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1、 勤奋严谨专业创新 房地产金融业务总部 北京信托稳健系列集合资金信托计划5期 2012年10月 勤奋严谨专业创新 2 项目背景 l本信托计划拟投资步步高投资集团在湖南湘潭和郴州的两个城市综合体项目。 l步步高投资集团是湖南本地的商业连锁经营 企业，旗下子公司步步高商业连锁 股份公司在深交所上市，代码002251。目前公司在湖南的13 个地级市和江西的9 个地级市共拥有124 家超市门店和20 家百货门店。经营情况良好，属于地区龙 头企业。 l步步高集团是民生银行总行级重点客户，本项目为民生银行总行投行部推荐项目 ，若我公司审批通过后，民生银行将代理推介。 3 勤奋严谨专业创新 1郴州项目可行性
2、分析 2湘潭项目可行性分析 3项目相关主体 4信托方案 5风险分析 6中后期管理及营销 目录 勤奋严谨专业创新 4 郴州项目：物业位置 郴州新天地项目（简称“郴州项目”）是集写字楼、商业MALL、高档公寓、商业步行街、精 品住宅等复合型的城市商业综合体，位于商业核心地带，处于国庆北路、北湖路之间，紧邻 兴旺风情步行街、兴隆步行街、友谊中皇城、文化路、八一步行街，商业氛围深厚，是郴州 商业核心地带。 本项项目 勤奋严谨专业创新 5 郴州项目：郴州城市概况 郴州位于湖南省东南部，东界江西省赣州市，南邻广东省韶关市、清远市，西接永州市的兰山 县、宁远县、新田国县，北交衡阳市的衡东县、衡南县、常宁县、
3、来阳市及株州市的炎陵县、 茶绫县、攸县 。郴州是贯通南北的交通要冲，郴州市区距省会长沙市350公里，全市东西宽 194公里，南北长217公里，总面积19317平方公里，总人口471万，郴州市辖2个市连辖区、 8个县，代管1个县级市，为湘南国家级承接产业转移示范区。 2012 年上 半年 2011 年 同比 上升 2010年2009 年 GDP（亿亿 元） 656.64 1346.424.46%1081.8821.5 城镇镇居民 人均可支配 收入（万元 ） - 1.7615.03%1.531.37 社会消费费 品零售总总 额额（亿亿元 ） 261.39 482.018.02%408.4349.9
4、 固定资产资产 投资资（亿亿 元） 572.99 811.6 同口径 增长 37.5% 811.3597 数据来源：郴州市统计局网站 勤奋严谨专业创新 6 郴州项目：郴州城市概况 l郴州是“世界有色金属博物馆”、“中国有 色金属之乡”、“中国银都”。已探明的各 类矿物113种，潜在价值2651亿元，其中钨 、铋、钼、微晶石墨、萤石储量和利用三废 回收白银产量居全国第一位，铅、锡、锌储 量分别居全国第三、第四位。萤石储量占全 国公布储量的百分之五十；全省的百分之九 十。 l郴州能源供应充足。煤炭储量11亿吨，年产 原煤1500万吨，占湖南总量的1/4，是全国 19个重点产煤地市之一。水能蕴藏量1
5、70万 千瓦，是联合国小水电中心设在中国的唯一 综合性基地。 矿 业 经 济 l郴州原始的自然景观风貌保存良好，聚山、 水、洞、泉于一身，融自然风光、历史文化 、现代精神于一炉，是一个以生态休闲、漂 流探险、温泉健身为主要特色的新兴旅游胜 地。自古有“林中之城，休闲避暑之都”之 称。 l郴州有110多处风景名胜，形成了以生态休 闲、漂流探险、寿地福城、温泉健身为主要 特色的生态旅游网络，境内多处国家自然保 护区、国家森林公园和国家风景区等。 旅 游 产 业 勤奋严谨专业创新 7 郴州项目：郴州城市概况 目前郴州产业调整的发展目标是有色金属精 深加工基地、新型综合能源基地、数字视讯 产业基地、出
6、口加工基地、沿海地区产业转 移承接基地。 新兴工业产业重点发展有色金属深加工、 电子信息、新材料、生物医药等方面； 生产服务业主要在现代物流、金融保险、 中介等项目； 旅游产业主要在旅游景区整体开发、宾馆 、文化娱乐的服务设施项目。 l交通便捷，通讯发达，京广铁路、武广 高铁、107国道 、106国道、京珠高速公 路贯穿全境。便捷的现代化交通由郴州 北上长沙、武汉、南下广州、深圳，均 可朝发午至，直达香港的公路货运车已 开通多年； l厦蓉高速、京珠高速公路复线、宜连高 速公路（湖南宜章广东连州）、岳汝 高速（湖南岳阳湖南汝城）等多条高 速公路在建；郴州已进入湖南省机场建 设布局规划，民航机场建
7、设已处于规划 阶段。 交通条件未来规划 勤奋严谨专业创新 8 郴州项目：物业位置 项目区域内基础设施十分完善，集金融、商贸、文化、服务以及商务办公和酒店等各业于一 体，具有完善的交通、通信等现代化的基础设施，同时拥有优越区位条件所带来的人流、物 流、资金流、信息流等各种要素，使之成为核心商圈的绝对优势。 本项项目 勤奋严谨专业创新 9 郴州项目：项目基本情况 商业裙楼部分为六层，包括百货、精品店、电影院、KTV、美食广场等多种商业业态；主塔 楼有5栋，分别为安置楼、住宅楼、写字楼；其中地下三层，负一楼是超市，负二、三楼是车 库。 项目效果图及规划图 勤奋严谨专业创新 10 郴州项目：项目基本情
8、况 项目建成后，商业裙楼将由步步高商业连锁股份有限公司旗下的步步高百货、步步高超市、步 步高电器、大楚食街多业态进驻，且积极邀请国内外知名品牌进驻。 本项目将集百货商场、食品超市、餐饮、影视娱乐、健身休闲等于一体，将中型精品百货与特 色名品专卖店、风格化餐厅及休闲娱乐等不同服务业态有机结合的多功能、多业态为一体的“ 一站式”区域性城市综合体。 勤奋严谨专业创新 11 郴州项目：项目经济技术指标 l项目总占地面积25496平方米，总建筑面积近196240 。其中地上建筑面积143160， 地下建筑面积53080 。 l建成后，商业部分63971的面积由项目公司持有并出租给步步高上市公司；商品住宅
9、、写 字楼、公寓和部分商铺共计49241对外出售（均为地上面积）；其余面积为安置房，除其 中3480.1由政府以4300元/的价格收购外均向政府免费交付。 内容合计计持有出售安置 建设用地面积(平方米)25496 总建筑面积(平方米)196240 109242（ 56%） 57050 （29%） 29948 （15%） 其中:地上建筑面积 (平方米) 143160 63971 （45%） 49241 （34%） 29948 （21%） 其中:住宅面积 (平方米) 43971 19390.89 （44%） 24480.1 （56%） 商铺 (平方米) 83619 63971 （77%） 1784
10、4.06 （21%） 1803.94 （2%） 写字楼、公寓 (平方米) 15570 12006.29 （77%） 3663.71 （23%） 地下建筑面积 (平方米)车库 53080 45271 （85%） 7809 （15%） 总户 数(住宅户)455 容积率6.26 停车位(个)689 勤奋严谨专业创新 12 郴州项目：项目开发现状 项项目周边边 项目现状 勤奋严谨专业创新 13 项项目开发进发进 度计计划 郴州项目：项目开发进度及计划 作为郴州市委、市政府重点规划的“351111”工程中的5个城市商业综合体中率先开建的项目 以及郴州市重点招商引资项目，本项目获得了当地政府的重点关注与支
11、持，目前项目进展顺利 ，已完成基坑支护和土石方工程。 2012 年3月 动动工 建设设 2012年 11月住 宅、商 铺铺正式 销销售 2013年 1月出 正负负零 2013年 8月份 裙楼封 顶顶， 完成商 场进场进 入装修 2013 年11 月份 塔楼 封顶顶 2014 年7月 项目 整体 竣工 备 案、 综合 验收 项目开发进展 本项目已于2011年1月-12月份完成项目的调 研、定位、立项，规划、报批报建、四通一 平、地质勘探；2012年3月动工建设； l 目前工程进度情况： 基坑支护工程：累计完成工程量2400万元 ，完成63%； 土石方工程：累计完成工程量200万元， 完成22%；
12、 l 投资情况： 目前，包括已缴土地款19974.79 万元在内 ，项目已投入资金2.34亿元， 勤奋严谨专业创新 14 郴州项目：项目证照办理 l 项目总用地面积25496平方米，其中22103.8平方米由拍卖取得，并已于2012年7月30日取得土 地使用权证（编号为郴国用（2012）第0165号和郴国用（2012）第0166号，待土地款及相关 税费缴齐后换发可用于抵押的土地证）； l 2012年7月30日，上述22103.8平米土地取得编号为郴规（用地2012）63号的建设用地规划许 可证，项目还取得了编号为郴规（建筑201285）号的建设工程规划许可证、编号为特07的建筑 工程施工许可证
13、和编号为郴房售许字（T2012）第016号的预售许可证； l 项目剩余3392平米土地为郴州市政府为了优化城市规划，使得本项目和传统的兴旺风情步行街相 连而后追加给本项目的土地，步步高已就剩余面积与政府达成意向，后续通过招拍挂取得（目前 该部分尚有少量房屋未完成拆迁），此部分土地将作为本项目的楼前广场 不影响本项目的实施； 注：作为重点支持项目，本项目被列为集中审批的房地产项目。上述证照即于房地产项目集中审 批会所取得。包括正在拆迁的土地在内，项目综合的土地成本为23840.75万元，目前项目土地价款 已缴纳19974.79万元（剩余部分为正在拆迁地块的土地价款），但其中部分价款直接支付给了拆
14、迁 主体郴州城投公司，需要城投公司退回后支付给财政就可换领正式土地证。 勤奋严谨专业创新 15 郴州项目：房地产市场情况 l 根据郴州市统计局相关数据，郴州市自2009年以来，房地产开发投资近年保持较高增速，2011 年房地产开发投资总额 达94.2亿元，同比上涨37%；郴州市2012年1-7月房地产开发投资总额 为47.06 亿元，同比上涨8.2%； l 商品房市场方面，2009-2011年间，郴州市房品房销售面积保持年均50%左右的增长，2011年总 成交面积为304.3万平米。 郴州市房地产市场情况 数据来源：郴州市统计局网站数据整理 勤奋严谨专业创新 16 郴州项目：房地产市场情况 项
15、目所在的北湖区和苏仙区是郴州市的中心城区，两区可供出让的大面积土地相对稀缺。 2011年以来，经粗略估算中心城区已成交的土地平均的楼面地价在1000元/左右。 郴州市土地成交情况 序号地点方式面积积（） 成交价 成交时间时间用途容积积率楼面地价 (元/） （万元） 1 郴州市文化 路 拍卖67.48742012.7商业用地3.43225.36 2郴州市东湾 挂牌87689252002011.8商住两用3957.93 3 临武县东 云 路9号 拍卖891660002011.11商住两用6.11103.19 4 郴州市人民 西路 挂牌2614.25302011商住两用3675.80 5燕泉路拍卖5
16、7.2111.52011.6商业用地 6燕泉路北路 拍卖25.7379.62010.4商业用地 7 人民西路南 侧 挂牌49118.5325002012.5商住两用 项目地块 国庆北路与 北湖路之间 挂牌22103.8178502011.9 商住两用6.261290.02 勤奋严谨专业创新 17 郴州项目：房地产市场情况 l 2011年郴州市在售商品住房销售主力价位段为4000-4500元/，中心区主力价位为4300-5000元/ ，部分大盘精装修项目价位达5500-6000元/，4000元/以下主要在城市近郊区域； l 本项目所在的北湖区位于郴州城市中心区域范围，拥有最齐全的市政配套和唯一的北湖公园，住宅和商铺 的价格在全市平均水平之上； l 北湖区、苏仙区等郴州市城区的商品房销售均价在4700元/左右；位于核心地段、配套较高的商铺门面 售价在50000元/以上。 郴州市中心城市物业销售情况 周边楼盘比较项目位置 商铺销售均
