胜芳项目营销方案思路汇报解析

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1、胜芳国际家博城期营销报告 01 市场背景审视 02 项目本体分析 03 营销推广方案 04 运营保障措施 市场 本体 营销 保障 商务05 合作商务条件 目录 CONTENTS PART PART PART PART PART 1 市场背景审视 宏观环境 区域市场 央行5次降息，三次降准， 降低个人住房转让营业税征收标准， 首套房首付降至20%。 宏观环境行业政策 2015年至2106年一季度， 以去库存为主基调， 房地产利好政策频出，刺激楼市消费。 时间事件关键内容 2月4日 央行宣布下调存款准备金率 0.5个百分点 央行宣布2月5日起下调金融机构人民币存款准 备金率0.5个百分点 2月28

2、日 央行宣布下调贷存款基准利率 0.25个百分点 中国人民银行决定，自2015年3月1日起下调金 融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一 年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一 年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%;其 他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷 款利率相应调整。 3月30日 财政部国家税务总局发布关 于调整个人住房转让营业税政 策 的通知 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征 收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普 通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房 屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年 以上（含2年）的普通住房对外销售的

3、，免征营 业税。 宏观环境行业政策 时间事件关键内容 4月20日 央行宣布下调存款准备金率 1个百分点 中央人民银行4月20日宣布，将下调存款准备 金率1个百分点，此外还定向对部分农村金融机 构额外下调存款准备金率0.5-2个百分点。 5月10日 央行宣布下调贷存款基准利率 0.25个百分点 央行宣布，自2015年5月11日起下调金融机构人 民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款 基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款 基准利率下调0.25个百分点至2.25%，其他各档 次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款 利率相应调整。 6月28日 央行宣布下调贷存款基准利率 0.25

4、个百分点 自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和 存款基准利率。其中，金融机构一年期贷款基准 利率下调0.25个百分点至4.85%；一年期存款基 准利率下调0.25个百分点至2%；其他各档次贷 款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率 相应调整。 宏观环境行业政策 时间事件关键内容 7月24日 住建部宣布下调中央国家机关住 房公积金贷款利率 调整后，1-5年期，由3.25%降低到3.00%，5- 30年期，由3.75%降低到3.50%。2016年1月1 日开始，执行调整后的个人住房公积金贷款档次 利率。 8月26日 央行宣布下调贷存款基准利率 0.25个百分点 中国人民银行决定自8

5、月26日起，下调金融机 构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期 贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期 存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；其他 各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存 贷款利率相应调整。 10月23日 央行宣布下调贷存款基准利率 并降低存款准备金率 自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准 利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至 4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%；其他各 档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应 调整；个人住房公积金贷款利率保持不变。自同日起，下调金 融

6、机构人民币存款准备金率0.5个百分点， 宏观环境行业政策 时间事件关键内容 2月2日 央行下调首套房首付比例， 不限购城市最低20% 在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次 购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最 低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分 点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居 民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住 房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不 低于30%。 2月19日 财政部发布关于调整房地产交 易环节契税营业税优惠政策的通 知 对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以 下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米 以上的，减按1.5%

7、的税率征收契税。 对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平 方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为 90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征 收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外 销售的，免征营业税。 宏观环境行业政策 宏观环境行业政策 2016年二季度开始，调控政策转向， 分城施策，分类调控成政府调控指导原则。 2016年4月1日， 廊坊对下辖北三县（三河，大厂，香河）固安开始实行限购政策； 2106年5月5日， 通州限购升级，原则上商住项目（公寓，写字楼）只出售给企事业单位 ，限制个人购买。 大北京热点区域的限购政策， 为

8、周边未限购城市的房地产发展带来机遇。 时间事件关键内容 4月1日 廊坊发布关于完善住房保障体 系促进房地产市场平稳健康发展 的若干意见 重点就完善三河市、大厂回族自 治县、香河县、固安县住房市场 体系和保障体系，促进房地产市 场平稳健康发展提出九项措施 一是严格落实房地产调控主体责任。 二是建立联席会议制度，完善市场监测机制。三 是坚持规划引领，严格规划管控。 四是实行住房限购和差别化住房信贷政策。非本 地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例 不低于30%。 五是严格商品房预售管理。 六是开展严厉打击违规经营专项行动。 七是盘活存量土地，加大棚改力度，增加住房供 给。 八是加强房地产金融风

9、险防控。严禁互联网金融 企业、小额贷款公司、开发企业、中介机构等从 事首付贷、过桥贷、自我担保、设立资金池等场 外配资金融业务。 九是加强信息公开，将房地产项目供地、预售许 可楼盘、可售房源等信息公开公示。 宏观环境行业政策 时间事件关键内容 4月11日 三河市发布地产业平稳健康发 展领导小组关于促进房地产市场 平稳健康发展的实施意见 非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款 比例不低于30%。 落实住房价格备案制度，加强价格管控，限定申 报预售价格上涨幅度，销售价格6个月内不准调 整，6个月后上涨幅度不得超过10%。 4月12日固安调控细则出台 非本地户籍居民家庭限购1套住房，非本地户籍

10、居民在固安县购房需先到县房管局开具准购证明 ，房企凭准购证明与购买人签订购房合同 4月21日香河出台楼市限购细则 非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款 比例不低于30%。 落实住房价格备案制度，房地产项目在备案后3 个月内不得经行调价 宏观环境行业政策 时间事件关键内容 5月5日 北京市住房和城乡建设委员会， 北京市通州区人民政府发布关 于加强通州区商务型公寓和商业 ，办公项目销售管理的通知 通知规定，通州区商务型公寓暂停向以下家 庭出售：已拥有1套及以上住房的本市户籍单身 人士及非本市户籍居民家庭；已拥有2套及以上 住房的本市户籍居民家庭；无法提供在本市连续 5年以上缴纳社会保险和个人

11、所得税缴纳证明的 非本市户籍居民家庭。 居民家庭购买的通州区商务型公寓，今后在核验 购房资格时计入该家庭的住房套数。 通州区新建商业、办公项目应当按照规划用途销 售，只能出售给企事业单位、社会组织等，且上 述单位购买后再出售时，仍须出售给企事业单 位、社会组织等。 宏观环境行业政策 廊坊及通州的限购政策导致投资客外流， 因北京高房价挤压外溢的客群因限购政策， 也将目光投向永清，涿州，霸州等非限购区域。 宏观环境二级市场 2015年以来，受多方利好政策刺激， 热点区域房产市场逐步回暖，房价快速上扬。 截至2016年6月末，廊坊市均价达到9651元/，自2105年8月计算 10个月房价涨幅达44%

12、。 6687元/ 10624元/ 9651元/ 廊坊房价走势 宏观环境二级市场 24640元/ 27408元/ 27547元/ 28740元/ 35548元/ 36548元/ 截至2016年6月末，通州区均价达到35548元/，自2105年8月计算 10个月房价上涨24%。 北京及通州房价走势 宏观环境二级市场 霸州2106年3月之前房价一路平稳发展，自廊坊出台限购政策 后，房价进入上升通道，房价从6681元/（3月份），涨到8181 元/（6月份），3个月涨幅达22%。自3月后廊坊限购政策影响 显现，霸州等非限购城市城因限购政策受益。 霸州房价走势 受益于热点区域限购政策，霸州房价大幅上涨。

13、 区块用地性质地块数 占地面积 （平方米） 建筑面积 （平方米） 成交价 （万元） 成交单价 （万元/亩） 楼面单价 （元/平方米） 城区住宅46044215331414596161952 开发区住宅31354482031731906194938 胜芳住宅5764801418671111397783 合计住宅1227237049835444770110898 宏观环境一级市场 2015年霸州土地成交情况 2015年霸州土地成交12宗，27.237万平方米，总供建筑面积 49.8354万平方米，成交价4.477亿元，楼面价达898元/平方米。 宏观环境一级市场 区块用地性质地块数 占地面积 （平

14、方米） 建筑面积 （平方米） 成交价 （万元） 成交单价 （万元/亩） 楼面单价 （元/平方米） 城区住宅161615401681831091 开发区住宅92391373587093498898975 胜芳住宅110353269182131137792 合计住宅112501063871673728799963 2016年霸州土地成交情况 2016年上半年霸州土地成交11宗，25.0106万，总供建筑 面积38.7167万，成交价3.7287亿元，楼面价达963元/。 霸州2016年上半年土地成交量接近2105年全年成交量， 且楼面均价较2105年上涨7%。 宏观环境总结 政策变化呈现先扬后抑的

15、态势； 商品房市场整体回暖，廊坊等热点区域的限 购政策使周边未限购城市收益； 霸州土地成交量上升，楼面均价提高。 霸州区域未来房价上涨预期可盼， 但区域竞争也会进一步加剧。 胜芳镇地处环渤海经济圈腹地，北距北京120公里，一个半小时内可直达北京机场，东 距天津仅35公里，一小时内可直达天津港口。112国道毗邻胜芳，省级廊大公路南北向贯穿 全镇，保津高速公路在胜芳设有出口，保津高铁在胜芳设有站点，北部13公里有连接天津 的津霸铁路货站。 区域市场胜芳区位交通 区位优越，交通便捷。 全镇总人口17万，其中常住人口12万人，流动人口5万余人。 胜芳镇目前拥有各类企业5600余家，从业人员8万多人；形

16、成以钢铁生产加工和金属玻 璃家具制造行业为主的产业体系。 全镇现有家具企业2000余家，家具从业人员5万余人，年产家具1亿台（套）,占全国同 类家具总量的70%，被国家轻工总会和国家家具协会命名的中国金属玻璃家具产业基地。 全镇现有钢铁生产及加工企业130余家,形成了以前进钢铁集团为龙头的炼钢、热轧、 冷轧、制管产业集群，成为全国最大的薄壁管生产基地。 区域市场胜芳人口经济 外来人口多，产业优势突出 自2006年以来，霸州市委市政府将胜芳作为霸州市东市区进行统一规划、建设和管理， 行成为“一市两城区”的独特格局；将胜芳建设成霸州东部乃至廊坊南部的“经济中心、文化中 心、商贸中心、旅游中心” ，使其成为经济强镇，文化名城。 规划设计到2020年胜芳人口规模达到36.5万人，规划区面积53.57平方公里，分新旧两 区建设，旧区主要突出古镇风貌，恢复胜水荷乡景观，建成旅游、文化、贸易之城；新区体 现现代工业文明、居住文明和教育文明。 胜