万科的四种洋房.

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1、万科花园洋房产品的分类 1 1、万科、万科4.5F4.5F情景洋房情景洋房 2 2、万科、万科6F6F情景洋房情景洋房 3 3、万科宽景洋房、万科宽景洋房 4 4、万科宽景、万科宽景HouseHouse 案例1. 天津水晶城 n区域：位于天津市西青区 ，外环线以外，临近南开 、红桥两区； n占地面积： 38.4万平米 。 n建筑面积： 38.41万平米 n物业类型：情景洋房、公 寓、联排，共2700户。组 团：9 n综合容积率：1 卫 津 河 一期联院别墅 二 期 洋 房 二 期 别 墅 一期情景花园洋房 万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化 丰富，入户方式巧妙，每户向阳

2、面具有层层退台的台阶状结构，使 每户拥有南向的私家花园或露台 n情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个 性的突破，最大的的特色是米的横厅，户户有露台。 n主要为4层半建筑，入户方式巧妙： 首层：南向花园入户 二层：南向露台入户 三层、四层：楼梯入户 二层露台入户 三层露台 首层花园入户 首层情景房 首层情景房 首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽 建筑面积：149.14 架空层储藏室：28.37 错层四室两厅双卫 南入口首层，位于首层， 独享50左右私家花园，花 池的设置，平添主人生活情 趣。 独有情景房，倍添院居情 趣 开间宽大客厅和餐厅，视 野开阔、采光充分 超过

3、20主人房宽敞舒适 ，可设置走入式衣帽间 三间主卧组织紧凑，空间 利用合理 架空层平面 情景房 错层 12米 二层户型： 南露台入户、错层、客厅7.4米面宽 建筑面积：140.48 错层三室 两厅双卫 独创露台入户方式，私密性、 归属感更强 7.35米开间，近40横向客厅 和餐厅，视野开阔，采光充分 超过20的主人房宽敞舒适， 可设置走入式衣帽间 三间卧室组织紧凑，空间利用 合理 活动区（客厅、餐厅）与休息 区呈小错层格局，空间层次丰富 附带观景露台 露台入户 错层 三层户型：楼梯入户、 南露台、错层、客厅7.4米面宽 建筑面积：128.92 错层 三室两厅双卫 7.35米开间，近40横向客

4、厅和餐厅，视野开阔，采光 充分 超过20的主人房宽敞舒适 ，可设置走入式衣帽间 三间卧室组织紧凑，空间利 用合理 卫生间洗卫分离，互不干扰 活动区（客厅、餐厅）与休 息区呈小错层格局，空间层 次丰富 附带观景露台 错层 顶层户型：跃层、豪华主人区、客厅8.1米面宽 建筑面积：186.59 跃层四室两 厅三卫 上层 豪华主人区，设卧房、休闲厅、超 大卫生间、走入式衣帽间、书房 主卧室连通观景楼台，采光通透， 情趣盎然 坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、 书架等，空间利用充分，富有新意 卫生间、化妆间设有天窗，市内屋 顶采光明亮，空气流通更加顺畅 顶层双向“观景天窗”，近收阳光与 惬意 下层 8.1

5、米开间宽大客厅与餐厅，三间 卧室、三间卫生间 层高达3米，辟有6米共享空间，空 间宽敞明亮 客厅与观景露台相通，便于干燥通 风 附带超大观景露台 露台 主人区 露台 露台 万科水晶城在陌生区域实现成熟市区的销售价格与 较好的销售速度，洋房类产品形式市场接受度高 一期情景洋房主要为4层半建筑： 首层面积：150平米左右 价格：80万元左右，随楼附带小院。 二层面积：140平米 价格：7275万元左右 三层面积：128-130平米左右 价格：6870万元左右 顶层面积：178-187平米左右 价格：95-100万元左右 n一期情景花园实现均价： 5500元/平米左右（05年洋房均价），实现市区内

6、中高档住宅的销售价格； n销售火爆，客户对洋房类的产品形式市场接受度高，达到120-130套/月； 案例2：北京万科青青 地理位置：位于朝阳区京沈高 速路旁，距国贸仅14公里，离 东四环7公里，驱车15分钟即 可到达； 规模：约25万平方米，容积率 1.1 产品：青青家园分为四期开发 ，一期、二期、三期建筑层数 以4层半为主，尺度宜人；四 期为8-9层住宅，形成视线轴 的上游景观，丰富空间层次。 总户数：1860户，主力户型： 120-180平米，以三居为主。 以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房 特质 n层层退台，由自家退台俯视 室外楼梯，小花园也进入眼 底； 退台 退台 室外楼

7、梯 首层私家花园 俯瞰露台 外置楼梯 步入式花园 n 步入式设计，穿过院子才可进入家门 ，回归小院生活；私家花园彰显居住者 生活情调，业主小院落与社区大环境的 结合； n外置楼梯，打破传统”楼道”的昏 暗，增加与自然的亲近； 业主对露台的使用频率依据季节不同有所变化，但接受度较高， 认可露台带来的功能空间以及生活情趣的丰富度 n通过访谈发现，业主对露台的接 受度较高，春夏季节的使用频率 高于秋冬季； n在露台中布置绿植、桌椅、鹅卵 石等，使居者能够充分的接触自 然，同时丰富了生活情趣； n超大露台的赠送也是洋房类产品 的一大卖点； n销售状况： 一层与顶层销售最快，花园与露台客户接受度高； 一

8、期开盘当天销售60% ； 二期销售未作任何推广，开盘一周内也销售一空； n销售价格： 三期04-05年实现价格6000元/平米 该项目在房地产开发陌生区域，实现较快的销售速度 与成熟区域的销售价格 三期产品以4层半建筑为主： 首层面积：150平米左右 价格：95万元左右，随楼附带小院。 二层面积：130-150平米左右 价格：74-86万元左右 顶层面积：160-180平米左右 价格：96-108万元左右 北方客户对洋房类产品的市场接受度高，春夏季节使用 率高 从洋房类项目的销售状况上看，市场接受度高 n客户追求的是低密度的生活感受：对于花园洋房类的，花园洋房是一种介于别墅形态和板楼产品之 间

9、的产品，可以让买家找到舒适与价位的最佳接合点。花园洋房和户外的联系最大的特色就是退台， 多层产品的阳台是扁长的坐不下人，而露台是方正的，没有顶盖区别于阳台更有花园感，能够真正把 室外和室内的空间结合在一起。 n得房率高、实惠：在户型设计上都力求方正、紧凑，面积控制合理，拥有较高的得房率，同时，户 主还能获得赠送面积，享受更大的实用面积。底层户型还赠送地下室、花园，二、三层赠送露台。 从终端客户的使用情况上看，春夏季节使用率高 n功能空间与情趣生活的丰富：花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自 有的室外空间、绿地，增强了室内外空间的互动与交流，在北方城市春夏季节的使用率较高

10、。 n改变人际关系：公共空间开敞化，让邻里之间交往更为容易。人与人之间的关系比较轻松，互相之 间可以在公共场所、在院子里面、平台上打招呼，进行交流。 n私密性、安全性：在露台、花园的活动多为种植、观景、娱乐活动等，对私密性要求不高，甚至可 以和邻里分享、参与；安全性方面，首先对人的因素考虑，同类产品的客群匀质，所以在这种低密度 社区客户素质比较高，不用担心邻里相处的因素，因此，社区的保安工作是业主安全的根本保障。 关于洋房产品的建设成本 单体建安成本（土建+安装）：1400-1500元/平米 北方城市洋房产品单方开发成本（单体建安+小区绿化+市政配套+前期工程费等 ，不含销售费用、税费、地价）

11、： 万科测算标准：2200-2400元/平米 金地测算标准：2500元/平米 万科花园洋房产品的分类 1 1、万科、万科4.5F4.5F情景洋房情景洋房 2 2、万科、万科6F6F情景洋房情景洋房 3 3、万科宽景洋房、万科宽景洋房 4 4、万科宽景、万科宽景HouseHouse a b c d 六大价值点： a.独特的露台空间 b.多景式阳光房 6层情景洋房深圳万科城 c.丰富的建筑形态 d.首层私家庭院 在深圳万科城中出现了6层的情景洋房，区别于万科典型的情景洋房在于层高更高、控制面积，主力户型 保持在100平米，提供可支付的洋房生活； e f e.大面积赠送 f.全明户型 深圳万科城 首

12、层：128平米4室2厅2卫，私家花园+阳光房+错层 私家花园 阳光房 多露台、阳台设计 ，与景观的亲密接 触； 全明户型，保证采 光效果； 二层到六层：面积控制，111-70平米层层退台，赠 送南向10平米大露台 二层：111平米 3室2厅2卫 五层：80平米 2室2厅1卫 三层： 98平米 3室2厅2卫 六层：72平米 2室2厅1卫 四层： 88平米 3室2厅2卫 二层 三层四层 五层 六层 端头户型舒适度放大： 270度八角窗 四层，94平米，3室2厅1卫 270度八角窗 增加了卧室的 采光通风效果 ，提升了居住 舒适度，也可 以按照需要改 造成情趣空间 ，提升居住乐 趣； 主卧朝南与大面

13、 积露台连接，次 卧北向，或者设 计露台连接或者 在端头适当情趣 化设计，居住价 值得到提升； 根据北方气候特点对万科户型进行局部调整 六层退台洋房 的五层和六层 两个卧室均超 北，对北方城 市客户接受会 有困难，建议 户型局部调整 ，将主卧室与 餐厅空间调换 ，保证主卧南 向采光；同时 与露台相接部 分门窗采取保 暖功能较好的 材质，保证冬 季居住舒适度 ； 六层 次卧 六层 主卧 主卧 卫生间 餐厅 次卧 卫生间 餐厅 万科花园洋房产品的分类 1 1、万科、万科4.5F4.5F情景洋房情景洋房 2 2、万科、万科6F6F情景洋房情景洋房 3 3、万科宽景洋房、万科宽景洋房 4 4、万科宽景

14、、万科宽景HouseHouse 创新产品推荐宽景洋房：面积区间可根据需要进行调整， 主要强调大面宽带来的采光及景观效果 p宽景洋房为洋房创新产品，为6层平层设计，以90-110平米二室二厅一卫 为主，户户南北通透 p宽景洋房最大的特点是超短进深、全明设计，以通风采光的最佳尺度创 造全新的户型舒适标准 p卧室、客厅、餐厅等主要功能空间全部朝南，主卧南北通透，舒适性强 7米超短进深设计，动 静功能分布合理 6米横厅，南北双向阳 台，带来开朗尊贵的 空间感受，整体面宽 12.25米，开间进深比 达1.75 主卧南北通透，附带 小书房、衣帽间，营 造奢华的自我空间 二室二厅一卫 建筑面积101平米 大

15、连万科假日风景宽景洋房 98平 宽景洋房可以根据需要进 行面积控制； 102平米 双朝南卧室，客厅南向， 采光、观景； 大面宽，短进深，比例为 1.7：1； 无障碍空间设计，可以按 照住户需要进行再设计； 130平米，3室2厅2卫 南北通透，全明设计，南向主卧套间，符合北方居住习 惯； 约13.7米大面宽户型，约7米宽厅设计，活动空间广阔； 双南卧面向西山水库，采光、观景效果好； 约10平米入户花园，拓展交往空间； 入户花园 13.7m 7m 大连万科假日风景 天津万科假日风景宽景洋房 案例：天津万科假日 风景 94平米，面积控制； 双卧室、客厅餐厅朝 南，南北通透，全明 设计，保证居住舒适

16、度； 超宽厅设计，大面宽 ，采光、观景效果良 好； 117平米，超北次卧面积过小，可以改造 成其他功能空间或是减少以控制面积； 12米超大面宽，主要活动空间全部朝南布 置； 与客厅连通的阳台，与景观的紧密接触； 万科花园洋房产品的分类 1 1、万科、万科4.5F4.5F情景洋房情景洋房 2 2、万科、万科6F6F情景洋房情景洋房 3 3、万科宽景洋房、万科宽景洋房 4 4、万科宽景、万科宽景HouseHouse 户型特点：一层为平层，赠送地下室和庭院；二层为 平层，赠送地下室；三四层为复式，赠送大露台 五大价值点： a. 12层均有地下 室附送 b. 独特的露台空间 c. 丰富的建筑形态 d. 气派的横向客厅 e. 豪华的顶层套房 a b c d e 3+1宽景House产品特点 宽景house产品的市场机会 机会一 创新物业带来的市场 关注度和吸引力 机会二 解决对大户