《深圳-东方·银河城-服装业服务平台-项目初步建议》由会员分享，可在线阅读，更多相关《深圳-东方·银河城-服装业服务平台-项目初步建议（18页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、深圳-东方银河城-服装业服务平台-项目初步建议2013东方银河城 项目初步建议深圳市大浪时尚创意城二、东方银河城工作思路：-三步走做什么？怎样做？（发展规划）客户市场营销推广招商引入管理模式策划实施开发模式、路径前期规划中期销售招商后期运营管理如何达成预期收益？（实际执行）如何后期持续盈利？（运营管理）运营方案价值链功能 项目定位要求“精而准”，要以市场调研为基础，分析内外环境的影响，发现问题，找出需求，设定近中期的发展目标，定性和定量的目标，发展体系。解决项目的产业定位和功能定位如何落实到空间上，是确保项目成功的关键步骤。 这个环节能否成功是保证后期是否能够正常运营的基本前提。是营销先行，还
2、是招商先行？具体的实施策略、销售人员素质等都会影响到整个项目营销招商的效率甚至成败。 选择适合的经营、管理模式，同样也是一个项目是否运作成功的关键。例如租售结合项目，出租面积过大，会造成资金压力大，销售面积过大，又会出现无法统一管理的局面，所以自持与租售的比例关系要重点权衡。二、东方银河城-前期规划思路及工作成果上阶段结论成果第一阶段宏观分析经营与开发模式、运营与管理模式、投融资模式、风险控制措施项目的战略定位和发展目标，项目的体系建设、空间布局、财务测算等分析机会，发现需求，明确目标国内外类比项目现状和趋势、政府对项目的政策基础、项目单位战略需求与外部环境的结合项目建议书市场调研报告战略发展
3、研究报告项目概念性规划设计项目可行性研究报告初步的战略定位、项目功能、主要指标、建设周期和投资估算等第二阶段初步建议第三阶段市场调研第四阶段战略定位第五阶段战略建议项目前期策划报告房策大讲堂-最实操最接地气-房地产营销类培训课程 .fangce/px :2355865285【2015房地产营销策划大全】地产人必备资料库， :69031789二、东方银河城-中期招商、销售思路及工作成果阶段结论成果第一阶段营销方案确定在预期营销排期内，完成剩余项目销售、实现回款根据客户蓄水情况，集中放盘，全方位提升项目市场认同度根据项目定位及业态规划，确定品牌客户及大客户范围根据项目实际情况确定营销、招商方案及可
4、行性研究队伍组建及培训手册品牌资源引进计划营销、招商策略及放盘计划项目营销、招商方案项目推广方案组建团队、招聘、培训第二阶段营销体系搭建第三阶段品牌客户引进第四阶段强销放量第五阶段持销扫尾营销、招商方案持销期营销推广计划二、东方银河城-后期运营管理思路及工作成果阶段结论成果第一阶段体系搭建根据项目总体运营情况进行辐射经营范围的针对性推广开业期经营客户问题集中处理根据项目实际情况搭建运营体系，招聘培训人员项目运营管理方案项目养市期推广方案设备试运行、人员岗位磨合、开业晚会第二阶段开业筹备第四阶段养市期运营管理体系组建计划养市期推广计划运营、管理方案第三阶段开业运营东方银河城 项目初步建议-项目概
5、况 东方银河城位于深圳大浪时尚创意城大浪北路与浪宁路交汇处， 建筑面积约5万M2（不含酒店、公寓面积），是由政府大力支持，以周边知名品牌服饰企业为依托，并集培训交流、设计孵化、展示、发布、交易于一体的综合性服装行业服务平台。主营业态为服装设计培训、主题、创意服饰展销、品牌服饰O2O生活馆、高端服装定制店、服装电商、触电CLUB、工作室（设计师、摄影师）及咖啡馆、便利店、快餐厅等配套商业。 根据以往专业市场操作经验及对项目的初步了解，可以初步确定东方银河城的项目定位符合市场需求，市场容量及规模可以支撑。东方银河城 项目初步建议-项目定位品牌定位：东方银河城 深圳首个创意服饰综合服务平台功能定位：
6、东方银河城 集培训交流、设计孵化、展示、发布、交易于一体的综合性服装行业服务平台主题推广语：东方银河城延续巴黎与米兰的时尚传奇客户群定位：第一目标客户群体（商户） 这一目标客户群的主要是服装批零商家、行业从业者及衍生行业（服装网店店主、电商服务者、服装设计师、服装摄影师、服装杂志编辑等），还包括认同服装行业发展前景的投资者。第二目标客户群体（终端消费者）这一目标客户群体一部分以追求时尚、独立、个性、潮流的中高端消费人群为主；一部分以有进修、提升为主的业内人士以及有特殊专业需求人士（如：摄影）为主。房策大讲堂-最实操最接地气-房地产营销类培训课程 .fangce/px :2355865285【2
7、015房地产营销策划大全】地产人必备资料库， :69031789业态功能东方银河城东方银河城 项目初步建议-业态分布建议F9：服装产业论坛、交流平台F8：服装产业论坛、交流平台F7:深圳国际服装进修学院F6:深圳国际服装进修学院F5：触电CLUB、服装电商、工作室（设计师、摄影、时尚资讯）F4：触电CLUB、服装电商、工作室（设计师、摄影、时尚资讯）F3：品牌服饰O2O生活馆、设计师作品集合店F2：主题创意服饰展示店、高端服饰定制店、设计师作品集合店F1 :主题创意服饰展示店、高端服饰定制店、咖啡店、酒吧 三、东方银河城 -营销操作建议 为充分考虑开发商对项目整体资金回笼需求，更好把握开盘时机
8、，实现项目销售的快速去化，同时结合项目所在地特色销售手段，提出如下建议：1、坐销：建立稳定精干的销售队伍，以电话营销、短信等方式作为辅助手段，通过人才培训工作，优中选优，实现金牌营销人员贯穿项目整体营销工作始终，避免因人员流动给项目执行工作造成的直接损失。2、行销：建立高效、直效的行销团队，实行“人员走出去，客户请进来”，对整个受众群体进行点对点推介，直接高效的促进项目销售招商工作，缩短项目营销期。3、分销：建立整合深圳及周边地区的分销商资源，形成资源借力，并实现与项目自有营销团队的优势互补，推进项目整体销售工作。房策大讲堂-最实操最接地气-房地产营销类培训课程 .fangce/px :235
9、5865285【2015房地产营销策划大全】地产人必备资料库， :69031789建立广度树立广泛认知 充分认可三、东方银河城 -宣传推广建议1、多轮炒作覆盖： 充分合理的运用组合媒体的功能,通过立体、全方位、点面线的结合。进行多轮以软文为首，其它广告并行的多轮炒作手法，充分解读项目销售及招商的卖点。在所需重点区域内形成合围之势。 4D财富，震撼来袭、大财富，只为远见者准备、想抢先机，机会来了。 2、专家点评： 创意产业的投资前景和优势不但要通过宣传向投资人说透，并且还要通过行业的专家、各经济领域的声音，制造出“创意产业的市场效应”，建立投资信心。让全社会认可这种效应并行动起来，将竞争对手放抛
10、在脑后。三、东方银河城 -宣传推广建议(备注：具体活动将根据推广预算策划，预算由营收确定）1、专业高度政策支持，前景广阔 建议以“区域经济发展高峰论坛”、“从传统到创意，深圳品牌服装的发展之路”等形式聘请经济学或服装领域专家进行讲座，全面建立项目受众客户群对“创意产业”、“民生工程”等关键要素的深化认同及信心。建立高度树立同业领袖,实现投资价值溢价2、理念高度新型市场，投资新贵 我们不追随标准，我们建立标准。 从项目特点和理念上塑造和总结行业标准， 提出“转型期创意服饰产业发展的4D标准”等，建立创意产业市场发展新蓝本，并建立相关4D标准。将新型产业的时代起点，定义到本项目身上，占领首脑地位。
11、 4D概念将在推广中充分挖掘提练，形成本案营销独特的价值体系。三、东方银河城 -宣传推广建议时尚辣妈、创意大赛东方银河城市场代言活动 全市（或全省）开启活动，为项目寻找“时尚辣妈、创意之源”。一方面通过高额奖金，高爆光，高话题，高参与性引发热点。另一方面，用“时尚、创意”的美女效应进一步与项目的“时尚、创意、生态”概念上对接，形成推广之势。 入选者可与相关明星共同参与项目宣传活动，并有机会签代言合同。建立热度永不落幕的明星效应?三、东方银河城 -宣传推广建议2014 激情E夏东方银河城 夏季时装发布会 联合服装品牌定期举办新品发布会、时装发布会、代言明星见面会等活动，不断地制造热点，吸引目标受
12、众眼球，提升东方银河城品牌的知名度和美誉度，强化客户对项目理念和价值的认同。建立热度永不落幕的明星效应?三、东方银河城 -宣传推广建议建立深度点对点深挖目标客户，强化热销的可持续性整个营销期内以各色活动贯穿，充分借势、造势，保持人气聚集。1.老带新的滚雪球营销；2.圈层营销挖掘，整合分销要素；3.波浪理论营销手段。重视客户现场参与互动,寻找沟通成交机会: 招商说明会品牌商户签约仪式等项目推介会活动区域发展论坛系列活动寻找完美投资品系列活动三、东方银河城 -项目营销、招商基本思路及建议A、要低承诺，高兑现推出政策要留有余地，把握一定的度，条件不具备或时机不成熟时，不能一步到位，需分步实施。B、对
13、外宣传口径要统一重要的是对招商顾问做好培训，全面理解、准确把握招商政策，避免政出多门，说法不一，给客户造成错觉，带来不应有的麻烦。C、正确处理租与售的矛盾在与客户、租户洽谈过程中一定要有技巧的有耐心的进行协调、沟通、解释。D、要保持招商政策的连续性、稳定性随着项目招商的推进，不断补充、完善招商政策是必要的，但在补充、完善的过程中，必须以原有政策为基础，切勿“反差”过大，给招商工作带来被动。再就是招商政策一经确定，决不能朝令夕改，变来变去，一定要保持招商政策的相对稳定性。E、放水养鱼租赁原则租赁经营采用放水养鱼的原则。因为经营具有长期性特点，采用多种合理的租赁方式及招商优惠政策，将整个项目炒热，
14、而后根据运营状态，适当稳步地调整租金；这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意”的原则。如果前期就向入租商户收取过高的租金，结果无异于“杀鸡取卵”。针对本项目，我们初步制定营销、招商工作基本原则、策略如下：1、招商原则房策大讲堂-最实操最接地气-房地产营销类培训课程 .fangce/px :2355865285【2015房地产营销策划大全】地产人必备资料库， :69031789A、借势、融势、造势借势，就是借助地方政府招商引资的影响力、向政府申请税收优惠方案，通过各大新闻媒体，不断扩大本项目的社会影响面，进而引起社会公众的普遍关注。融势，就是将大的招商环境及先进理念融会贯通，形成整体优势，增强竞
