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1、商业项目租金回报销售策略前 言为推动商业的销售, 招商工作顺利进行，特制定租金回报、销售策略。根据公司的复合型商业业态运作模式,发现有两种形式的招商和销售情况，因此商业租金回报、销售也分为两种：一种是，招商在先，销售在后；第二种是，销售在先，招商在后。所以两种的返租、销售形式和流程也不一样。招商在先，销售在后的租金回报、销售策略这种情况，一般是招商先介入，对商业项目先进行招商，而等物业型态已经封顶后，取得预售许可证才进行销售。通俗地讲就是先租后售。招商在先的时候，会引进大型的商家或者主力店面进入，带动销售。为了扶持市场，对主力店的进入，出租租金会低于购买者8%回报率。这样，中间会有一个差价，这
2、个差价一种情况是公司补贴，第二种情况是补进房价中。一、对买受人租金回报率标准的制定，标准如下表：年 份年回报率第1年6.00%第2年6.90%第3年7.90%第4年9.00%第5年10.00%平均回报率7.96%说明：年回报率是按总房款的百分比拟定年租金回报率。此回报率是按每年的15%递增比率进行递增。 二、租金回报方式及销售流程图（1）签约时，从房价中回报现阶段，各项目营销手法上，是按回报率与买受人按每季度预付租金的方式，未从合同中直接减扣。这样一来，买受人和集团公司都会增加税务开销。 当商业店面已经由项目公司与商家签定“合作意向协议”，买受人购买的物业已经有商家进入，签约时，项目公司将租金
3、直接从房价款中返还给业主，项目公司与买受人签订宝龙城市广场委托租赁协议。商家合同期内的租金由项目公司收取。流程图如下： 商业公司与买受人签订宝龙城市广场委托租赁协议项目公司财务从房款中一次减扣回报率与买受人签订商品房买卖合同买受人购买商业店面 (2)由商业公司回报租金当买受人购买已租商业店面时，在签订合同时按正常房价与买受人签订，然后由商业公司与买受人签订宝龙城市广场委托租赁协议，按协议内容将租金回报返与买受人。流程图如下：商业公司与买受人签订宝龙城市广场委托租赁协议，按协议内容返租金回报。商业公司将商业店面出租给经营户，收取经营户租金 项目公司与买受人签订商品房买卖合同买受人购买商业店面（3
4、）、租赁资料（1）宝龙城市广场经营场所委托租赁协议（2）宝龙城市广场经营场所租赁合同（3）宝龙城市广场经营场所合作意向协议(4)宝龙城市广场经营场所转让合同权利和义务的协议(5)宝龙城市广场业主自营承诺函(6)宝龙城市广场经营场所合作联盟协议书（4）、价格制定策略招商在前，销售在后，项目公司与买受人的回报和与经营户的出租方面，租金必然有个差价。在制定销售价格策略上，要先了解商业的租金情况，把中间的差价，适当地调整到房价中，这样一来，租金的差价补贴就会减少。二、销售在先，招商在后的租金回报、销售策略商业店面价格已经制定出来，在销售中遇到瓶颈，需要进行招商，引进主力店面，以带动销售。通俗地讲先售后
5、租。(1)、买受人在签订商品房买卖合同时，从总房款中一次性减扣租金回报，再签订宝龙城市广场经营场所委托租赁协议。流程图如下：商业公司与买受人签订宝龙城市广场委托租赁协议，将商业店面出租给经营户，收取经营户租金。 项目公司财务部从房款中一次性减扣租金回报，再与买受人签订商品房买卖合同买受人购买商业店面（2）、买受人购买商业店面，签订完商品房买卖合同后，由商业公司与买受人签订宝龙城市广场委托租赁协议，按协议内容返租金回报。流程图如下：商业公司与买受人签订宝龙城市广场委托租赁协议将商业店面出租给经营户，收取经营户租金。 项目公司与买受人签订商品房买卖合同买受人购买商业店面（3）、租赁资料（1）宝龙城市广场经营场所委托租赁协议（2）宝龙城市广场经营场所租赁合同（3）宝龙城市广场经营场所合作意向协议(4)宝龙城市广场经营场所转让合同权利和义务的协议(5)宝龙城市广场业主自营承诺函(6)宝龙城市广场经营场所合作联盟协议书（4）、价格制定策略商业店面在一、5
