房地产开发企业会计核算(营改增)2016(1)

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1、* 1 房地产企业会计核算及涉税处理 一、房地产开发业务流程: * 厚积薄发，成会计英才2 公司注册 获取土地 使用权 房地产开 发与建设 转让房地 产 持有房地 产 设立阶段 获取土地阶段 开发与建设阶段 转让与销售阶段（持有） 利润形成与分配 所得税汇算阶段 二、房地产企业涉及税种、税率 （一）企业设立阶段 1、印花税 （1）权利与许可证照 5元/件 （2）记录资金的账簿 (实收资本+资本公积)*0.5， 其他5元/件 （3）土地使用权转让、出让合同, 金额* 0.5 2、 契税 （1）自有房产投入本人独资企业经营，免税 （2）接受以土地使用权等不动产出资。 土地使用权出让、出售及房屋买卖

2、价的3%- -5% * 厚积薄发，成会计英才3 契税 中华人民共和国契税暂行条例 税率 3%-5% 征收对象：房地产 纳税义务发生时间：签订合同或取得类似合同 凭证的当天。自义务发生之日起，10日内向土地或 房产管理部门缴纳 （二）获取土地阶段 1、印花税 同上 2、 契税 同上 3、耕地占用税 （1）获取土地使用权，符合耕地条件的， 根据面积和税额一次性缴纳 ； （2）不合条件，不缴纳。 * 厚积薄发，成会计英才4 （财税【2006】162号）财政部 国家税务 总局关于印花税若干政策的通知的规定，对 土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按 产权转移书据征收印花税，按合同记载金额的 0.5贴

3、花，取得房产证及土地使用权证等权利 许可证按件贴花，每件5元。 （三）开发建设阶段 1、印花税 据各类合同的0.3-0.5 2、城镇土地使用税 从取得红线图次月起，按实际占用面积与定额税率 计算 * 厚积薄发，成会计英才5 （四）转让及销售阶段 1、营业税 5% 2、城建税 7%、5%、1% 3、教育费附加 营业税的3% 4、土地增值税 （1）查账征收：A.项目全部竣工结算前 ，转让房地产收入，预征；B.待项目全部竣 工且办理结算后进行清算，多退少补 (2） 核定征收 5、 印花税 同上 * 6 6、企业所得税 （1）查账征收：1.销售未完工产品取得收入：按预计 计税毛利率，计算毛利额， 项目

4、完工后计算实际毛 利调整以前毛利计算纳税 2.销售完工：税率25% （2）核定征收 7、 印花税 同上 * 厚积薄发，成会计英才7 （五）出租、用于营业等 1、营业税 租金的5% 2、城建税 7%、5%、1% 3、教育费附加 营业税的3% 4、城镇土地使用税 同上 5、 房产税 自用：计税余值 *1.2% 出租：租金的12% * 厚积薄发，成会计英才8 “营改增”对房地产企业财务管理有哪些影响？ 适用税率和计税基数； 服务业定价机制； 财务核算； 发票使用管理。 三、会计核算制度： 2006.2.25 基本会计准则及38项具体 准则 目前，房地产企业应执行企业会计准则 或小企业会计准则 * 厚

5、积薄发，成会计英才 10 四、房地产会计核算的要求： 正确、及时的确认收入； 准确、合理的确认成本费用； 准确、真实的反应会计利润； 合理进行纳税调整，如实申报纳税。 厚积薄发，成会计英才11 内容提纲 第一部分 房地产开发企业的成本核算 一、成本核算的内容 二、成本的核算 第二节 房地产开发企业收入的会计核算 一、营业收入确认的条件 二、主营业务收入的核算 12 第一部分 房地产开发企业的成本核算 13 一、成本核算的内容 房地产开发企业成本核算的主要内容是开发产品 成本。 （一）开发产品的成本项目 1取得土地使用权所支付的金额 包括支付的土地出让金、支付地价款金额、交纳 的有关税费。 14

6、 2土地征用及拆迁安置补偿费 土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土 地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补 偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。 拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据 法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用 的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让 土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规 定给予补偿。它包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿 费。 15 16 3前期工程费 指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划 设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设 计费、各项临

7、时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、三 通一平费用等。 4基础设施费 指建造各项基础设施发生的费用（又称红线内工程费） 。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供 水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及 绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及 安装费都在基础设施费项目内归集。 5建筑安装工程费 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括 建筑工程费、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯 、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及 室内装修工程费等。 6公共配套设施费 指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不 能有偿转让的公共

8、配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会 、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 凡能有偿转让的公共配套设施如商店、理发店等都不能 计人该成本项目内。 17 18 7开发间接费用 指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和 管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福 利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、 劳动保护费、周转房摊销等。 说明： 开发项目完工前的借款费用也列此科目。 企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用 不在此列，应在“管理费用”中核算。 开发部门的业务招待费也不应列此科目。 1、开发成本房屋开发 土地开发 配套设施开发 代建工程开发” 土地征用及拆补费 前

9、期工程费、 建筑安装工程费、 基础设施费、 公共配套费、 资本化利息 * 厚积薄发，成会计英才19 2、“开发间接费用”账户 该账户属于成本类账户，核算企业内部独立核 算单位开发产品而发生的各项间接费用。 该账户的借方归集月内发生的各项开发间接费 用，贷方反映月末按一定分配标准分配结转有关开 发产品成本的费用总额，结转后无余额。 该账户的明细账应按企业内部不同单位的名称 设置。 20 3、“管理费用” “管理费用”科目核算房地产开发企业为组织 和管理企业开发经营所发生的管理费用。 4、“销售费用” “销售费用”科目核算房地产开发企业销售开 发产品的过程中发生的各种费用。 5、“财务费用” “财

10、务费用”科目核算房地产开发企业为筹集 生产经营需要资金而发生的非资本化的融资费 用。 * 厚积薄发，成会计英才21 三、房屋开发成本的核算 房屋开发是房地产开发企业的主要经营业务之 一。其开发经营的房屋按性质和用途分为四种： 1.为销售开发的商品房； 2.为出租而开发的经营房（出租房）； 3.为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房 ； 4.受其他单位委托代为开发建设的代建房。 22 23 例：甲房地产开发公司于2009年5月在碧水园开发 一块土地，占地面积40000。开发完成后准备将其 中的30000对外转让，其余的10000企业自行开发 商品房。 假设土地开发过程中只发生了如下业务： 支付土

11、地出让金25000000元，作会计分录如下： 借：开发成本土地碧水园(土地征用及拆迁费) 25000000 贷：银行存款 25000000 支付拆迁补偿费5500000元，作会计分录如下： 借：开发成本土地碧水园(土地征用及拆迁费) 5500000 贷：银行存款 5 500000 24 支付勘察设计费210000元，作会计分录如下： 借：开发成本土地碧水园(前期工程费) 210000 贷：银行存款 210000 支付土石方费用5500000元，作会计分录如下： 借：开发成本土地碧水园(前期工程费)5500000 贷：银行存款 5500000 由某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工，应支付价

12、款1500000元： 借：开发成本土地碧水园(基础设施费)1500000 贷：应付账款X施工企业 1500000 25 9月末，碧水园土地开发工程完工。 假设“开发成本土地开发碧水园”账户归 集的开发总成本为37710000元，则单位土地开发成 本为942.75元。其中自用的10000土地尚未 投入使用，其余30000已全部转让，月终结转本 块土地的开发成本。 作会计分录如下： 借：开发产品土地(碧水园) 9427500 主营业务成本土地转让成本 28282500 贷：开发成本土地碧水园 37710000 26 续前例： 若自用的10000土地在开发完成后立即投入房屋开 发工程的建设中。 结转

13、土地开发成本： 借：开发成本房屋 碧水园(土地征用及拆迁费) 7625000 碧水园(前期工程费) 1427500 碧水园(基础设施费) 375000 贷：开发产品土地碧水园(土地征用及拆迁费) 7625000 碧水园(前期工程费) 1427500 碧水园(基础设施费) 375000 （一）取得土地时：（假设业务中没取得进项税额） 甲房地产公司以招拍挂形式，取得价值8,165万元一块 地，支付契税327万、拆迁补偿费1,200万元、城市基 础配套费2,400万元。 借：开发成本 -土地成本 81,650,000.00 -拆迁补偿费 12,000,000.00 -契税 3,270,000.00

14、-城市基础配套费 24,000,000.00 贷：银行存款 120,920,000.00 （二）开发前期工程成本：（取得6%进项税额） 甲房地产公司发生前期工程费2,181万元，其中，地质勘 察费50万元，规划方案、施工图设计及其他设计560万元 ,土石方基础工程500万元，其他1070万元。 （1）勘察设计费；（税率6%） （2）规划设计费；（税率6%） （3）建筑研究设计费等：（税率6%） （4）土石方基础工程：（假定税率11%） （5）其他:1071万元：（假定税率17%） 进项税额： 勘察设计费：500,000/（1+6%） 6%=28,301.89 规划设计费： 5,600,000/

15、（ 1+6%6%=316,981.13 土石方基础工程(假定税率11%）： 5,000,000/（1+11%）11%=495,495.50 其他（假定税率17%）： 10，710，000/（1+17%）17%=1,556,153.85 29 对应分录： 借：开发成本-前期工程费-勘察设计费 471,698.11 -规划设计费 5,283,018.87 -土石方基础工程 4,504,504.50 -其他 9,153,846.15 应交税费-应交增值税(进项税额) 2,396,932.37 贷：银行存款 21,810,000 （三）基础设施费（假设取得11%进项税抵扣） 甲房地产公司开发中，施工企业承包地下设施、 管道等安装工程已竣工，总计支付工程款4,000万元， 其中供电配套设施费1,020万元，燃气工程费288万元 ，景观工程费570万元， 绿化费用500万元, 其他 1,622万元。 进项税额：40,000,000/（1+11%） 11%=3,963,963.96 借：开发成本-基础设施费 36,036,036.04 应交税费-应交增值税(进项税额) 3,963,963.96 贷：银行存