广西北海_融富港湾休闲养老项目策划案_60

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1、城市在北生活在南 度假、投资、纯海岸梦寐栖息地 北海融富港湾项目策划案 本案重在阐明三个问题的解决方案： 1、项目的产品定位 2、项目的资金运作思路 3、项目的营销推广 第一部分 项目运作的基本思想 资源决定价值。 没有一种产业是绝对长生的，唯有资源。所谓稀缺是价值的本质。 成功就是看清价值、挖掘价值和实现价值。 资源变现，即是成功的商业。 如何成功？ 资源价值既是现实存在的，如项目的海景资源；资源 价值也是需要挖掘的，如企业的影响力 现实存在的资源价值：区位、海景、气候 需要挖掘的资源价值：企业影响、产品口碑、性价比、舒适性 我们的资源价值？ 挖掘项目特有的资源价值并发挥该资源价值，最后将

2、资源价值变现，是本项目运作的基本思想。 项目运作的基本思想 第二部分 市场概述 一个观念 休闲时代，改变我们的生活 1、按照世界经济发展特征，一个国家人均GDP超过1000美元，步入旅游观光时代；超过 2000美元，跨入休闲度假时代；超过3000美元，将进入休闲度假经济的井喷时代。经济发 达的美国，休闲产业占据 GDP构成首位，休闲支出超过全美消费支出的三分之一。 2、中国经济发展快速，2007年人均GDP约2200美金，预计2010年超过3000美金。而上海、 北京、深圳、杭州等经济发达城市，人均 GDP已超过3000美金甚至达到8000美金。中国已 跨入休闲度假的黄金时代，休闲产业发展快速

3、，休闲消费需求逐步成为生活消费主流，消 费特征逐步从单纯的旅游观光向休闲居住过渡。 3、2007年，中国60岁以上老龄人口约1.5亿，超过全国人口比例的11%，同时中国人民寿 命达到72岁。按照目前发展趋势，2015年中国老龄人口将突破2亿人，2050年突破4亿人。 4、中国老龄社会的到来，形成逾亿的养老需求。与经济发展相适应的是，越来越多的老 龄人拥有较好的经济能力，需要选择舒适安逸的养老生活居地。空气质量优、气候温暖、 环境优美的（亚）热带滨海城市成为养老居住的最佳选择地。 休闲产业和养老居住的巨大需求及快速发展，意味着 北海的快速发展和北海房地产业的快速发展。唯一的 问题只是如何发展。

4、北海房地产的机遇与挑战 1、中国十四个沿海开放城市之一。 2、中国十佳宜居城市之一。 3、国务院确定的大西南出海大通道，是环北部湾经济圈龙头城市，中国-东盟海上大通道 要冲城市。与越南等东南亚旅游城市亲密接触。 4、中国可以数出来的（亚）热带滨海旅游城市，也就三亚、北海等少数几个城市。 5、据国家环保局公布，北海的空气质量之优，屡屡名列全国之首，其有益于人体健康的 负离子是内陆城市的20到50倍，是绝好的养生居住城市。 北海房地产是一个资源型市场 1、北海最美丽的海岸线。国务院批准的为数不多的国家级旅游度假区。 2、连绵起伏二十五公里，滩平长、沙白细、浪柔软、水温净、无鲨鱼，年游泳月 份高达9

5、个月，是旅游者向往的“天下第一滩”。 3、北海最被津津乐道的旅游资源，就是银滩。这种津津乐道也将是中国的。 银滩，资源中的资源 我们能够认同北海的价值，我们就要有信心让消费者 认同北海的价值并购买北海的价值。这也将是营销推 广的一个核心。 银滩，稀缺资源价值的所有者。 1、休闲产业和养老居住的消费特征，决定（亚）热带滨海城市尤其是北海这样的 滨海旅游城市在这一场经济盛宴中占据主导地位。 2、北海既然有不亚于三亚、芭堤雅、巴厘岛的海滨旅游资源，就有成为度假、休 闲、养老胜地的时候。 3、北海城市化进程，旅游经济和休闲产业的发展，需要依靠北海房地产业的发展 。 北海房地产的巨大潜力是明显的 1、巴

6、厘岛、芭堤雅、马尔代夫成为世界著名的旅游胜地，三亚正在紧随追赶，北 海却还在旅游胜地的大门之外。 2、当三亚的海景房价格超出2万元/平方米以上，北海的海景房价格还停留在每平 方米8千元以下。 北海房地产的发展却是滞后的 正因为滞后，潜力才显得格外突出 1、2007年3-8月，北海商品住房每月涨幅分别为13.7%、23.6%、15.1%、15.5%、18.6% 、18.2%，涨幅在全国70个重点调查城市中持续名列第一，成为名副其实的中国楼市价 格飙升“领头羊”。 2、2007年1-6月，外地人在北海购房70.85万平方米，同比增长194.8%，占北海售房总 量57%。 北海房地产已走在快速发展的

7、路上 3、2006年9月份，北海普通商品房均价还在1500元/平方米左右，然而到2007年9月一年 时间，北海房价每平方米涨幅超过1000元。目前北海多层住宅房价每平方米2600元左右 ，高层3500元左右，别墅4000元左右，海景房40008000元。这一数据还在增长。 4、到2006年底，北海沉积10年之久的烂尾楼已基本处理完毕，楼市已经从消化、调整 烂尾楼走上以新建为主的发展道路，北海房地产市场走上一个新的里程。 北海房地产已走在快速发展的路上 一个和三亚的价值对比 1、北海和三亚一样，都是最具旅游资源的滨海城市，都经历了九十年代初房地产泡沫 的剧痛。 2、三亚从2000年开始复苏了，现

8、在一线海景房高的已在3万元/平方米以上，购房者80% 以上来自岛外，这一价格和比例还在增长。 3、北海房地产刚经历了2007年的井喷性增长，但一线海景房还在8千元/平方米左右， 外地购买者比例刚刚过半。 4、这是一个时间差异的对照，从三亚的发展，我们去看看北海的未来。 我们会比较北海和三亚的价值，客户也会。如果把马 尔代夫等滨海休闲胜地的发展来比照北海，对北海发 展的憧憬会更高远。 投资北海房地产正当时，这是由北海的资源价值和北海房地产相对低廉的 价格共同决定的。这种性价比也是我们要传播给客户的重要信息。 投资北海正当时 1、东北市场：地区寒冷，避寒、养老为主要购买动机。 2、华东、华南市场：

9、包括上海、广东、江浙在内，财富区域，投资和度假为主要购 买动机。 3、华北市场：以北京为主，偏寒及财富区域，具有度假和养老的双重动机。 按区域划分的客户群 4、西北市场：包括山西、甘肃等居住环境偏差城市，移民为主要购买动机。 5、华中、西南市场：以武汉、长沙、成都、重庆为主，财富新兴区，投资和度假 为主要购买动机。 6、境外市场：投资中国为主要购买动机。 按区域划分的客户群 每一个区域都有巨大的需求市场，就看我们如何把 握市场了。 第三部分 项目的产品定位 1、北海房地产市场的主要吸引力在于温暖的气候、舒适的海景、优良的空气质量。抓 紧气候资源和海景资源，建设休闲度假型和养老型海景公寓符合市场

10、需求特征。 2、无论是休闲度假型还是养老型公寓，舒适性和服务性都很重要。提供人性化的居住 产品和服务，是产品建设必须周全考虑的问题。 3、资源型地产，时间愈久价值愈高，建筑一定要经得起时间的考验。若干年后依然受 到市场认可的建筑，是最具价值的建筑，这种价值普遍被精明的消费者认可。这件对产 品设计的先进性和建设的品质性提出严格的要求。 决定产品定位的几个主要因素 1、公寓式酒店、酒店式公寓等精装房成品，可以委托酒店管理集团管理，为业 主创造投资回报价值，需要时又可提供业主自助，最符合度假型客户投资。 2、养老型和休闲型服务公寓，配合完善的配套设施和物业服务，适合养老常住 和经常性休闲居住。 适合

11、市场需求的产品形态 项目平面规划方案 根据地形特征，布局一栋全海景酒店式公寓和三栋高 尚海景公寓，围合式的布局方式，即可实现土地的最 佳利用，也便于形成中央水景园林，建设集生态泳池 、户外健身中心、儿童活动中心、老年休闲中心、咖 啡茶语等多种功能于一体的泛生态会所。 1、酒店型管理：委托知名酒店管理集团管理，实现日常经营的投资回报。业主自住 也可享受尊崇的酒店式服务。 2、全海景：最大化发挥项目资源价值。 3、精装修成品：参照酒店管理集团对成品住房的装修标准，统一化装修及管理标准 ，实现即买即住的便利。 酒店式公寓的设计要点 水滴状酒店公寓，每 层19套公寓户户全视 野海景，面积从55平 方米

12、到90平方米，层 高4.8米，赠送跃式部 分面积。同时公寓中 庭挑空，保证每户良 好的采光通风。 酒店式公寓户型图 一层平面 跃层平面（赠送） 酒店式公寓全海景视野分析图 酒店式公寓精装修示意图 酒店式公寓的装修风格有多样选择，如现代中式、现代 简约、简约欧式等。但不管何种风格都适宜以简洁大方 的风格为主，讲究居住的舒适性和艺术美感，不需追求 豪华，也不需要过多的装饰点缀。 比较知名的海景公寓酒店如三亚的天域酒店、国光酒店 式度假公寓等，装饰风格均如此。 酒店式公寓精装修示意图 客厅装饰风格示意 酒店式公寓精装修示意图 简餐厅装饰风格示意 酒店式公寓精装修示意图 卧室 装饰 风格 示意 酒店式

13、公寓精装修示意图 卧室改SOHU办公示意 酒店式公寓精装修示意图 跃式楼梯装饰风格示意 酒店式公寓精装修示意图 洗手间装饰风格示意 1、养老居住或休闲居住以两口或三口之家为主，兼顾五口之家。休闲养老性服 务公寓户型适宜以两室两厅和三室两厅为主，兼顾部分四室两厅。 2、全海景：最大化发挥项目资源价值 3、自住型公寓对装修有较强的个人偏好，适合以毛坯交付为主。考虑部分休闲 居住客户精装成品需求的装修服务。 4、需要较为丰富的休闲及生活配套设施。 休闲养老服务公寓的设计要点 休闲养老型服务公寓，呈点式如机翼 般展开，以三室两厅户型为主，建筑 面积从125平方米到159平方米，每户 向海方向设大面积弧

14、形观景阳台，最 大限度开拓观海视野。公寓两侧建设6 至8层电梯公寓，面积60至90平方米， 以两室两厅户型为主。 普通公寓全海景视野分析图 项目园林景观及配套设施 项目建筑首层全部架空，形成通透的景观空 间。精选200余种亚热带特色植物，配合中 央景观水系，创建15000m2风情园林。室 外游泳健身中心、老年活动中心、儿童嬉乐 中心、咖啡茶馆、服务性酒吧、生活服务商 业、2000m2综合休闲会所等一应俱全，为 业主提供赏心悦目的生活环境和周到全面的 生活服务。 第四部分 项目的资本运作概述 项目开发的资金需求 项目建筑面积单位综合成本（不含税）分项总成本 土地成本42亩100万元/亩4200万

15、元 高层单元48000m22400元/m21.152亿元 多层单元8500m21600元/m21360万元 酒店公寓34000m24800元/m21.632亿元 商业面积5500m24200元/m22310万元 地下室24000m23200元/m27680万元 合计120000m23090元/ m24.34亿元 以上成本数据仅为估算数据。 项目资金投入的阶段划分及融资方式 时段资金用途需求总额融资渠道 土地摘牌 土地竞拍保证金1000万元内部认筹 土地出让金约3200万元 内部认筹 抵押贷款 开盘前施工期 设计、报建等约2000万元抵押贷款及对外融资 建设成本约1.4亿 部分对外融资 部分施工

16、企业垫资 开盘后营销期 建设成本约2.32亿元 销售收入滚动投入 营销、税收等约5000万元 本资金投入的阶段划分及融资方式仅供参考，实现良好的营销是资金流动的最优方式。 第五部分 项目的营销推广思路 营销三步曲： 良好的现场形象是营销制胜的第一步。 客户来了，就要能吸引他留住。 科学有效的传播渠道和项目产品形象的良好塑造是营销制胜的第二步。 让每一个目标客户都知道北海有一个度假养生佳地融富港湾。 准确有效的客户服务是营销制胜的第三步。 客户充满希望而来，就要让客户满心愉悦的买。 营销就是把产品的口碑传出去，把客户吸引过来，让客户购买 需要阐明的是，营销只是一种后期推广和销售的策略服务，但不是万能。良 好的项目品质是营销制胜的基础。 对现场形象的高标准要求、产品的建筑质量、产品形象的良好塑造和有效的 客户服务等都是项目品质创造的重要组成部分。 1、及时建立现场售楼中心，处理全国销售业务。售楼中心需良好的视觉形象，售楼员 需良好的业务素质。 2、先创建立示范环境，客户来了，看到的不能是混杂的建筑工地，而是一处景。 3、及时完成精装修样板房，让每一个客户能感觉到