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1、客官：住房还是打尖基础研究基本概念概念客栈为古代酒店的称号，现在是界于传统的经济型酒店和星级酒店之间的特色住宿形式，业内并没有明确统一的概念。奇创认为，客栈是指以游客为主要服务对象，位于旅游区或旅游城市的，小规模、特色化、注重体验的个性化住宿形式。广义上，包括民宿、家庭旅馆、农家乐、古城古镇或历史文化特色浓郁地区的特色客栈；狭义上，仅指后者。特点 规模小 客房数一般在50间以下，多为民居改建而成。 价格低 价格区间在当地住宿行业中属于中下水平。 有特色 在建筑、装饰与服务上都更多体现当地文化，如院落建筑、民族风情、供游客欢聚分享的公共开放空间。客栈（狭义）民宿（B&B）家庭旅馆（Homesta
2、y）共性大多为民居改造而成，住宿规模小概念古代酒店的称号，国内专有，泛指规模较小，建筑|装修|服务具有当地文化特色的一种住宿类型。利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。以家庭为经营主体的旅馆。较之前两者，成本低、价格低、住宿体验较简陋。特色富有当地文化特色，多采用传统建筑，如木质楼阁、四合院落等多采用农庄民宿形式，与乡村旅游结合家庭为经营主体国内重点区域丽江、大理、阳朔、西塘、 杭州、厦门、北京等台湾、秦皇岛北戴河舟山（普陀山）、三亚、厦门国外重点区域/日本、欧陆国家乡村地区欧美国家旅游发达地区生长环境古
3、城古镇或历史文化浓郁的旅游城市乡野地区旅游热点区域说明：1、三者无严格、明确的界定边界，国内依据各地用词习惯混淆使用，如秦皇岛北戴河地区将民宿与家庭旅馆混淆，厦门将客栈与民宿混淆。2、海南经济特区旅馆业管理规定（2012年6月1日正式实施）明确了家庭旅馆的界定，是以间（套）夜或者小时为计费单位，以家庭方式经营，客房数在15间以下，向旅客有偿提供住宿及其他相关服务的经营场所。客栈精品酒店经济型酒店星级酒店总体特征规模小，非标准化小而精致、定位高端专注于客房产品，去除非必须服务与设施标准化，分等级相对优势价格、文化特色品质、服务价格、便捷品质、便捷客房数一般50间以下，以20-30间居多一般不超过
4、100间，以30-50间居多一般100-200间五星级一般300-500间价格较低高低星级越高，价格越高依托环境旅游区、古城古镇度假区城市为主城市为主住宿之外的服务设施供游客交流分享的客厅、酒吧、庭院等公共开放空间spa、酒吧、泳池等休闲度假设施简单早餐餐饮、会议等商务与娱乐类设施发展阶段我国住宿产品发展历程以客栈为代表的个性化住宿产品进入爆发增长期国营住宿产品（20世纪80年代以前） 住宿产品以国营饭店、招待所为主外资高端酒店（20世纪80年代） 1980-1988年，外资进入中国，带来先进管理经验和服务标准，合资或外资单体酒店成为高端酒店的市场主体星级标准酒店（20世纪90年代） 1989
5、-1998年，市场经济的发展催生高端酒店标准化需求，外资、合资和民营酒店数量迅速增加，酒店评星体系逐渐完善经济标准化酒店（20世纪90年代-2010年代） 20世纪90年代以来，大众雏形需求迅速增加，经济型酒店盛行；商务出行是主体，对服务标准化的需求催生经济连锁酒店迅速扩张个性化住宿（目前） 近年，我国旅游度假需求增长迅速，大众出行主体由商务转向个人，消费主体由60后、70后转向80后乃至90后，客栈等个性化住宿的需求明显增加2011-2013年，特色客栈投资年均增长13.1%，超过行业整体增长率3个百分点。从整体行业态势来看，借助于电子商务及互联网平台的信息流通优势，以及自助游市场规模的急剧
6、拉升，中等价位、具有明确特色定位的中小规模民宿及客栈相关市场份额开始凸显，并在未来5年内成为行业主要领导者。中国客栈（民俗酒店）业发展报告我国客栈发展历程客栈逐渐从资源驱动的远程旅游目的地向市场驱动的近程特色旅游目的地拓展；从住宿补充向群体性的旅游吸引转变阶段20世纪90年代萌芽阶段21世纪初期发展阶段2010年以后拓展升级阶段重点区域丽江、大理、北戴河丽江、大理、北戴河； 阳朔、凤凰、厦门等丽江、大理、北戴河； 阳朔、凤凰、厦门等； 杭州、西塘、同里等客栈性质纯住宿补充特色体验为主要吸引群体成为目的地吸引，单体开始走向精品化发展特点 发展区域有限； 居民自发开发为主； 价格低廉、产品简单 有
7、特色建筑和风情的休闲度假型古城古镇为主要发展区域； 强调个性化、特色化风格与体验； 外来经营者普遍 古城古镇和特色旅游城市为主，区域快速拓展； 多元发展，出现品牌化、精品化、连锁化趋势； 出现客栈联盟等行业组织； 电商进军客栈在线预订领域。2010年，携程开始进军客栈在线预订领域；2012年去哪儿网就开通了客栈民宿频道，目前客栈频道日均访问量已经超过50万；2014年第2季度，我国在线客栈民俗预订市场规模达1.3亿元，环比增长58.5%，同比增长333.3%。发展格局三类组团：西南古城古镇组团；江南古镇组团；重要休闲度假型旅游城市根据去哪儿网客栈频道数据显示，目前国内客栈主要分布在非大城市的热
8、门旅游目的地，如丽江、大理、凤凰、阳朔、香格里拉、泸沽湖、拉萨、三亚、厦门鼓浪屿、厦门曾厝垵、杭州、西塘、乌镇、秦皇岛等。梯队代表区域客栈数量第一梯队丽江3000多家阳朔2000多家大理1300多家第二梯队厦门1000多家凤凰600多家西塘800多家杭州近千家第三梯队乌镇300多家周庄150多家同里100来家说明：成都农家乐、北戴河家庭旅馆都很多，主要考虑狭义的客栈，未列入客栈与旅游客栈跟着游客走 客栈成熟区域都具有大规模（1000万以上，客栈开始快速发展时至少200万）的游客基础；且都是休闲度假型的旅游目的地，游客都是长停留（停留时间基本都在2天以上）。游客为客栈而停留 鲜明的地域特色是客栈
9、发展的良好基础；特色客栈的集聚，其本身就会成为旅游吸引，而不仅仅是配套（如丽江）；客栈是观光型景区转型的抓手之一（如周庄）。梯队代表区域客栈数量（家）2013年游客量（万人次）客栈开始快速发展期的年游客量（万人次）游客平均停留时间旅游类型地域特色第一梯队丽江3000多2079.3404.2（2005年）4天观光度假高原风光与纳西族等少数民族风情阳朔2000多1170516.2（2007年）2.8天休闲度假秀美山水与壮族风情大理1300多2240.9953.3（2008年）2.11天观光度假高原风光与少数民族第二梯队厦门1000多4663.8（鼓浪屿1122万）2058.8（2007年）（鼓浪屿
10、458.5万）2.3天（其中境外游客4.6天）休闲度假浪漫休闲之都凤凰600多830430（2007年）2天观光休闲少数民族风情西塘800多582.7268（2010年）0.8天观光休闲休闲水乡杭州近千97256580.6（2010年）境外游客2.94天观光休闲东方休闲之都第三梯队周庄150多592万350（2011年）0.5天观光，转型中著名景区同里近100600多500多（2011年）0.3天观光，转型中江南古镇丽江客栈与旅游丽江客栈发展与旅游发展保持同步 丽江旅游起步阶段（1990-1995）玉龙雪山风景区等开发建设开始 丽江旅游扬名阶段（1995-1999）地震扬名、申遗成功、举办世博
11、会 丽江旅游巩固阶段（1999-2004）游客量年均增长5% 丽江旅游兴盛阶段（2005-2008）丽江旅游上市、印象丽江启动、玉龙雪山获评5A 丽江旅游转型阶段（2008至今）国际精品旅游胜地目标、新城开发、国际品牌酒店纷纷进入 1995-1999年客栈起步1995年第一家民居客栈开办；1999年世博会期间，政府动员当地居民开办家庭旅馆，提供优惠条件 2005-2008年客栈开始兴盛新一代年轻外来经营者为实现梦想、追求新的生活方式。客栈风格更多样、更个性。兴建客栈500多家。 2010至今客栈加速发展逐步出现一些规模较大的品牌连锁客栈与企业型投资者规模总数在100间客房以上，日均营业额上万的
12、客栈出现了几家凤凰客栈与旅游凤凰客栈发展与旅游发展保持同步客栈投资产品与游客游客特点散客 以背包客、自由行游客为主；青睐自助游的散客，更喜欢特色化的住宿产品；客栈发展成熟区域的散客比重都高。年轻人 “中国客栈民宿预订市场用户调研”显示，18-35岁的用户在线客栈民宿预订用户的近90%。2014年中国客栈民宿预订用户年龄分布数据来源：易观智库2014年中国客栈在线民宿预订市场调研报告十大自由行境内目的地（2012年）排名目的地排名目的地1三亚6北京2厦门7成都3丽江8青岛4九寨沟9西安5桂林10杭州厦门、丽江、桂林（阳朔）都是国内目前客栈发展相对成熟的区域；北京为北方客栈发展相对较快区域；杭州为
13、客栈发展兴起区域。数据来源：中国旅游研究院、携程旅游2013年初发布的中国自由行发展报告2014年中国客栈民宿预订用户个人月收入分布近80%为7000元以下2014年中国在线客栈民宿预订用户主要决策因素价格与特色是主要因素数据来源：易观智库2014年中国客栈在线民宿预订市场调研报告【奇创观点】客栈是国内旅游散客化和休闲度假趋势的产物，本质上是一种个性化和深度游的体验方式。虽然目前以低价为主，游客以背包客、驴友为主，以中低收入群体为主；未来，其产品与客群都必将走向多元化，特色化与体验性才是客栈不变的吸引。产品模式【按吸引特色分】个性化客栈和服务型客栈是未来趋势客栈类型吸引点代表性客栈纯住宿型满足
14、基本的住宿和安全卫生需求，价格便宜丽江2005年以前的客栈；大部分初级的客栈观景型依山傍水，或紧邻风景区，有观景阳台，具备良好的观景视角大理洱海边客栈；凤凰沱江边客栈；丽江阅古楼客栈个性主题型主题鲜明，每间客房都不一样，建筑、室内设计、装饰等都极具特色丽江、大理、厦门的品牌客栈或家庭旅馆，如花间堂服务制胜型提供热情友好的个性化服务、院落式的公共交流空间、并有小型的特色体验项目，如手工等品牌客栈，如丽江的纳西妈妈风情客栈、瓦蓝客栈【按档次分】客栈一般具备价格优势，未来将多元化发展，尤其旅游成熟区域客栈类型价格区间特点代表客栈发展评价经济型100元/间以下为主，或按床位收费面向驴友、学生等；满足基本住宿需求大部分初级的客栈初期较多小资型200-300/间为主
