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1、物业纠纷法律讲座 二一六年五月 第一部分 物业管理基础知识 一、什么是物业管理？ 物业管理指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照 物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维 修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活 动。 物业管理条例第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过 选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约 定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理 ，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 二、为什么要实施物业管理？ 主要有三方面原因客观上要求实施物业管理： 一是房屋产权多元化。 二是人们生活水平的提高，需求
2、增强。 三是物业项目建设规模大，房屋及设施设备的维护管理要求专业 性程度高。 三、什么是业主？ 物业管理条例第六条 房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（ 二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（ 三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参 加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有 被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业 履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场 地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部
3、位、共用设 施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十 ）法律、法规规定的其他权利。 四、什么是业主大会？ 物业管理条例第八条规定：物业管理区域内全体业主组成业 主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物 业管理活动中的合法权益。 物业管理条例第九条规定：一个物业管理区域成立一个业主 大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑 物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制 定。 五、什么时候应成立业主大会？ 新建和已建成的商品房（包括经济适用房）入住率超过50%的或 入住率不足50%但首户入住已满一年的物业管理区域；公有住房 出售率超过5
4、0%的物业管理区域，应当尽快组织召开首次业主大 会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。 六、业主大会会议以什么形式召开？ 物业管理条例第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，可以采用书面征求意见的形 式；应有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占 总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项， 当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业 主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应经专有部分占建筑 物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会
5、的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的 业主可以请求人民法院予以撤销。 七、业主大会是否要定期开会？ 物业管理条例第十三条规定：业主大会会议分为定期会议和 临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经 20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会 议。 物业管理条例第十四条规定：召开业主大会会议，应当于会 议召开15日以前通知全体业主。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 业主委员会应当做好业主大会会议记录。 八、业主大会具有哪些主要职责？ 物业管理条例第十一条规定：业主大会履行下列职责：
6、 （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 九、业主大会如何决议才有效？ 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事 项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数 2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应 当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的 业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者
7、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵 害的业主可以请求人民法院予以撤销。 十、什么是业主委员会？ 业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，具体 实施业主大会的决议。业主委员会组成人数一般为5至9人的单数 ，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。 十一、业主委员会职责是什么？ 业主委员会的主要职责为： （1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合 同； （3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物 业管理企业履行物业服务合同； （4）监督业主公约的实施； （5）业主大会赋予的其他职责。 业主
8、委员会应当监督违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服 务费用的业主，限期交纳物业服务费用。 十二、什么人可以当选业主委员会委员？ 物业管理条例第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、 县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备 案。 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织 能力的业主担任。 业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。 十三、什么是业主大会议事规则？ 物业管理条例第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主 委员会的组成和成员任期等事项作出约定。 十四、如何进行招标选聘物业管理企业？ 物业管理
9、条例第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正 的市场竞争机制选择物业服务企业。 第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分 离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企 业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应 资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经 物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采 用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 十五、出租房屋时，谁来交纳物业费？ 出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业 使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。 十六、首层需要交电梯费用吗？ 电梯费用由
10、楼内全体产权人按建筑面积比例分摊，首层住户也要 交纳电梯费用，业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业 另有约定的，从其约定。 十七、邻居占用了公共楼道怎么办？ 公共楼道属于共用部位，邻居占用了公共楼道就是侵犯了相邻业 主的权益，业主、业主委员会、物业管理企业可以要求其停止占 用；造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。 第二部分 物业法律纠纷案例 物业收费纠纷解析 典型案例：因物业公司的过错致使业主不缴纳物业费 王女士因拖欠20个月物业费，被某物业管理有限公司推上法庭。 在庭审中，王女士拿出了有利证据，证明物业公司提供的物业管 理服务存在一定瑕疵，如将楼房的消防道用做垃圾通道、乱停
11、车、设啤酒销售摊位等。法院根据权利义务对等原则，对物业公 司要求的物业管理费予以一定比例的扣减，扣减比例根据实际违 约情况确定为30，王女士须交20个月物业费的70。 物业收费纠纷解析 典型案例：房屋无人居住是否可以不交纳物业费 张先生及其夫人居住在某小区8栋701室.老两口在澳大利亚女儿 家住了半年,最近回到自己家.物业管理员上门收取物业管理费, 张先生讲:我们半年都不在家,不应该交物业管理费，于是跟物业 公司产生了纠纷，为了收取物业费，物业公司将张先生告上法 院。 物业收费纠纷解析 典型案例：业主和物业使用人对物业费的交纳争议纠纷 2005年，黄女士购买了某小区商品房一套。2006年6月，
12、黄女士 将该套商品房出租给万某一家使用。从2006年10月份开始，黄女 士认为物业服务费用应由实际使用人万某交付，并告知某物业管 理企业直接向承租人万某收取。某物业管理企业向万某收取物业 服务费用时遭拒绝，万某认为物业服务费用应由业主支付，自己 只有支付租金的义务而无支付物业服务费用的义务。 小区发生盗窃引发的纠纷 典型案例：车辆被盗引发的物业纠纷 王女士的汽车停放在小区内，物业公司按每次每辆车5元的标准 收取露天临时停车费。2010年12月晚车辆丢失。王女士与物业公 司就车辆损失产生纠纷，闹上法庭。 法院审理后认为，公安部门对车辆被盗案一直未有结论，据小区 业委会与物业公司签订的物业管理服务
13、合同规定，王女士缴纳的 露天停车泊位费，仅能证明物业公司对小区公共场地车位进行管 理和定额收费，双方之间并不形成车辆保管合同，且王女士也未 提供确凿证据证明物业公司存在重大过错，判决物业无责。 小区发生盗窃引发的纠纷 典型案例：业主家中财务被盗引发的物业纠纷 业主王某家中被盗,财产损失了二万多人民币.王某认为其所交的 物业管理费中已包含了治安管理服务内容,因此其家中被盗,物业 公司应承担赔偿责任。 因物业维修问题而引发的物业纠纷 典型案例：因物业公司维修不及时所造成的损害纠纷 某住宅小区第25栋楼的公用水箱出现渗透现象，该栋楼的业主们 向物业管理公司反映了情况，要求其及时予以修缮，但物业管理
14、公司一直未采取措施。 某日，住在该栋楼的业主王某回家经过楼前通道时，因地面积水 滑溜而不幸摔倒，导致右腿骨折，被送往医院治疗。王某要求物 业公司赔偿其医药费、营养费及误工补贴等相关费用未果，把物 业管理公司告上法院。 物业维修问题而引发的物业纠纷 典型案例：因维修费用的承担引发的物业纠纷 2013年8月，某大厦6楼一住户厨房洗菜池下水管堵塞，电话委托 管理处维修班疏通。维修人员及时赶到现场。由于下水管堵塞严 重，在6楼疏通不开，又转到5楼，从下水管检查孔反向往上清 疏。经过3个多小时的努力，管道彻底疏通了。疏通中从下水管 里掏出不少沙子、白灰和油漆块，证明堵塞是该住户装修造成 的。谁知当维修人
15、员收取40元维修费用时，该住户以维修未使用 任何材料为由，拒不交维修费。 特殊类型物业纠纷 典型案例：楼房坠落物致人损害的物业纠纷 某大厦是被告某实业公司开发的写字楼，其产权属实业公司，该 楼主要通过出租的方式使用。该大厦的物业管理由实业公司委托 给某物业管理企业管理。大厦共16层，由于该楼窗户玻璃安装存 在质量问题，使用中曾数次发生玻璃坠落之事，租户普遍提出意 见，但实业公司未及时进行修缮处理。2001年5月21日下午3时许 ，13层广告公司的员工肖某在关窗户时用力过猛，致玻璃坠落并 破碎，玻璃碎片下落插入当时在楼下搬运货物的孙某的头部，致 使孙某当场昏迷。孙某的同事当即将其送往医院脑外科抢
16、救，先 后用去医疗费，护理费，误工损失费等共计人民币8万元。事后 ，孙某将实业公司、肖某及物业管理企业告上法庭，要求三被告 承担赔偿责任。 特殊类型物业纠纷 典型案例：物业管理公司擅自改变公共建筑和公共设施的用途引 发的物业纠纷 某小区的物业管理公司，将小区传达室一间20多平方米的房子出 租给他人经营。而小区业主认为在购房时已将传达室分摊入所购 房屋的建筑面积，对传达室拥有所有权，物业管理公司未经业主 同意，擅自将传达室出租，这侵犯了他们的合法权益，于是跟物 业公司发生了纠纷。 特殊类型物业纠纷 典型案例： 孙某（男，10岁）在家里玩耍是发现阳台旁边的树上有小鸟，用 身边的铁条去打小鸟，结果被挂在树上的折断的高压电线所吸而 触电受伤。孙某的
