征地拆迁审计讲义.

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1、征地拆迁费用审计 中国国际会计师事务所 摘 要 一.征地拆迁费用审计定义 二.征地拆迁费用审计重要性 三.征地拆迁费用审计方法 四.征地拆迁费用审计流程 五.征地拆迁费用审计报告 一.征地拆迁费用审计定义 征地拆迁费用就是建设单位为了取得建设 用地，向被征地单位、各行政机关等支付 的各种与征地拆迁相关费用； 征地拆迁费用的范围： 征地拆迁费用 （一）征地拆迁费用定义 征地费用 拆迁费用 复垦费 植被恢复费 征地管理费 费用表格实例 点击 其他费用 一.征地拆迁费用审计定义 土地补偿费 安置补偿费 青苗补偿费 其他附着物补偿费 房屋及附属设施拆迁费用 住房过渡费等其它费用 （一）征地拆迁费用定义

2、 征地拆迁费用 征地费用 拆迁费用 复垦费用 植被恢复费 征地管理费 旱地复垦费 水田复垦费 土地现状 土地原始地类 其他费用 土地局 林业局 按比例计取 （二）征地拆迁费用审计定义（审计目的） 一.征地拆迁费用审计定义 征地拆迁费用审计，就是对征地拆迁过程中发征地拆迁费用审计，就是对征地拆迁过程中发 生的征地拆迁费用的真实性、合规性、准确性以及生的征地拆迁费用的真实性、合规性、准确性以及 完整性进行审计，并发表审计意见。完整性进行审计，并发表审计意见。 真实性：是指征地拆迁费用都真实存在，无虚构真实性：是指征地拆迁费用都真实存在，无虚构 费用支出；费用支出； 合规性：是指征地拆迁补偿标准、征

3、地拆迁过程合规性：是指征地拆迁补偿标准、征地拆迁过程 中的行为合规、合法；中的行为合规、合法； 准确性：是指征地拆迁费用的计算准确无误；准确性：是指征地拆迁费用的计算准确无误； 完整性：是指征地拆迁费用包含了所有的相关费完整性：是指征地拆迁费用包含了所有的相关费 用支出。用支出。 被审计单位：合理编制并充分披露征地拆迁 费用表格、情况说明，保证地拆迁费用表格 、情况说明及相关资料的真实性、合规性、 准确性以及完整性； 审计人员的责任：按照国家相应的法律、法 规要求出具征地拆迁费用审计报告，并保证 审计报告的真实性、合法性、合理性。 （三）征地拆迁费用审计双方的责任 一.征地拆迁费用审计定义 中

4、华人民共和国森林法 中华人民共和国森林法细则 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国土地管理法实施条例 中华人民共和国农村土地承包法 基本农田保护条例 征地管理费暂行办法 中华人民共和国审计法 森林植被恢复费征收使用管理暂行办法 中华人民共和国民事诉讼法 中华人民共和国民法通则 基本建设财务管理规定 审计机关对国家建设项目预算（概算）执行情况审计实 施办法 其他:工程所在地人民政府的相应政策及法规等 （四）应了解的法律、法规 一.征地拆迁费用审计定义 二.征地拆迁费用审计重要性 征地拆迁是工程建设前期的一项重要工作， 好的开始表示成功了一半，与被征土地人员 的矛盾主要产生于这个阶段； 征地拆

5、迁费用一般占道路建设总投资的10- 15%左右，如果得不到有效控制，其比列将 超出此范围； 征地拆迁工作直接影响到开工的时间，同时 该工作具有时限性、不可重复性； 二.征地拆迁费用审计重要性 通过对征地拆迁费用审计，就征地拆迁费用的真 实性、合规性、正确性以及完整性进行审计，并 与被审计单位沟通，争取征地拆迁工作达到： 费用计算正确、合理、合规及完整，减少与群众 的矛盾； 费用真实，在合理、合规的前提下，减少费用支 出； 工作认真、负责，一次做好征地拆迁工作，争取 早日开工，以期得到最价效益。 三.征地拆迁费用审计方法 依据独立审计具体准则第5号审计证据的要 求，可以采用： 检查：审阅征地拆迁

6、原始表格相互是否平衡，计 算是否符合标准等； 查询：对有关人员进行书面和口头询问，以获取 审计证据； 分析性复核：对被审计单位重要的比率或趋势进 行分析，提高效率； 其它方法：审计人员认为必要的审计方法。 一.征地拆迁费用审计定义 二.征地拆迁费用审计重要性 三.征地拆迁费用审计方法 四.征地拆迁费用审计流程 n五.征地拆迁费用审计报告 四.征地拆迁费用审计流程 是否接受业务 制定审计计划 收集相关政策资料 与征地负责人详谈 现场抽查 数据复核 分析差异原因 出具审计报告 数据复核 了解概况分析结果现场审计 整理底稿写报告 交换意见 一 致 否 是 交流意见 是 在接受委托前，应取得足够的资料

7、，以了解项 目的情况，分析项目的风险等情况。 (1)项目的立项报告、可研报告等前期相关文件，及 其批复； (2)项目法人的基本概况及其部门分工、管理； (3)征地拆迁规模、采取的工作方式、方法等情况； (4)审核所需的相关资料的可获得性（包括文件及相 关资料的时间性）； (5)征地拆迁费用支付情况； (6)其他需要了解的情况。 4.1 了解概况 是否接受审计委托：分析审计目的、风险，考虑自身 能力、独立性，是否接受委托； 制定审计计划：与年报相同，项目的基本情况、风险 控制、审计重点、时间与人员安排及其他事项； 收集相关政策资料：征地拆迁工作大体相同，但各地 有自己的具体措施、政策，及董事会决

8、议等文件； 4.1 了解概况 与征地负责人详谈：在了解当地政策后，与征地拆迁 负责人详细交换意见，了解征地拆迁过程中的发生的 个案、及处理情况。 4.2 现场审计 A、数据复核 在征地拆迁过程中，征地费用和拆迁费用的基础描述表 是计价的最原始基础资料，是现场实际情况的纪录、费 用计算的基础，也是审计的重点。 复核丈量（或测量）方式、面积计算、附着物的描述等是否 细致、正确、合理，各种分类是否准确； 复核汇总数据是否准确； 复核补偿费用计价是否准确，是否严格执行计价标准，特殊 的个案准处理是否合理、有无严密的描述； 依据工程所在地人民政府的补偿政策、标准为依据，审计人 员计算补偿费用并与上报资料

9、对比，认真分析差异原因。 对报审的原始资料审核工作表（详见附表） 4.2 现场审计 B、现场抽查 根据审计工作量的实际情况，可采取现场详查或抽查、或两者 相结合的审计方式，并提前安排好抽查内容、重点； 现场抽查结果应作为审计主要结论依据，也是征地拆迁费用真 实性、正确性及完整性的必需程序，通过此程序可以完全了解征地 拆迁实施过程、征地人员操作过程、个案处理的步骤、方法等的准 确程度： 工程所在地负责征地拆迁相关部门座谈，了解工程所在负责征地拆迁部门（单 位）指导意见、征地拆迁概况、个案处理等的具体情况； 向工程所在地专项负责此项工作的有关人员了解具体征地拆迁全过程实施细节 ； 以点带面详细抽明

10、土地、房屋现状的实际情况，面积的丈量、地类的划分、附 着物的描述等是否准确、真实、完整； 仔细认真地询查被征拆迁物的操作过程，数据等的公示情况以及公众反馈意见 。 4.2 现场审计 C、交换意见 主要是就现场抽查中的一些疑问，向工程所在地的乡 、镇征地拆迁负责人或当事人咨询，以及询问被审计单位 征地负责人操作细则。 现场详查、抽查涉及的面较广，实施前应详细安排好 时间、人员以及责任，在详查或抽查工作完成之后，如有 疑问应及时继续现场复查，以期得到圆满结果反馈于被审 计单位。 D、数据复核 就现场详查、抽查结果对前期的复核结果进行比较， 作进一步的复核。 4.3分析结果 A、分析差异原因 根据复

11、核的数据结果，结合现场抽查资料，分析差异 原因。 一、征地拆迁过程中标准执行过程，特别是一些标准的曲 解； 二、被审计单位管理不严，与县征地办沟通不力等管理原 因造成的； 三、其他原因； 对取得的全部底稿进行检查、归类，撰写审计结论， 形成初步审计报告。 B、整理底稿写报告 4.3分析结果 C、交换意见 将初步审计结论与被审计单位交换意见；并同时建议 建设单位（业主）对此项费用在未行成法律事实前予以纠 正。 在意见一致的情况下，出具正式审计报告。 D、出具正式报告 4.4审计重点 征地拆迁费用审计涉及面广，实际情况复杂多样，在审计过程 中应加强证据的收集工作，特别如下事项： （1）土地类别应根

12、据土地原始记载、以及多年耕作是否改变了 土地的类别进行确定。确定时必须仔细认真核实被征土地的原承包 合同、土地目前现状等实际情况，结合土地法、被征土地当地政府 颁布的有关法规，确定合理的地类划分，这是正确计算土地征用费 用的原始基础参数； （2）对于更改土地用途的土地，应根据更改土地用途年限确定 土地现状的类别； （3）青苗、附着物等描述的合理性：如成片的林地、零星树木 、以及林木的属性等，每亩土地合理种植密度一般为50到60棵（ 育苗除外），是经济林的对是否挂果及年份都应有详细的描述； 4.4审计重点 (4)房屋的类别必须按结构正确划分：一般有框架结构、排 架结构、混合结构、砖混结构、砖木结

13、构、泥墙瓦面、泥墙 瓦面、木结构、片石结构等； (5)丈量方法正确、统一，面积是各种赔偿的基数，是费用计算 正确的前提； (6) 被审计单位与工程所在地征地拆迁办达成的一系列协议的 真实性、合法性； (7)交纳了征地管理费，但个别地方的土地部门不再负责征地拆 迁具体工作，在实际中就会增加征地劳务费。这一费用无具体标 准且无支出理由，应引起重视，以防费用的超支； (8)搞好群众关系，这是获得现场证据直接、真实、方便的途径 ；涉及到群众切身的利益，交往中应注意取证的方式和方法； (9)其他在审计过程中认为重要的事项。 4.5审计底稿 A 审计日志 B 各类会议记要(甲方提供的) C 审核工作底稿（征地） 与（房屋拆迁） D其他材料 五.审计报告 审计报告样本 审计报告附表 复垦费、植被恢复费 点击返回 复垦费、开垦费的计算基础水田、旱地面积 ，以县土地局的土地类型图计算确定，由土地局负责 计算，只需复核定额的套算是否正确； 异地植被恢复费的计算基础林地面积，由林 业局负责实地的调查、计算工作，无法复核面积，只 需复核定额的套算是否正确。 中天恒让我们有缘相识 中天恒让我们有了共同的目标 为了我们之间真诚的合作 为了我们能高效的工作 为了让中天恒从中国这片土地上腾飞 让交流成为我们之间的桥梁 祝工作顺利！ 天天快乐!