格局镇江正在加快拓展城市
8、空间，实施“东扩南进，西延北稳”。“东扩”：城区与原有的港口、科技产业基地形成新城的东翼；“南进”：在新政中心的搬迁引导下进驻城市南部，打造新城市的行政文化中心与生态住宅中心；“西延”：城市向西延展形成基础产业带和物流产业的增长区从而形成新的城市组团；“北稳”：由于镇江城市的北部紧靠长江，因此北部土地资源相对匮乏。因此采用稳步发展的城市开发策略，是建设一个美好的未来新城市的重要指导思想。科学合理地把城市规模做大，形成“一城两翼”的新城市框架规划结构：城市总体方向“南进”“双橄榄”的城市形态，“一城两翼”（主城、东翼、西翼）的空间结构。主城：构筑“山、水、城”的城市空间框架，强化城市中心的服务功
9、能。人口按90万左右控制。划分为五大功能区：主城核心区、南徐新城、丁卯新城、丹徒新城和南山风景区。空间分布以南山风景区为绿核，形成四个相对独立的功能区，并由此形成一个主中心，三个副中心的公共活动中心体系。东翼：基础产业带和配置适量的生活用地。由谏壁、化工区和大港三部分组成。人口按20万左右控制。西翼：基础产业带和物流产业的增长区。由龙门和高资两部分组成，人口按10万左右控制。居住用地规划布局：规划形成七个综合居住分区：主城核心区分区、丁卯新城分区、南徐新城分区、丹徒新城分片区、大港分区、谏壁分区和高资分区。分 区用地面积（k）规划人口（万）功 能主城主城核心区2530城市主中心区，商业金融旅游
10、服务中心。包括老城区和北部综合旅游区两部分。北部综合旅游区是城市滨水区，集商务，文娱，旅游为一体的综合旅游区。南徐新城2020行政、文化、商务和生活居住区。城市副中心，未来市政府所在地，市级公共设施集生产、生活和各项设施配套完善的多功能复合型的城市新区。重点利用“生态大道”南徐路的带动作用，建设西部新城区。丁卯新城2020大学城和光电子高新技术产业区。城市副中心，以高新技术和科技信息服务为主的城市新区，重点发展大学城和高新技术产业园区。丹徒新城1515城市副中心，以高新技术产业、第三产业和生活居住为主的城市新区。南山风景区12城市的“绿核”，城市中心公园，现代休闲度假旅游区。西翼（高资、龙口）
11、157.5港口、基础产业带、区域物流中心、城市生活区东翼（大港、谏壁）3112.5基础产业带、城市生活区2.2镇江市整体规划对区域的支持2.2.1镇江城市概况镇江地处长江下游南岸，东西最大直线距离95.5公里，南北最大直线距离76.9公里。东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望。全市土地总面积3848平方公里，地势西高东低，南高北低，呈波状起伏，形成以丘陵岗地为主的地貌特征，是国家历史文化名城，长江下游重要的港口、工贸、风景旅游城市是长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一，但镇江处于长三角城市都市圈的最外围，受到上海经济圈的辐射非常小。镇江同时也处于南京一小时都市圈和苏锡常
12、都市圈的结合处，在目前两大都市圈发展尚未充分成熟的阶段，镇江由于位于都市的外围，其双向辐射优势不能得到发挥。2.2.2镇江城市定位和发展目标概况镇江城市定位将镇江发展成为名副其实的江南经济强市，清新秀丽、充满灵气和活力的江南名城，社会事业全面发展的现代文明城市。经济运行高效、内在活力迸发“长三角”区域中心城市；文化底蕴深厚、自然资源丰富国家历史文化名城和国内外著名的旅游城市；人居环境最佳、生态质量上乘特色显著的山水型生态城市。经济目标市区人均GDP接近苏南平均水平；中期率先基本实现现代化；远期达到国内领先的小康水平。社会目标基本达到特大城市规模；社会各项事业得到全面发展，具有高效运行、功能齐全
13、的社会保障体系和公共设施服务体系。人民生活目标居民人均住宅建筑面积、人均可支配收入和人均消费性支出等人民生活指标达到国内领先的小康生活水平。城市建设目标建成布局合理、环境优美、个性鲜明的山林城市和滨江城市；建成与小康社会相适应的基础设施服务网路。双重经济动力推动镇江城市扩容镇江位于南京都市圈、苏锡常经济圈双重经济动力的边缘地带，得天独厚的区位优势和双重经济圈动力的推动下为镇江的经济发展提供了有利的背景。同时根据镇江制定的20022020年镇江到2020年将建成具有320万市区人口的特大型城市。要实现这一目标就必须借助两大经济圈的合力并且进行产业调整以发展第二、第三产业作为产业调整核心，在城市扩
14、容的推动下作为第三产业支柱的房地产业也将不断的发展，随着整体经济的快速发展，房地产业也将逐渐显示出其重要的支柱作用。第二部分 2009年镇江市房地产市场发展状况及特征分析1.商品房供销情况简析1.1供应情况今年1-5月份，市区商品房累计批准预售61.11万，较上年同期减少8.08%。其中，商品住房累计批准预售46.07万，同比减少8.17%。1.2销售情况今年1-5月份，市区实现商品房累计合同销售94.77万，较上年同期增长75.24%。其中，实现商品住宅累计合同销售7086套，合同销售面积83.84万，销售套数与上年同比增长74.27%，销售面积同比增长74.01%。1.3供销对比情况今年5
15、月份，市区商品房住宅面积的供销售增量比为0.37:1，与今年4月份的供销增量比相比有所下降（今年4月份的供销增量比为0.50:1）。2009年5月期末，商品住宅去化周期为10个月。2.商品住宅供销结构2.1不同面积段商品住宅供销结构1-5月份，镇江市区，从不同面积段的户型结构来看：60以下的商品住宅，按面积分，其批准预售量、月末累计可售量、实际登记销售量所占的份额分别为1.05%、1.92%、1.69%，面积占比较去年同期分别下降0.97个百分点，下降0.79百分点，下降0.67个百分点。90以下的商品住宅，按面积分，其批准预售量、月末累计可售量、实际登记销售量所占的份额分别为12.29%、9.38%、12.39%，面积占比较去年同期分别下降1.98%，下降1.56%，上升1.54%。90-144的商品住宅，按面积分，其批准预售量、月末累计可售量、实际登记销售量所占的份额分别为59.23%、53.8%、68.74%，面积占比较去年同期下降7.12%，下降3.29%，上升1.98%。144以上的商品住宅，按面积分，其批准预售量、月末累计可售量、实际登记销售量所占的份额分别为28.48%、36.82%、18.9%，面
