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1、商业地产的成熟形态 前 言 任何一个行业的发展都会经历膨胀收缩成熟的过程，房地产行业也是如此。商业地产，在经历了2002、2003年的极度繁荣后，被许多经济学家甚至业内人士认为是“对店铺投资的盲目乐观，会带来后续经营的一系列问题”，于是国家开始注意到这片疯长的麦田了，投资商也开始变得小心翼翼了。那么在下一个阶段，商业地产的成熟形态如何呢？我们就商业地产分布状况的成熟形态，商业地产销售形式的成熟形态和商业地产经营模式的成熟形态进行了研究。 第一部分 商业分布状况的成熟形态 用来支撑商业地产的最根本因素一定是“消费人流”，消费人流是商业的生存之本，同时也是商业地产的生存之本。“消费人流”与商业地产
2、的平衡就是商业地产与住宅地产和商务地产的平衡。因此就某一区域的房地产市场来说，商业地产、住宅地产和商务地产间总是趋于一个平衡态。这种平衡究其本质是商业地产与“消费人流”的平衡。 就一般商业而言，这种平衡可以在一个很小的区域内实现，但是对于一些个别的商业形态：如shopping mall，用来平衡它的消费人流就会分散在一个比较大的区域，那么这种商业地产、住宅地产和商务地产之间的平衡态也要在一个相对大的区域内找到。平衡区域的大小与人们的消费形态和使用何种交通工具有关。 一、消费人流 消费人流，即具有消费能力同时具有消费意向的人流。消费人流包括居住人流、商务人流和购物人流，而这三部分人流折射在地产领
3、域，他们便分别来自于住宅、商务楼和商业场所。因此消费人流与商业地产的平衡就是商业地产与住宅地产和商务地产的平衡。一个区域的商业规模应该与该区域的消费人流相匹配，如果商业规模过大就会出现竞争激烈，部分商业经营不利的状况，如果商业规模小于消费人流，那么该区域便具备商业投资的潜力。 消费人流不仅能够决定一个区域的商业规模，还能够决定其商业特点，商务区周边的商业和住宅周边的商业必定呈现出不同的特色。所以商业地产成功运做的前提就是测算自己的消费人流，并对该部分人流的特质有精确的把握。 二、商业地产的依赖性 在商业地产与商务地产和住宅地产的平衡态中，三者的独立性不同。住宅地产和商务地产具有相对较强的独立性
4、，住宅项目即使位于交通不便、配套落后的区域，依然可以通过价格杠杆进行平衡，目前郊区住宅项目的兴起就可以说明这一点。商务楼位于国贸固然可以表现出其经济实力，但即使位于方庄也一样可以立足。而商业绝不可能在一个没有消费人群的地方独立存在，人们可以为回家和工作牺牲掉便利，但是购物就显得没那么重要了。这与居住、工作和购物在人的生活中所扮演的角色不同 有关。换而言之，商务地产和住宅地产可以在周边没有商业配套的时候存在，商业地产却不行，它对另外两者具有依赖性。 三、北京市场商业地产的分布状况 1、CBD 在北京，住宅、商务和商业都很发达的区域是CBD，这个区域提供了庞大且具有购买力的消费人流，同时也有足够的
5、商业与之平衡，所以这个区域的商业氛围最成熟，对于单个商业单位来说竞争也是最激烈的。代表项目：建外soho、后现代城、苹果社区、珠江帝景 建外soho是soho中国开发的住宅兼商业项目，它位于CBD的核心地带，隔着长安街与国贸对望。其底商由13条步行小街组成，有位于住宅底层的商业和独立的别墅，目前已全部招商完毕，但并未全部开张。13条商业街由通透的建筑围和而成，布局开放现代。那么在繁华的东三环这个人流量和商业氛围浓郁的区域，建外soho何以立足呢？ 这个区域庞大的人流量使得它对于一个一般规模的商业并不那么敏感，新兴商业容易在这里生存，也容易被掩埋掉，若想在这个区域分得一杯羹，自身的商业必须在该区
6、域内具有鲜明的特色，以吸引人流，而若想吸引人注意并获得最大的商业利益，自身的商业要具备一定规模。对于底商来说，由于自身住宅会提供部分消费人流，所以会规避一定的商业风险，但如果商业规模比较大，自身项目的人流无法支撑起自身的商业，那么只有靠吸引周边人流了。如果想吸引周边人流，规模和特色就是必须具备的要素。 虽然同是位于CBD，但是苹果社区、后现代城和珠江帝景的情况与建外soho还是有所差异，因为他们紧邻东四环，这个位置让他们远离了东三环的庞大人流，同时也远离了那里的商业竞争。这是一个非常微妙的位置，离机遇不远也不近。这三个项目的商业都具有一定规模，无法靠自身人流予以消化，那么如何将东三环的人流量这
7、个巨大的财富引到自己身边，就是当务之急了。 对于这三个项目有利的是：三个项目的合力增大了它们所在区域的吸引力，使得它们在吸引消费人流方面具有了一定优势。 但是商业氛围是个慢慢培养的过程，如何进行有效的市场引导，缩短市场培育时间，是这三个项目所要思考的。 2、中关村、亚北区域 中关村、亚北是近几年兴起的区域，以商务和住宅为主，商业初具规模，但与CBD相比商业氛围不够成熟。海淀区的收入位居北京各城区的首位，所以这是个购买力大于目前商业规模的区域。市场需求旺盛，没有足够的商业支撑。就平衡状态来看，商业在这个区域的发展看好。只是它有一个与苹果和后现代城相同的问题，商业氛围如何培养？ 人们有购物的需求，
8、商家所要做的是告诉人们：到我这里购物。吸引人到这里购物需要三个条件：具备一定规模，有特色，进行成功的市场引导。代表项目：第五大道 第五大道是亚北区域知名的商业地产，但它在未将自己包装成“第五大道”之前，招商遇到了很大麻烦，可是现在第五大道已经成为了该区域赫赫有名的商业场所，并基本已经招商完毕。市场引导的成功让该项目获得了巨大的市场空间。 3、郊区 代表项目：万科青青家园 万科青青家园周边没有什么商业配套，因此社区内的商业就显得尤为重要。对于一个位于郊区的大社区来说，商业配套是必不可少的，同时相对数量的人流也能够支撑商业地产的运转。在郊区，这种商业与有购买力的人流的平衡就表现在自身住宅与商业的平
9、衡。当大社区的商业地产形成一定规模后，周边的住宅就会越来越多，所以商业地产又带动了住宅地产的发展。 四、营销启示 在做商业地产项目的时候，要视所在区域的具体情况来制定自身的营销战略。要考虑两个层面的问题： 1、你是否位于一个大人流量的区域。 2、在这个大区域中你用什么手段来分流能给你带来最大价值的人群。 对于住宅带商业的地产项目在做商业定位时恐怕要把社区业主作为主要客流，然后兼顾周边人流。 在商业氛围浓郁的区域做商业收益和风险兼备，若想成功必须做准确而独特的定位。 商业氛围欠佳的地段具有极大的投资潜力，但要在市场教育方面加大力度，如果完成这一步即可获得巨大的收益。而位于郊区的大型房产项目就相对
10、单纯了，因为人流量和目标客户都已经确定。 第二部分 商业地产销售形式的成熟形态 租赁是商业市场运作成熟后最普遍的销售形式，这种销售形式能够最大程度上制约商业地产开发的盲目性并保证各方利益。 目前商业地产的销售形式多种多样，有买断产权、以租代售、返租、租赁等多种方式，而在目前最成熟的商业项目中，均采用租赁的销售形式，如东方新天地。租赁显示了开发商的实力和对商业地产项目的信心，他考虑的是长期收益而非短期利益当商业地产发展成熟的时候，开发商的实力和市场研发等非常成熟，在这种前提下租赁一定是开发商最常采用的销售形式。 第三部分 商业地产经营模式的成熟形态 主题商业场所是商业地产经营的最终模式。 市场成
11、熟的标志是市场细分，商业地产也是如此。因此主题商业也是商业地产发展成熟后的经营模式。 目前很多项目均采用了主题商业的形式，如后现代城的美国后街主题商业街，巨库的青年主题卖场，珠江帝景的欧洲风情街等。 目前比较流行的商业经营模式是街区，但并不意味着主题商业就仅限于此，如果对从目标客群到卖场风格都做了精确的定位，那么这个商业场所就是主题商业。 主题商业有利于购物者对购物场所有明确的认识，节省选择购物场所的时间和精力，同时也易于营造良好的购物环境。 任何一个产业的成熟一定包括这个市场的成熟，那么在成熟的市场营销思想指导下，对商业地产的精确定位在所难免。 营销启示 商业地产成功与否不是一次销售决定的，要看日后的经营，那么这就要求我们在做商业地产的时候要有长远目光，为了使地产项目更有生命力一定在定位时就要慎重，为商业项目选择什么样的主题一定综合考虑消费者、周边环境等各个方面的因素。
