《房地产投资的可行性案例分析---《工程经济及项目评估》课件(15b_of_15)综述》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产投资的可行性案例分析---《工程经济及项目评估》课件(15b_of_15)综述（19页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产项目 (初步)可行性研究报告 案例 2005年 “A州”市新桥镇 (126亩占地) 房地产项目 目 录 l项目建设背景 l项目概况 l“A州”市介绍 l2002年以前“A州”市住宅市场分析 l“A州”市 新桥镇住宅市场分析 l本项目发展前景 l项目投资估算及盈利分析 l估算项目销售收入 l项目盈利能力分析 l结论与建议 1项目建设背 景 l“A州”市新桥镇 126亩占地片区 原属本镇的 新城 房地产开发公司, 由于该公司资金不足, 无法启动 本项目, 有意转让 这是可能得到这个项目重要的外在因素; l镇政府为能提高居民的生活质量和当地房地产整 体水平, 希望找到能开发高品质住宅的开发商;
2、 l本(房地产开发)公司不论是资金实力, 还是开发水 平在全国来说可谓是顶尖的 这是可能得到项目的内在因素; 项目 建设 背景 l根据“A州”的城市总体规划发展以及新桥镇片 区控制性规划要求, 该 126亩占地片区 将是新桥 镇乃至整个“A州”重要的住宅区; l经过对“A州”全面认真的市场调研; l对项目区位环境进行反复的分析比较; l再根据“A州”目前的房地产现状与发展趋势 只要做出能满足“A州”市城市居民新的住房要求和 高品质; 同时定位准确 完全不用担心项目的销售, 而且有丰厚的利润. l该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许 可证, 各项目谈判工作已相继展开. 2项目概 况 该 12
3、6亩占地片区 l位于“A州”新桥镇何山路和塔园路交叉口; l紧接“A州”科技学院, 有良好的文化气氛; l道路宽敞交通便捷, 有新山大桥与古城区相连; l项目占地126亩中, 120亩是建住宅用地, 6亩是建 配套幼儿园用地; 项 目 概 况 该 126亩占地片区 l容积率为2.0, 总建筑面积为16万平方米, 小高层和 多层相结合, 沿街底层为商业配套用房(约占5%); l具有一定的开发规模, 并能为品牌的延续提供保 障, 给公司带来良好的社会效益和经济效益; l本项目的建设资金完全由本公司自筹, 不足部分 通过土地抵押和预售房款解决。 3“A州”市 介绍 l“A州”位于长江三角洲中部、某省
4、东南部, 东 经l1955-12120，北纬 3047-3202 之间; l东邻上海, 西傍金陵, 南接苏杭, 北依长江; l面积8488.42平方公里, 占全省面积的 8.27; l市区392.3平方公里,其中建成区68平方公里， 古城区14.2平方公里; l所属六县市面积为： C市1094平方公里 B市772.4平方公里 D市620平方公里 E市864.9平方公里 F市1257.42平方公里 H市1092.9平方公里 “ A 州 ” 市 介 绍 古城区 新城区 新桥镇 上海南京南京 长江 l 杭州 “A 州 ” 市 介 绍 l2001年, “A州”市完成国内生产总值1760亿元, 经济总量
5、在三角洲位居第二, 列全国第六; l人均GDP按现行汇率折算超过3600美元, 显示出 强劲的增长势头; l整个市的人口580.53万, 城区人口为80万; l新区的经济发展保持良好的发展势头, 全年实 现工业销售产值400亿, 同比增长17%; l完成国内生产总值160亿, 同比增长14.2%; l实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。 42002年以前“A州”市住宅市场 分析 l在这之前，A州市住宅水平一直维持在 工业园区 2300元/m2 古城区 2500元/ m2 新区价格在 2000元/ m2 左右徘徊 l究其原因不外乎以下几点： 土地价格是一个首要的因素； 土地作为稀缺性资源,
6、 政府没能做好土地供应的 长期规划； 开发商可以通过项目可行性报告, 以很便宜的价 格向政府要求划拨土地； 导致土地成本在整个项目中只占很小的一部分。 2002年以前“A州”市 住宅市场分析 l整个“A州”的住宅以零星分散建设为多, 不注重整个 小区环境、园林、文化方面的建设, 使一大批想改变 住房质量的居民找不到合适的住宅, 贵了又觉得不合 算; l居民居住观念没有改变, 大多数“A州”人认为, 过了运 河就觉得离开了城市, 到了郊区。而且也一直认为“A 州”新桥镇是一个工业区, 不适宜居住; l同时, 新桥镇一直以来治安、环境都不好, 在一定程度 上限制了该区域的房价; l消费观念限制了整
7、个“A州”市的房价. 许多“A州”居民 留恋于“小桥、流水、人家”, 只要有地方住, 能吃饱, 不 会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产; l这段时间里, 虽然有出现过许多有利于住宅发展的政 策(比如货币化分房的实施)，但一直没能使“A州”房 地产更上一个台阶。 l2002年全市经济继续走强, 也是“A州”房价 飞涨的一年; l2001年10月份，A州市土地全面实行招投标, 从至, 开发商取得土地的唯一途径就是市场招 投标，土地市场更趋于公平; l与此同时，政府出台了一系列的相关政策; l“A州”强化“强市富民”意识, 努力使全市 经济继续在高平台、低波动中运行. 同时, 改 变全市居民的消
8、费观念. 2002年以前“A州”市住宅 市场分析 2002年以来“A州”市住 宅市场分析 l规范了房地产开发, 改善了投资环境, 使房地产 开发逐步走上规模化、集约化经营; l把房地产开发作为城市新的经济增长点, 大力 发展城镇建设; l在市区范围内, 加快土地供应制度的改革, 停止 新批量土地的开发项目, 对存量土地开发项目 采取限制的态度, 使开发总量得到控制; l同时, 积极引导开发企业参与园区、新区的开 发建设; l加强城市建设步伐, 动迁量大幅上升和货币安 置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。 5“A州”市 新桥镇住宅市场分析 l“A州” 自04年10月份拍卖的土地中还没有形成楼盘
9、; l许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格； l据“A州”市建设局市场调查统计： “A州”市 05年房价总体上涨了14.8% 序号楼盘名称住宅类型价格（元/ m2） 1美之苑小高层（复式）36003800 2星城多层公寓3200（均价） 3绿林花园多层公寓3000（均价） 4太阳水岸小高层3500（均价） 5景苑阁高层4500（均价） “A州” 新桥镇最新房价 综上住宅均价: 公寓 3000元/ m2 小高层 3500元/ m2 复式楼中楼 3600元/ m2 6本项目发展前景 l投资7亿元的新桥镇改造被“A州”市列为“十五”规划 重大项目； l随着新桥镇二期建设进行, 该片区将成为连接古城 和
10、新区的中心； l之前, 某开发商以159万元/亩的价格竞得了新桥镇一 地块, 楼板价约为1000元/ m2, 而本公司在地价上有一 定的优势(约为600元/ m2 )； l所以, 根据现有市场价(未考虑房价上升), 本项目住 宅均价定位在3300元/ m2 . 序号项目单位数量 1总用地面积亩126 2总建筑面积平方米160000 2.1住宅面积平方米152000 2.2商铺面积平方米8000 3容积率 -2.0 4物业经营管理用房平方米1120 5可售住宅面积平方米150880 项目建设指标 7项目投资估算及盈利分 析 编制依据 l建筑工程费用以现行标准及费率为依据; l各种费率依据国家相关
11、文件。 投资估算表 序号项目单价数量金额(万元) 1土地费用120 (万/亩)12615000 2前期费用100 (万/m2)1600001600 2.1勘测设计费20 (万/m2)160000320 2.2各类规费80 (万/m2)1600001280 3工程费用1200 (万/m2)16000019200 3.1建安工程费1100 (万/m2)16000017600 3.2室外工程50 (万/m2)160000800 3.3机电工程50 (万/m2)160000800 4销售费用按销售收入的 2% 提计1100 5管理费用按销售收入的 3% 提计1700 6资金成本 1900 7总投资 (
12、1+2+3+4+5+6)40500 8估算项目销售收 入 l根据工程所处位置、周围环境和A州房地产现行市 场预测; l考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因 素, 本区 住宅均价定位为3300元/ m2; 低层商铺均价定位为4500元/ m2 。 销售收入 序号项目单位数量价格金额(万元) 1住宅元/m2150,880350052808 2低层商铺元/m2800050004000 3合计(1+2) 56808 营业税及附加费 l本项目应计: 营业税、城市维护建设税和教育附加税; l其综合税率为 6%, 共应交纳税金及附加费 3408万元 . 9项目盈利能力分 析 财务现金流表 序号项目合计
13、 1现金流入 (1.1+1.2)56808 1.1销售收入56808 1.2其它收入0 2现金流出 (2.1+2.2)43908 2.1成本投资40500 2.2营业税及附加3408 3税前利润额 (1 - 2)12900 4项目税前利润率 (3/2)%29.4% 10结论与建 议 l用分期开发的方法进行本项目的开发 一方面是为了降低项目的风险； 另一方面是降低资金的压力。 l做好方案规划 本项目市场定位是建立在住宅小区 合理规划 基础上, 包括： 小区总体规划 配套环境规划 户型规划 等方面。 杜绝设计单调、缺乏完善的配套功能的方案; 应从方案的规划和户型上提高本项目的档次; 赢得高档消费群, 减少项目风险, 提升楼盘形象.
