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1、我国城市住宅商品 化的可行性分析 蔡德容 在我国 , 实现城市住宅商品化 , 要与整个城市经济体制 改革相 配合 , 必须有计划 、 有步骤 、 分阶段进行 。 我国城市住宅商品化 , 可考虑分两个阶段进行 。 第一阶段 , 从现在起至工资改革 、 物价体系改革全 面展 开以前 , 将房租 的 “暗补” 变为 “ 明补 ” , 进行住宅 “ 明补 ” 出售和 “ 明补 ” 出租 。 搞 “小区配 套 ” 。 第二阶段 : 结合整个城市经济体制改革 、 工资改革和物价体系改革 , 把房租纳入工 资范围 , 取消房租补贴 , 按商品原则出售 、 出租住宅 。 进行 “综合 治理 ” 。 (一)第一
2、阶段的主要措施和可 行性分析 第一阶段 , 围绕住宅商 品化 , 主要做好以下工作 。 1 . 进行住宅 “ 明补 ” 出租和出 售的试点 , 并逐步推广 。 2 。 联系房价调房租 。 3 . 住宅生产部门生产的住宅完全按商 品原则出售 。 4 。 改革住宅投资体制 , 取消国家预算内住宅专项投资 , 住宅的简单再生 产和扩大再生产由住宅生产部门依据自身的积累进行 。 第一 阶段的关键问题 , 是如何变 “暗补” 为 “ 明补 ” 。 近两年来 , 国务院在四平 、 郑州 、 常州 、 沙市等市进行了住宅补贴出督的试点 。 国 家补贴三 分之一 , 职工所在单位补贴 三 分之一 , 职工个人
3、支付三分之一 。 这种办法 , 较 受群众欢迎 。 到1983年1 2 月中旬止 , 试点的四市已出售住宅七万五千八百平方米 , 一千 四百八十四套 。 投资一千零九十万元 , 已收回二百四十六万元 , 如果加上分 期付款尚可 收回的八十一万元 , 则共可收 回百分之三十的住宅投资 。 实行这种补贴出售 , 好处很多 。 1 。 可以收回三分之一的住宅投资 , 进行住宅的部 分简单再生产 。 2 . 能在一定程度上防止住宅 分配中的不正之风 。 对少数人凭借权力 , 人缘关系占据住宅是一 大限制 。 3 . 能解决那些居住困难而 又有支付能力的居民的住 房问题 。 4 . 由于住宅出售后产权归
4、个人所有 , 国家不再需要补贴中小维修费用 , 可以 减轻国家财政负担 。 同 时 , 也有利于住宅养护 , 延长住宅的使 用年限 。 但是 , 这 种办法 , 也有它 的弊病 。 第一 : 这种 补贴 , 仍 然是 “暗补” , 谁购 的住宅 越多 , 补贴就越多 , 仍然存在不 合理 。 第二 : 仍然不能普遍地改变由国家包下 来 的体 制 , 因为真正购买住宅的居民是居住困难户 。 目前能购 买的只占全国城市三分之一居住 困难户中很小一部分 , 这就不利于实现住宅商品化 。 而且 , 由于房租仍然很低 , 人们只 要分配住宅稍有希望 , 就不 愿 购买住宅 , 而等国家和单位分 “福 利
5、房 ” 。 第 三 : 从 试点 魂 2 我国绒市住宅商品化的可行性分析 情况来看 : 购买住宅的大都是低收入 户和一般群众 。 四平市在购买住宅总户数中 , 人均 月收入在3 5 元以下的占74 . 9% , 4 5元以下的占9 3 . 3% 。 常州市购买住宅的居民中 , 工人 和一般千部占9。%以上 , 低收入户本来就困难 , 但他们却要花较大的代价才能获得住宅的 消费权 , 而收入高的居民本来支付能力就 强 , 但他们仍可住 福利” 住宅 。 因此 , 人们称 这种办法是 “ 穷人买房 ”、 “群众买房” 。 这使消费者在消费资料的占有和获取 途径方面 仍显得不 合理 。 第四 : 由
6、于职工所在单位也要 补贴三分之一 , 这样 , 亏损的企业就无法 支付住宅补贴费用 。 即使个人能支付三分 之一 , 也不 能 购买住宅 , 目前常州 、 郑州 、 沙 市等地 , 均出现此种情况 。 提出这些问题是为了说明 : 目前这种补贴出售的办法 , 还需 要进一步改革 。 要实现住宅商品化 , 打破由国家包下来的体制 , 必须在这个基础上探索 新的更为完善的措施 。 将 “ 暗补 ” 变为 “ 明补 ” 。 概括地 说房租的 “ 明补 ” , 是指按商品要求计算租金或房价 , 租金房价全部由消费 者支付 , 需要补 贴 的部分 由国家或企业明 明白 白地补给职工 。 有的同志认为 :
7、房租的 “暗补” 与 “ 明补 ” 是一回事 。 其实不然 。 第一 , 由于 “ 明补 ” 是按商品原则计算租金(或房价) , 这样房租价是以生产住宅 所花费的社会必要劳动为依据 。 其基础是住宅的价值 。 这符合商品生产 、 商品交换的客 观规律 。 而在 “暗 补 ” 中 , 房租房价的高低并不以物化在其中的劳动为依据 。 它既不反 映价值 , 也不反映供求关系 , 不符合商品 经济的客观规律 。 第二 , “暗 补 ” 的对象是消费者家庭 , 是每一个消费者 , 这是一种平均主义的补 法 。 而 “ 明补 ” , 补贴的对象不是消费者家庭 , 也不是每个消费者 , 而是职工 , 是劳动
8、 者 。 这就使补贴具有按劳分配因素 , 在一定程度上体现了按劳分配原则 。 第三 : 与低租金福利制相适应的 . 暗补 ”, 名义上人人补贴 , 实际上多占房多补贴 , 少占房少补贴 , 不占房不补贴 , 造成补贴极不 合理 。 而且会造成住宅分配上的不合理 。 而 “ 明补 ”, 补贴部分补给职工 , 房租由职工支付 。 这样 , 多占房多付租 , 少占房就 少付租 , 有利于限制 对住宅的过高需求 , 克服住宅 分配中的不正之风 , 缓解住宅供求紧张的矛盾 。 第四 : 实行 与低租金福利制相适应 的 “ 暗补 ” , 由于 消费者 只支付低微的象征性房 租 , 其余部分 由国家 “包赔
9、” , 就使得住宅的投资不能全部收回 , 这样 , 不可能使住宅 生产部门成为独立的商品生产部门 , 也不利于建立稳定 的商品交换关系 。 而住宅按商品 原则计租 , 进行 “ 明补 ” , 有利于住宅资金的循环 , 住宅生产部门的投资能够收回 , 住 宅建设资金就有了稳定的来源 , 这有利于住宅的简单再生产和扩大再生产 。 第五 : 与低 租金相适应 的 “暗 补 ” , 使住宅消费与必 要劳动和支付能力脱钩 , 不 利 于调动 大家的积极性; 而提高房租同时进行 “ 明补 ” , 由消费者支付房租 , 就把劳动者 的 必要劳动和支付能力与住宅 消费直接联系起来了 。 这样 , 有 利于发挥
10、职工个人解决住 宅 问题的积极性 , 同时 , 由于 “ 明补 ” 能将 “暗补” 的费用转移到住宅生产部门和管理 部门 , 通过 “ 明补 ” 和商品交换能实现利益在各个部门 、 企业之间的合理分配 , 这就有 利于调 动住宅生产部门的积极性 , 促进住宅业和建筑业的发展 . 可见 , “ 明补 ” 与 “ 暗补, 无论在体现经挤规律 、 , 反映经济关系 , 补贴对 象和范 求索 1 985年第6 期 围 , 以及产生的经济效果方面 , 都是不同的 。 有的同志认为协 将 “暗补” 变为 “ 明补”是行不通的 。 因为一方面消费者支付不起 房租 , 另一方面 , 国家也补贴不起 , 我认为
11、 : 变 “ 暗补”为 肠明补” 是完全可行 的 。 首先从个人支付能力来看 , 是可行 的 。 近两年国务院进行住宅补贴出售的试点 , (国家和单位补贴 三分之二 , 个人支付三 分之一) , 出现了住宅供 不应求的现象 。 由 “暗补” 变为 “ 明补 ” , 只是改变了国家(单 位)补贴部分的补贴方式 , 个人仍然支付三分之一的住宅费用 , 既然目前这种补贴出售 具有可行性 , 那么改变补贴方式 , 个人负担比例仍然不变 , 也就具有可行性 。 如果同时 实行 “ 明补 ” 出租 , 其可行性就更大了 , 适应面就更广了 。 下面是 对上海市居民买房意 愿的调 查表 。 居民 买 房的意
12、耳润套 付付款方 法法 _ 一三 曝霆 黎垦 一一创 创 5 。 。户家计调查 查 户户户(户产 ! 百( 贫 )比 户户户 数数数 户数数 百 分比比 ( ( ( ( (户) ) ) ) ) (户) ) ) (多) ) ) 总总计计 1 0 0 0 0 , 54 :。 。 。 1 1 1一次付款 , 共计49 。元 元 9 10? ? ?4 25 5 5 : : : . 分期付款 , 第一次2; 。 。元 , 余款五年付清 , 每月付 8元 1 0 7 7 7 8 8 8 52 2 2 3 3 3 . 分期付款 . 第一次付 24 。 。元余款于年 付清 , 每月付2 7元 元 4 0 0
13、0 0 0 6 8 8 8 44 . 2 2 2 4 4 4 , 参加住宅储蓄 , 每月存款丽完丁丽满至尔芬配瓦毛万药牙牙 26 6 6 6 6 7 4 4 4 481 1 1 _ _ _ 一苏五年付清 , 每月付峨8元 J J J J J J J J J J J 从 上表可以着出 , 大多数人愿意分期付款 , 而不愿一次付款 。 这就说明 , 如果实行 “ 明补 ” 出租 , 其适应面会更大 。 我国住宅补贴出售的试点和意愿调 查 , 都显示了实行 住宅商品化的可行性 ; 显示了个人支付能力的可 能性 。 这种可行性 , 我们还可以通过进一步的分析来证明 。 个人支付房租的能力 , 主要取
14、决于 1 . 房租的高低 , 2 . 居住面积的多少 , 3 . 补贴的比例 , 4 . 个人生活收入的多 少 。 从房租看 , 根据北京市最 近几年来全市住宅 竣工面积 的平均造价 , 可知砖混结构 、 砖木结构住宅的商品房租分别为每月0 . 8 9元加 竺和0 . 7 4 元加 “。 如果按商品原则计算 , 每平方米房租就要提高到。 . 7 4元一。 . 8 9 元 。 从19 8 3年城市职 工支付能力看 , 每人每月生 活费收入4 3 . 8 3元 , 生 活费支出42 . 16元 。 人均居住面积4 . 6平方米 。 若按商 品原则 支付房租 , 平均 每人每月就 要支付房租 3 .
15、 4元 4 . 0 9 元 , 占消费支出的比重为8 . 0 6 9 . 0 7% 。 就房租支出的绝对数来看 , 并不太多 , 比重 也并不高 , 只 接近于解放初期城市居民房租支 出的比重(1 0%左右) , 且也略低于 目前 我国农村居民住房消费支出的比重( 198 3 年为11 . 1%) 。 但就 目前而言 , 职工的收入整 个说来还较低 , 特别是对收入低 、 人口多 、 劳动力少的家庭 , 技商品原则支付租 金 , 会 使消费水平降低 。 因此 , 可考虑对住宅商品租金的三分 之二进行补贴 。 将应 补的部分 “ 明补 ” 给职工 , 然后 由消费者扶商品原则支付房租 , 这种办
16、法 , 可以解决住宅价格(房 租)与消费者 支付能力之间的矛盾 , 如果这样补贴 , 对消费者来说 , 每平方米就只支 我国城市住宅商品化的可行性分析 付。 . 2 5元 0 . 3 0 元 。 每人每月只支付房租 1 . 1 5 元 1 . 3 8 元 。 占消费支 出的比重 只有2 . 9 一3 . 3% 。 只略高 于1983年城市居 民烟 酒茶支出的一半 (19 83年 , 城市居民人均 每 月用于 烟酒茶的支出为2 . 3元 , 占生活消费支出的5 . 2 9 %) 。 这不会影响 其他消费支出 , 不会降 低人们的实际 消费水平 。 就国家(或企业) 而 言 , 是否可以负担呢?我们认为 , 也是完全 可行的 。 1 98 3年 , 城市职工每户家庭人口 4 . 0 6人 , 每户就业 人口2 . 3 8 人 , 人均 居住面 积4 . 6 平方米 。 若按人补贴 , 砖木结
