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1、河北经贸大学 硕士学位论文 我国房地产信托机制研究 姓名：屈昆鹏 申请学位级别：硕士 专业：金融学 指导教师：王重润 20090501 我国房地产信托机制研究 I 摘 要 房地产信托是房地产融通资金的重要工具。 我国房地产信托多以信托计划的形式出 现，其运作机制是资源配置单一化、流动性差的短期融资模式，与房地产需要长期融资 不相匹配。因此，有必要在房地产信托的投资运作、收益、风险控制、治理等机制等多 方面开展理论、政策和实证研究，为我国房地产信托的发展提供有力支持和正确指引， 从而推动我国房地产金融市场的健康发展。本文的研究主体分为六部分： 第一部分，文献述评。房地产投资信托是房地产信托的一种
2、，国外主要是针对房地 产投资信托进行研究，而国内对房地产信托计划的研究略有不同，结合本文的研究对文 献的述评主要集中在期限特性、投资方式、风险控制、治理结构及监管、交易平台、预 期收益率等方面。 第二部分，我国房地产信托机制特点分析。此部分清晰的界定了我国房地产信托的 基本概念，在对我国房地产信托大量案例进行统计分析的基础上，对房地产信托机制的 特点进行了分析。 第三部分，房地产信托机制设计的缺陷性分析。本部分以第二部分为基础指出了其 机制设计的缺陷并分析了原因及后果。 第四部分，房地产信托制度供给与房地产开发模式约束。房地产信托制度供给在促 进其发展的同时，也带来了巨大的阻力；另外，房地产开
3、发模式也是制约其发展的一个 重要因素。 第五部分，完善房地产信托制度的建议。在我国房地产信托的未来发展中，要进行 更加深层次的创新，就必须在其配套制度和机制设计方面进行改进。 第六部分，结论 通过对我房地产信托机制设计和相关配套法规的完善，在未来必将会发展成为成熟 的 REITs模式,促进房地产金融的健康发展。 关键词：房地产信托制度设计 房地产金融 信息不对称 房地产开发模式 REITs 河北经贸大学硕士学位论文 II Abstract The real estate trust is an important financing tool for the real estate indus
4、try. They mostly take the forms of trusts plans, whose operation mechanism has some shortcomings. for example, Resource collocation is single and it lack of fluidity, short-term finance tool. All these are not according with long financing in Real Estate industry. So it is necessary to develop the a
5、cademic, political and practical research on the mechanism of invests, profit and the control of risk and government in order that it can provide the powerful and correct guide for the development of Real Estate Trust in our country. This paper has six parts: Part one, the review of literature. The
6、REITs is one kind of the real estate trust. In the foreign, they have focus on REITs. But, we study on the plan of the real estate trust, which is different to the foreigns. Such as, the features of period, the pattern of invest, the control of risk, the structure of government and the supervision,
7、the trading platform, the rate of expected return according to this paper. Part two, the analysis about the mechanism of the real estate trust in our country. The concept of the real estate trust was clearly defined. On the basic analysis of the case of the plan of the real estate trust, we show the
8、 feature of the mechanism of the real estate trust. Part three, the defect of the design of the plan of the real estate trust. On the basic of the part two, This part presents the reason of why the plan has so many defects and gives the consequence. Part four, the supply of the system of the real es
9、tate trust and the constraint of the model of the real estate development. The supply of the system has the power to promote it to advance, but it also give the opposite impact. The model of the real estate development is also an important facts, which bind the growth of the trust. Part five, some m
10、easures to complete the system In the future, if it gets a far-reaching innovation, it is necessary to improve the supporting system and the design of the system of the mechanism. 我国房地产信托机制研究 III Part six, the conclusion To do all above well, it will transfer to REITs and benefits to facilite to the
11、 real estate financing in our country. Keywords: The design of the system of the real estate trust；Real estate finance；Information asymmetric；Real estate development model；REITs 学位论文独创性声明 学位论文独创性声明 本人声明，所呈交的学位论文系在导师指导下本人独立完成的研究成果。文 中依法引用他人的成果，均已做出明确标注或得到许可。论文内容未包含法律意 义上已属于他人的任何形式的研究成果， 也不包含本人已用于其他学位
12、申请的论 文或成果。 本人如违反上述声明，愿意承担以下责任和后果： 1、交回学校授予的学位证书； 2、学校可在相关媒体上对作者本人的行为进行通报； 3、本人按照学校规定的方式，对因不当取得学位给学校造成的名誉损害， 进行公开道歉。 4、本人负责因论文成果不实产生的法律纠纷。 论文作者签名： 日期： 年 月 日 学位论文知识产权权属声明 学位论文知识产权权属声明 本人在导师指导下所完成的论文及相关的职务作品，知识产权归属学校。学 校享有以任何方式发表、复制、公开阅览、借阅以及申请专利等权利。本人离校 后发表或使用学位论文或与该论文直接相关的学术论文或成果时， 署名单位仍然 为河北经贸大学。 论文
13、作者签名： 日期： 年 月 日 导师签名： 日期： 年 月 日 我国房地产信托机制研究 1 第 1 章 绪 论 1.1 研究的背景 房地产业是国民经济的基础、支柱性产业，对整个国民经济发展具有极其重要的意 义。 我国房地产开发投资额快速增长(如表 1.1 所示)， 其开发资金主要来源包括四部分： 自有资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款。随着快速发展一些深层次的矛盾和问题 开始显露出来，房地产融资就是一个比较突出问题。据有关数据显示，开发商从银行直 接贷款占资金总量的 20%30%。预售款的大部分是客户的消费信贷，建筑企业垫资中 也有相当多的银行贷款，四项累计房地产开发资金中有 60%以上来源
14、于银行信贷。 1这 显示出我国房地产企业融资渠道比较单一的状况， 另外除少数有实力大企业可上市融资 外，多数房地产公司开发项目还只能依靠巨额银行贷款，直接融资比重很小，给整个银 行系统带来了潜在巨大的系统风险。 表 1.1 19992008 年房地产开发投资实际完成额（亿元）及增速（%） 年份 1999 2000 2001 20022003200420052006 2007 2008 开发投 资额 4103.2 4984.1 6344.1 7790.9 10153.8 13158.3 15909.3 19442.9 25288.4 30580 增长速 度 13.53 21.47 27.29 2
15、2.8 29.72 29.58 19.77 22.99 30.43 20.93 数据来源：国家统计局 近年来国家针对房地产发展过热的情况，出台了一系列调控政策，以期抑制房地产 过热，防范与化解金融风险，在此背景下，房地产开发资金供应趋紧。房地产企业的融 资方式必须改变单一依靠银行资金来发展房地产业的局面， 依靠创新提供一种长期资金 进入房地产业。 与此相对应的是，我国居民城乡储蓄余额逐年增长如表 1.2 所示，在 2008 年达到 217885 亿元，显示出我国居民面临的投资品种少，只能进行储蓄获得利息收入。在我国 房地产业高速发展的背景下，由于投资于房地产的资金需求数额大，依靠单个投资者是
16、无法实现的。房地产信托的引入，为普通居民分享房地产业高速发展带来收益提供了可 1 闫 妍等.中国房地产信托行业的分析与思考J.管理评论.Vol.17 No.12(2005) 河北经贸大学硕士学位论文 2 行的渠道。 表 1.2 20032008 年我国居民的城乡储蓄余额情况（亿元）及增长率（%） 年份 2003 2004 2005 2006 2007 2008 余额 103618 119555 141051 161587 172534 217885 增长率 19.2 15.4 18 14.6 6.8 26.29 资料来源：中国人民银行 信托作为连接资本市场、货币市场和产业市场的金融业“第四支柱” ， 2008 年 12 月 3 日，在国务院出台的“金融国九条”的政策措施中，房地产信托投资基金首次在国 务院层面作为一种拓宽企业融资渠道的创新融资方式被提出， 为我国房地产信托的发展 提供了政策支持。 1.2 研究问题的目的与意义 1.2.1 研究的目的1
