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1、CBD核心地区在售项目调研报告第一部分 调研概况一、 调研目的本次调研的重点是国贸中心周边的在售项目。我们想通过此次调研，了解到CBD核心区目前在售项目的分布及其具体情况，为我们以后的项目操作作为参考。二、 调研范围调研范围包括国贸中心周边在销在建的5个项目，位于国贸桥西北角的共有3个项目，位于西南和东南角的各1个项目，都是目前热销的项目。第二部分 调研分析一、 调查项目因为CBD规划的种种原因，虽然距CBD很远的项目都在借着CBD的名义大张旗鼓地宣传销售，但真正处于核心区的项目却都进展缓慢。朝阳区第三届商务节的召开，使CBD再次成为瞩目的焦点，也让这些项目有了一次绝好的展现机会，成为购房者眼
2、中的亮点。下表所列是此区域目前在售的项目。项目名称位置价格（元/ m2）社区总规模(m2)最早入住时间旺座中心嘉里饭店北侧$200010万2003.8.28新城国际朝外大街6号1280030万2004.5建外SOHO国贸桥西南角公寓1250070万2003年底恋日国际国贸桥东南角120002.6万2003.6北京财富中心东三环北路23号公寓1300072万2004.12平均:13460总计：184.6万在以上这些项目的公寓价格，最高的为旺座中心，其余四个项目价位相差不多，基本处于同一个价格水平，平均价位为13460元/ m2。在这些项目中规模最大的为北京财富中心和建外SOHO，这两个项目均为综
3、合性项目，除公寓外，还规划有写字楼及酒店，工程也为分期开发。规模最小的恋日国际只有两栋单体楼，这5个项目的总规模为184.6万平方米。恋日国际是这些项目中入住最早的项目，两栋其一已经整栋售出，在售的一栋目前已接近封顶。旺座中心目前在做外装修，也是这几个项目中入住较早的项目。建外SOHO一期明年底也能入住。入住较晚的是新城国际和北京财富中心，新城国际因为CBD规划的调整规划有所改变，这也影响到了该项目的工期，而财富中心因为规模太大，运作起来没有小项目灵活，而且存在的不确定因素太多，这也是影响其工程的原因。二、 户型分析 在户型的空间感觉上，旺座与建外SOHO十分相似，都强调了公用空间（客厅、餐厅
4、），使其显得宽大轩敞，而私密空间有所弱化，空间的处理与分配上都大气有余，而细腻温馨不足。北京财富中心因为强调其地标建筑的作用，外立面设计现代时尚，但内部户型为了满足外立面的要求，户内不规整，形成钻石厅，有的户型整面墙都是玻璃，而有的户型（主要为小户型）采光不好。恋日国际因为是小户型项目，所以在户型的设计上没有太多雕琢的余地，主要以实用经济为主。在这些项目中户型设计最突出的是新城国际，因为是板楼设计，而且定位于纯住宅社区，户型设计也是全面为了居住的舒适这个目标服务，所以其户型设计功能分区合理，空间设计细腻周到，居住舒适度高。 项目名称一居二居三居四居其他户型特点面积比例面积比例面积比例面积比例面
5、积比例旺座中心110/115115/15758%183/18720%25122%/1、 户型普遍偏大；功能上强化公用空间，弱化私密空间。新城国际53/77100%/定制化，所有户型均为一居。建外SOHO97162/131130/118138/1362352902居跃层165户型设计主要考虑办公的需要，居住的作用弱一些。恋日国际8620%124-13435%16018035%17926532710%/弧形板楼设计，居住舒适度高。北京财富中心60200强调外立面的新颖而影响到户型的舒适度。三、 总价分析虽然同在CBD核心区，但每个项目的定位也有所区别，这一个方面体现在价格上，而价格相差不多的项目也
6、会因为户型的大小，各种户型的分配比例而有所差别。下面我们通过各个项目的单元总价范围来考察这几个项目的定位与档次。项目名称总价范围旺座中心182万-415万新城国际110万-419万建外SOHO121万-363万恋日国际63.6万-92.8万北京财富中心78万-260万旺座中心因为单价最高，其单元总价最高也是自然。而其他四个项目单价虽然相差不多，但总价上却不尽相同。恋日国际因为全为70平米的小户型，所以总价最低，其目标客户是那些参加工作不久的年轻白领。财富中心户型面积偏小，所以也使其总价较低。建外SOHO因为带有商用性质，所以户型面积比较集中，总价范围也较集中。新城国际的总价范围最宽，这也是因为
7、该项目为纯住社区，户型比较多样，面积范围也比较大，形成其某些单元的最高总价比旺座的最高总价还高。四、 物业管理因为都为单价在万元以上的高档项目，所以都注重物业管理的品质，相应地物业管理费也较高，而且大多聘请世界著名的物业管理公司参与管理，特别是旺座中心，聘请凯宾斯基酒店管理公司进行管理。 项目名称物业管理公司物业费服务内容旺座中心凯宾斯基酒店管理公司$1.5邮政快递服务、医疗服务、国内外票务服务、洗衣服务、留言服务、物件暂存服务、订报服务、家政服务、24小时客房送餐服务、房间打扫服务、购物送货服务、家具维修及翻新服务、住宅内部墙壁油漆地板处理服务、洗车服务、代交水电煤气等费用服务新城国际华野物
8、管公司6.6酒店式管理建外SOHO正在招投标约5/恋日国际顾问：第一太平戴维斯8-10/北京财富中心第一太平戴维斯8元/平方米/月/五、 服务设施项目名称服务设施旺座中心3000平米行政会所、空中泳池、健身中心、餐厅、酒吧、洗衣店、美食店、美容中心、邮政局、旅游及票务中心、银行诊所、商务中心、网吧新城国际逾5000平米会所，设置设施有：壁球室、健身房、游泳池、桑拿浴室、按摩室、水疗中心、美容中心、中西餐厅、阅览室。除此之外还招揽：商务中心、书店、影视店、时尚用品店、洗衣店、超市、家庭日用品商店。建外SOHO网球场、健身房、桑拿、游泳馆、酒吧、美容室、壁球馆、图书室、游戏室恋日国际/北京财富中心
9、健身中心、有氧活动中心、棋牌室、台球室、美容沙龙、儿童游戏室作为CBD的代表项目，以上楼盘都比较注重配套服务设施。从一个方面讲服务设施越完善，管理水平越高，物业管理费也就越高。但是目前这些项目都没有交付，所以各项目为显示档次在宣传上都大张旗鼓，至于交付以后能否适用与实用，还是需要经过时间来检验。六、 设计公司项目名称建筑设计公司设计师旺座中心德国欧博迈亚公司克劳斯科施通新城国际王董国际有限公司/建外SOHO日本山本理显设计工场山本理显恋日国际北京伯尔明建筑工程设计有限公司/北京财富中心德国GMP建筑师事务所柏涛建筑师有限公司/为了充分体现出CBD的国际性和先进性，以上项目除了恋日国际外，都聘请
10、了国际性建筑设计公司来进行设计，这也从一方面体现出了CBD的国际性。但国际性建筑设计公司也并不能完全适应北京的实际情况，所以也有像北京财富中心那种面向国际进行招标，招标方案再由国内公司对各方案进行整合，博采众家之长，形成最终的方案，这不但能使项目利用国际设计公司提高知名度，而且在费用上来说也节省很多。 七、 各项目特点分析（1）各项目共同点1、 每个项目都有写字楼配套。新城国际、北京财富中心和建外SOHO在社区的规划上是将公寓与写字楼分开，而旺座中心和恋日国际因为规模小的限制，将公寓和写字楼融合在一栋楼内，如旺座是地上2-3层为写字楼，恋日国际3-6层为写字楼。2、 各项目均为精装修。3、 除
11、恋日国际外，各项目都聘请国际知名设计公司进行设计。（2）各项目特点旺座中心：双层呼吸幕墙，6.6米室内大空间跨度，2.4米宽楼层走廊恋日国际：定制化公寓，5+2生活模式的倡导者，户型设计全为70平米左右一居，精修带白家电。新城国际：纯生活社区，不住商住干扰，绿化率高。建外SOHO：居家办公北京财富中心：是目前CBD内在建规模最大、功能最全的项目。公寓通体采用双层中空，了无遮挡。八、 对投资的分析在所调查的项目中，有相当一部客户的购房意图是用来投资，而且这些楼盘无论是从概念还是宣传上也都倾向于投资。下面参考此区域的现房公寓租金，分析该区域的投资回报情况。项目名称位置户型/面积租金（均价）单位租金
12、国贸中心公寓建外大街1号1居/70$2600/月37航华科贸中心国贸桥东南角2居$2000-3000/月嘉里中心公寓光华路一号1居/101$3000/月29.7雅诗阁建外东环南路2号1居/115$4300/月37.4世贸国际公寓光华路22号3居/250-300$3800/月12.7-15.2阳光100光华路2号2居/104-11010000元/月11-11.6现代城建国路88号2居/108-11010000元/月11-11.2（1）以现代城108的2居为例，分析投资回报。现代城均价为10000元/ m2，则其总价为10810000=108万做8成20年按揭，首付108万20%=21.6万贷款8
13、6万月供5983元其他费用：契税、大修基金及手续费为总房价的5%108万5%=5.4万首批投入：首期款+其他费用21.6万+5.4万=27万每月租金按10000元计算，去除管理费（按4元/ m2/月计算）、采暖费（按28元/ m2/年计算）、发票税（按10%计算）、家具折旧（4万元，5年换一次）等：10000-（1084）-（10828/12）-（1000010%）-（40000/5/12）=7650元每月的净收入为：7650-5983=1667元回报率为：16671227万100%=7.4%这其中没有考虑代理费、空置率、折旧率等因素，7.4%的回报率还为一个理想的值。（2）对投资的考虑A、
14、国贸中心公寓、航华科贸中心、嘉里中心公寓、雅诗阁这些公寓之所以一直能保持一个较高的租金，是因为这些项目均为发展商统一出租，价格有一个统一的标准，而其他的项目为零售，不能排除各小业主竞相压价的现象存在，这会导致整个项目的价格会越降越低，投资收益难保。B、 越来越多的项目入市，使投资的前景不容乐观。尽管入市早的项目会抢到先机，但随着更多的项目蜂拥而至，谁也不可能永远保持领先，今天一项新的设计，到明天就可能成为昨日黄花，所以对投资的项目要求会由表及里，全面提升。C、 投资何种档次的项目、客户是哪些人也是应该仔细考虑的问题。CBD内的主流人群大致为公司总裁、中上层高级经理人和一般白领，而后两者构成了CBD内的绝大多数，而正是这些人支撑起了CBD房地产市场。理论虽如此，但客户的数量从一定意义上是由在这CBD内工作的人数决定的，这就要考察有没有足够的写字楼数量，公寓的需求量与写字楼的数量有一定的内在关系。而从目前CBD内的写字楼高层来看，除了国贸中心一二期、嘉里中心、航华科贸、摩托罗拉、汉威大厦外，大部分的写字楼项目还密而未发，公寓的大量入市在没有写字楼市场的足够支持下会如何，值得思考。九、CBD背景资料从CBD总体规划亮相的一刻起，在这个总面积为3.99平方公里的区域内，房地产
