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1、引入 R I Ts 融资模式解决我国廉租房问题的可行性分析 以武汉市为例 蓝金玲 缑婷 ( 中南财经致法大学 ， 湖北武汉4 3 0 0 7 3 ) 【 摘 要】 本文针对当前廉租住房建设保障资金短缺这一突出问题， 以武汉市为例分析 R E I T s 在廉租房建设融资中的可行性。 【 关键词】 廉租房； R E I T s ； 可行性分析 ； 武汉市 一 、问题的提 出 自1 9 9 8年国家廉租房政策出台以来，我国的廉租房建设已取 得了较大成效。 但由于我国十几年来经济发展导致的贫富差距进 一 步扩大， 社会对廉租房的数量需求进一步扩大 ； 同时出于廉租房 制度本身公共性与福利性等特征，
2、社会对其的各方面要求也更加严 格并多样化， 使之在开发与运作中面临着新的困境。廉租房资金来 源问题一直是阻碍该制度发展的关键， 目前仍然处于以政府财政拨 款支持为主的老局面， 在需求不断扩大的背景下 。 致使目前廉租房 建设面临的资金瓶颈更加严峻。 我国法律规定廉租房的主要来源包 括政府出资收购的住房和出资建设的廉租住房、 社会捐赠的住房及 腾空的公有住房。而在实际运行中， 社会捐赠及腾空的公有住房非 常有限， 因此廉租房房源主要靠政府出资。然而政府财政资金并没 有有效落实 ， 导致我国廉租房建设举步维艰 集中表现为各地廉租 房供不应求 ， 实物配租房更是一房难求。 显然 这种基本靠政府财政
3、资金支持的僵硬的单一主体投资模式已不能满足廉租房建设的需 要 ， 若能引入其他投资主体进行融资以解决其资金问题 一方面可 以减轻政府巨大的财政压力 ， 另一方面可以引入竞争机制 ， 促进廉 租房建设整体水平的提高。因此， 创新和拓宽廉租房建设融资途径 势 在必行。 二、 武汉市廉租房建设现状 ( 一) 武汉市廉租房建设取得初步成就 武汉市廉租房建设起步于 2 0 0 1年， 自2 0 0 8年 8月 武汉市廉 租住房保障办法 颁布后， 武汉市政府开始大力投入廉租房建设， 并 取得了较大的进展。2 0 1 1 年初， 武汉市住房保障与房屋管理局承诺 加快廉租房建设， 计划配发 5 7 5 3 套
4、廉租房。 截至 2 0 1 2年初， 廉租住 房开工 5 5 9 3 套 占目标任务的 1 0 1 6 9 。同时建立了较为完善的相 关配套机制， 包括完善的街道办、 区房管局、 区民政局、 市房管局通 力合作的申请审核机制 租金补贴为主、 实物配租为辅的保障机制 以及正在试行的后期动态监管机制。 武汉市廉租房建设已在政策完 善 、 资金投入 、 后期监管方面取得较为显著的成就。 ( -) 武汉市廉租房建设受到资金及房源的限制 尽管 自2 0 0 8年以来武汉市一直如火如荼地开展廉租房建设， 但在建设过程中仍然呈现出许多问题。 致使廉租房未来发展受到限 制， 难以进一步扩大保障范围， 民众难以
5、真正受益。 在对武汉市武昌 区及洪山区共 2 7 处街道办及其下属居委会的抽样调研中笔者发 现武昌区主要街道办辖区内真正享受到廉租房实物配租保障的民 众不到申请人数的 7 且实物配租等待时间长， 有些申请人甚至因 为等待时间过长而放弃申请或在该期间内失去申请资格从而无法 得到保障。在对武汉市住房保障及房屋管理局、 洪山区房管局及江 岸区房管局等相关主管部门工作人员的访谈调研中 笔者发现房源 缺乏、 资金紧缺是 目前武汉市廉租房发展的主要困境。 由此可见 ，房源问题已成为制约武汉市廉租房建设发展的关 键， 现有房源制度不仅会造成保障范围狭窄、 实物配租减少， 更会阻 碍廉租房社会保障功能的真正发
6、挥。 而造成房源问题的根本与源泉 即在于资金缺乏， 从而限制了廉租房的建设投入、 满足不了现实数 量需求并延长了其建设周期， 使符合条件的申请人无法及时获得保 障。 5 6 ( 三) 资金缺口分析 1 、 资金来源结构 2 0 0 7 年 9月 2 6日国务院建设部发布的 廉租住房保障办法 规定， 我国廉租住房保障资金来源包括年度财政预算安排的廉租住 房保障资金、 提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增 值收益余额、 土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金、 政府的 廉租住房租金收入、 社会捐赠及其他方式筹集的资金。而武汉市人 民政府与于 2 0 0 9年 1 1 月 3 0日发布的 武
7、汉市廉租住房保障办法 还规定了“ 上级财政安排的专项补助资金” 作为廉租住房的资金来 源 。 2 、 廉租房建设资金需求量分析 武汉市住房保障和房屋管理局公布的 2 0 1 2年武汉市建设和筹 集的廉租房目标任务为 5 3 9 9 套。而根据国务院住房和城乡建设部 于 2 0 1 2年 3 月 1 5日下发的 关于印发公共租赁住房优秀设计方案 汇编的通知 ， 其公布的户型中， 最小面积为 3 4 1 8 平方米 ， 最大面 积 5 2 5平方米， 以4 O平方米左右的户型为主。 根据( 2 O l 1 年武汉统 计年鉴 ，武汉市普通简装修小户型建筑物每平方米造价为 1 4 0 0 元。 以此为
8、标准， 实行廉租房实物补贴部分， 政府每平方米需要补贴 1 4 0 0元 。 三、 引入 R E I T s 模式 R E I T s ( R e a l E s t a t e I n v e s t m e n t T r u s t s ) ， 即房地产投资信托。 是一 种以房地产及相关资产为投向的资金信托投资方式， 是廉租住房融 资中较为成熟的一种方式采取公司或者信托基金的组织形式 以 发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金 ， 由专门机构进行 房地产投资经营管理， 并将投资综合收益按比例分配给投资者的一 种信托资金。 廉租房 R E I T s 长线收益、 稳定持续、 低风险的特
9、征能吸引较多 的闲散资金投资者， 正好可以解决廉租房资金问题。 另外， 由廉租房 产权所有者与信托公司合作 ， 将具有连续性和稳定性的廉租房租金 应收款设计成为一种信托产品， 让市场投资者分享廉租房租赁资产 所带来的收益。 从而有利于吸引更多的社会闲散资金来支持廉租房 建设。随着我国资本市场的日渐完善， 通过资本市场吸收民间资本 投资 有效解决廉租住房建设资金问题。 R E I T s 使政府资金与民间资本有效融合。 将社会保障事业与大 众直接投资紧密联系起来， 从而使廉租房社会保障责任主要由政府 一 力支持过渡到社会资本参与支撑， 使廉租房资产在此过程中通过 证券化分割实现了社会化持有和社保
10、责任的社会化分担 极大地促 进我国房地产业的健康发展， 最终实现社会效益最大化。 四、 R E I T s模式可行性分析一以武汉市为例 ( 一) 武汉市经济发展状况 继 2 0 1 0年成功冲出受国际金融危机影响的低谷武汉市经济 运行回升向好。国民经济正进入新一轮的上升通道。2 0 1 1 年上半 年 全市多项主要经济指标增幅均创下近 1 0 年来同期新高。 经济增 长势头强劲。2 0 1 2 年， 武汉市继续贯彻落实房地产市场宏观调控的 有关政策， 保障土地供应， 落实保障性住房建设任务， 为廉租房建设 创造了有利条件。 2 0 1 1 年上半年， 全市实现地区生产总值 2 4 2 5 5
11、6亿元 ， 同比增 长 1 5 4 ； 全 口径财政收入 6 7 1 1 1 1 亿元 。 同比增长 4 5 6 ； 规模以 上工业总产值 3 0 6 0亿元 ，同比增长 3 6 8 ；全社会固定资产投资 1 6 0 2 6亿元 ， 同比增长 2 7 4 ； 社会消费品零售总额 1 1 9 5亿元， 同 比增长 1 8 6 。 这些指标水平全部甚至超过 2 0 0 6年( 下转第5 8页) 通过 Ma d a b的编程计算 。我们可以计算得到如下的 Hu m t 指 数 ， 详细的编程代码见附录。 表三： 黄金投资产品的 h u r s t 指数检验 A s ff + D ) A u T +
12、D A u l 0 0 g A u 9 9 9 5 A u 9 9 9 9 P t9 9 9 5 H 0 2 7 7l 0 3 2 7 2 O 31 4 5 0 3 2 5 6 0 3 7 4 3 O -3 6 8 7 P r o b 0 0 o O 0 0 O o o O o o 0 O 0 0 0 由上面的表格可知 上海黄金交易市场的黄金投资产品的 Hu r s t 指数的拟合的P值都小于 0 0 5 ， 有比较好的拟合效果。Hu r s t 指数都均小于 0 5说明上海黄金市场投资产品的收益率序列是独 立的， 没有长期相关。 因此， 上海黄金交易所的主要投资产品符合有 效市场假说。 参考
13、文献 ： 【 1 1 it u r s t H E L o n g t e r m s t o r a g e c a p a c i t y o f r c s e r 一 3 】 P e n g C K ， B u I d y r e v S V ， H a v l i n s ， e t a 1 L o n g - r a n g e c o t - r e l a t i o n p r o p e r t i e s o f s e q u e n c e s J 】 1 9 9 4 【 4 】张维，黄兴沪深股市的R s实证分析 【 J 】 系统工程 2 0 0 1( 0 1 ) 【
14、 5 李学， 刘建民 中国证券市场有效性的游程检验 【 J 】 统计研 究 2 0 0 1 ( 1 2 ) 【 6 】 张兵， 徐炜 中国股票市场分形特征的实证研究【 J 】 经济 管理2 0 0 2 ( 1 4 ) 作者简 介 ： 黎豪贤( 1 9 9 0 1 0 一) 。 男。 广东佛山人。 汉族， 中南财经政法大学 统计与数学学院统计学专业。 ( 上接第 5 6页) 全年规模 ， 增幅创近 1 O年来同期最好水平。武汉市 经济的良性发展为 R E I T S提供了良好的发展平台。 ( 二) 武汉对廉租房的政策条件支持 2 0 0 7年 l 1 月 日建设部等九部委第 1 6 2号令发布
15、廉租住房 保障办法 明确表示廉租住房保障资金采取多种渠道筹措， 主要包 括： 年度财政预算、 提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积 金增值收益余额、土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金、 政 府的廉租住房租金收入、 社会捐赠及其他方式筹集的资金。 2 0 1 2年 1月 1 8日。 财政部颁布 关于切实做好 2 0 1 2年保障性 安居工程财政资金安排等相关工作的通知 。 通知指出： 为确保完成 2 0 1 2 年全国保障性安居工程任务， 必须做到切实落实资金来源， 确 保不留资金缺 口： 拓宽资金来源渠道， 加大保障性安居工程投入力 度； 创新财政支持方式。 引导社会资金投资保障性安居
16、工程。可见， 廉租房建设的融资问题已经引起了国家高度的重视并且得到了政 策上 良好 的指导 。 武汉市历来重视廉租房建设和发展， 先后通过政府发文、 政府 办公厅发文、 房产 、 民政部门联合发文、 房产部门单独发文， 制定和 颁布了一系列相关政策， 并多次修订 武汉市廉租住房保障办法 ， 建立了比较完善的廉租房政策法律体系， 为武汉市廉租房的建设和 保障性安居工程的发展提供了坚强的政策支持。 ( 三) 武汉市法制环境 良好 除了政府对廉租房融资的大力支持， 武汉还具有 良好的法制环 境以及社会稳定发展的大背景 这都给廉租房的融资提供了安全可 靠的投资环境。 有利于激励和吸引更多投资者的参与， 进一步促进 廉租房的建设发展 。 ( 四) 多赢机制 R E I T s 融资模
