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1、办公建筑设计规范规定：窗户1、高层办公建筑采用大面积玻璃窗或玻璃幕墙时应设擦窗设施。2、设采暖空调的办公建筑，外窗面积在满足采光要求的前提下，应尽量减少；空调办公建筑外窗应有良好的密闭性和隔热性，全空调办公建筑外窗应设部分可开启窗扇。3、办公室、研究工作室、接待室、打字室、陈列室和复印机室等房间窗地比不应小于16。4、设计绘图室、阅览室等房间窗地比不应小于15。5、窗地比为该房间侧窗洞口面积与该房间地面面积之比。隔声1、办公用房、会议室、接待室等允许噪声级不应大于55dB(A声级),电话总机房、计算机房、打字室、图书阅览室等允许噪声级不应大于50dB(A声级)。2、电梯井道及产生噪声的设备机房
2、，不宜与办公用房、会议室贴邻，否则应采取消声、隔声、减振等措施。室内净高办公室的室内净高不得低于2.60m，设空调的可不低于2.40m；走道净高不得低于2.10m，贮藏间净高不得低于2.00m。办公室面积1、普通办公室每人使用面积不应小于3，单间办公室净面积不宜小于10。2、中、小会议室可分散布置。小会议室使用面积宜为30左右，中会议室使用面积宜为60左右；中、小会议室每人使用面积：有会议桌的不应小于1.80，无会议桌的不应小于0.80。厕所1、厕所距离最远的工作点不应大于50m。2、厕所应设前室，前室内宜设置洗手盆。3、厕所应有天然采光和不向邻室对流的直接自然通风，条件不许可时，应设机械排风
3、装置。卫生洁具数量应符合下列规定：1、男厕所每40人设大便器一具，每30人设小便器一具(小便槽按每0.60m长度相当一具小便器计算)；2、女厕所每20人设大便器一具；3、洗手盆每40人设一具。汽车停车库1、汽车停车库的设计应符合现行的汽车库设计防火规范的规定。2、小汽车每辆停放面积应根据车型、建筑平面、结构型式与停车方式确定，一般为2530(含停车库内汽车进出通道)。地下汽车停车库应符合下列要求：1、应设置排气通风装置。2、应设封闭楼梯间通至地面层，并不与上层楼梯间连通。3、设有三台以上电梯的办公建筑,宜将一台电梯通至地下汽车停车库；该电梯于停车库内应设前室，前室门应采用乙级防火门或防火卷帘门
4、。4、停放车辆超过25辆的汽车停车库宜设置驾驶员休息室，休息室应靠近安全出口处。自行车停车库1、净高不得低于2m2、设在地下室、半地下室或楼层内的自行车库，自行车推行坡道宽度不宜小于1.80m坡长不宜超过6.00m。坡度不宜大于15。3、自行车每辆停放面积一般为11.20。甲级写字楼建筑策划的设计规范（民间版）（一）标准层面积的确定总办公面积和规划限高：对于高层写字楼而言，下面的公式在一般情况下成立：标准层面积总办公面积/ （规划限高-裙房高度）/标准层层高对于标准层面积的策划有三点值得注意：标准层层高、建筑高度和裙房高度。另外中国建筑规范对防火分区有明确规定，在有喷淋系统时写字楼标准层一个防
5、火分区的大小可以到2000平米。（二）标准层单元的划分：办公单元预先合理的划分不但会直接影响到建筑结构设计，而且对项目的成本、销售都会产生很大的影响。按照国内目前的办公标准，大约人均10-15平米的办公建筑面积。（三）办公空间的进深：进深一般是指的是从办公楼外墙到走道之间的距离，但最新的国际设计趋势是无管廊的开放式设计，这要根据客户群的明确定位来考虑。标准层使用率作为衡量进深、标准层面积、核心筒面积的指标，对于建筑策划很有帮助。根据调研，标准层使用率一般维持在7075之间较好。另外，要综合考虑项目收益问题。写字楼收益总出租规模使用率出租单价 在总体规模确定的情况下，重点是从使用率、出租单价这两
6、项分析。（四）标准层净高、层高净高：主要从规范、使用者感受、设备要求等方面考虑。设计规范要求净高不得低于2.4米，但作为国际甲级写字楼的标准应在2.8-3.3米之间。层高不仅影响空间大小的感受，也会影响到空气的质量。在设计时考虑到设备等种种不确定的因素，在策划中一般吊顶高度取1.2米。（五）电梯：电梯是高层写字楼中最主要的垂直交通工具，其数量在很大程度上决定了核心筒的构成；同时，电梯的造价不低，因此确定一个合适的电梯数目对整个写字楼的正常运作和获得良好的综合效益是很重要的。规范：规范主要是针对消防电梯而定，按服务的标准层面积计算，每部消防梯服务的标准层面积是1500平米。电梯的设置取决于电梯的
7、运力，而运力由个因素决定：电梯的数量、每部电梯的容量、电梯的速度，电梯的组合。一般的，每一个客梯位服务的办公部分建筑面积是150平米左右。（六）核心筒布置方式：核心筒的布置方式主要是指核心筒在标准层中的位置，主要有以下几种方式：集中在标准层的中央：这种方式就是普通的核心筒式，对一般的小公司和大公司有较好的适应性。分散在标准层的边缘：核心筒布置在办公空间外围，在中间留下连续无阻隔的大空间，这种方式一般针对大的公司布置。综合布置：结合了上述两种方式的优点，核心筒集中成组布置，在每组周边有较小进深的空间，而核心筒组之间又有连续的无阻隔大空间。（七）卫生间：数量指标根据规范，男厕每40人设置一个大便器
8、，每30人设置一个小便器；女厕每20人设置一个大便器；每40人设置一个洗手盆。目前很多项目的设计大部分都超出了规范的规定。一般，每个男厕大便器的服务面积集中在500平米左右，而女厕的服务面积集中在300平米左右。（八）员工餐厅、会议室：一般，面积占总办公面积的1.3-5.2%之间，但需考虑厨房与餐厅的1：1面积指标。会议厅或者多功能厅并不是写字楼所必须配备的设施，多数公司在内部会有各自的会议室，多功能厅和会议主要是针对那些规格较高或是规模较大的会议而用。一般来讲，多数多功能厅和会议绝对大小在200-1000平米之间。根据资料，建议餐厅的指标一般在1-1.5平米人；建议会议或多功能厅的面积指标约
9、1.5平米人。（九）车库地下停车建筑面积约为35-40平米个，地上停车位的面积约25-30平米个；一般写字楼的柱网在8-9米左右，这样正好可以在两个柱子之间停3辆车。机械式停车：包括停车库本身和出入口两个部分。普通的停车建筑面积大约为35-40平米个 。机械式停车每个车位的净大小按5210平米估算。机械式净车位的面积比普通车库小，但由于机械式车库在设备周围要留出检修通道，而且其防火分区的面积比普通车库要小，因此初步可以认为机械式停车库的面积和一层普通的车库面积相当。杭州顶级写字楼标准1.重要的商务区毫无疑问，地段是顶级写字楼的首要标准，顶级写字楼必须位于成熟的大型商务区之中。2.有品位顶级写字
10、楼还要充当所在商务区标志性建筑的角色。？标志性建筑让人们联想起的不仅仅是其建筑本身，也在间接传递入驻企业的品牌价值和价值取向。3.超一流的硬件设施与服务比如电梯，大厦内有_部_高速电梯，速度达_米/秒，这主要是充分为客户考虑到写字楼垂直交通问题，节省电梯等候的时间。比如层高，比如单位通风量，比如采光，比如使用率与公共面积的平衡等等写字楼的软环境，也就是物业管理水平。极为专业的物业管理公司为写字楼提供出色的服务。？4.出众的客户除了项目本身，顶级写字楼所容纳的客户也是极为重要的参考指标之一，一流企业看中一流的品质。写字楼因企业的一流而具备顶级的内涵。一流企业非常关心自己的邻居是谁，有同质化的需求
11、，希望同样重量级的企业能够在一起，以此来互相衬托彼此的实力和地位。5.纯商务与发达国家的写字楼不同，国内目前的写字楼非常倾向于商业与办公一体化。在发达国家，顶级写字楼是非常单纯的，办公就是办公，购物和休闲完全在与写字楼配套的商务区内实现，最大限度地实现功能的专一化。6.非卖评判顶级写字楼的最后一个指标是只租不售，即统一的业权。？统一的业权不但意味着发展商的实力毋庸置疑，同时也保证了顶级写字楼软硬件一直维持在超一流的水平。 寻找杭州最有价值的写字楼 如何从写字楼获益？ 高速电梯、豪华大堂、大型员工餐厅、标准停机坪 杭州为大企业建超级写字楼 拴住员工的胃 才能拴住大企业的心不要小看了员工餐厅这个普
12、通的环节，“员工餐厅”这一要素与电梯、大业主持有、空调、公共区域装修和物业管理等并列，成为影响跨国企业选择办公场所的六大要素。要求写字楼配套有员工餐厅或商务餐厅，最好是外包给专业公司。可以为进驻的高端客户提供安全、卫生、高水准的餐饮服务。这些客户大多偏好CBD区域的单一产权高品质写字楼，要求有专业的物业管理，有不间断供电，电梯等待时间短、运载量大，有自装空调空间，等等。更快的电梯、更高的大堂、更标准的停机坪电梯是高品质写字楼的一个重要传统指标。世界名牌商务电梯，实现全天候无滞留商务空间。在此办公的企业员工，再也不用每天陷于上下班高峰等待电梯的漫长煎熬之中。写字楼大堂是企业的“名片”。追求不同寻
13、常的宏阔尺度，当停车难成为一个城市的普遍难题时，一个拥有宽敞停车位的写字楼无疑就是身份的象征。地下集中固定停车位近_个，拥有宽_米的双向进出通道，并引入错时停车优化系统，可同时满足几十辆车的进出运行需求?打造24小时不间断的CBD 定制供应，汇聚同一圈层商务力量在传统上，杭州的黄龙商圈的写字楼租户则以会展、房产等为特色。要汇聚同一圈层的商务力量，开发模式很有讲究。大部分高端写字楼会规定整层或半层起售，这样就将一些小企业挡在外面。大业主执有或者说是单一产权也是未来的发展趋势，由于写字楼业主可以统一规划租户的层次和背景，可以营造更为良好的商务氛围。独幢商务花园、SOHO办公空间、呼吸式节能玻璃幕墙
14、 越有个性的写字楼市场越大 住宅禁商，催热新写字楼市场随着国家新物业管理条例的颁布和今年十月物权法的实施，在住宅里办公已经被明确宣布为不合法，加之住宅的租金逐年提高，大量在住宅里成长起来的小企业需要寻找新的办公场所。城西是这类需求最集中的地方。作为杭州最大的成熟居住区，城西聚集了一大批具有创业精神的城市小资和白领，住宅办公现象非常普遍。成长型企业需要被呵护的感觉?这个写字楼的最大特色是整幢楼外立面都采用呼吸式双层玻璃幕墙，两层玻璃之间的距离达到30厘米，节能效率达到65%以上。对它们来说，空调能耗占去办公成本的大部分，节能型写字楼对他们来说非常实惠。?除了居民的区域情结和产业的聚集，大学校园周
15、边也将是面对中小企业的写字楼的最佳选址。不久前，位于浙大紫金港区域的写字楼紫金门项目，对浙大师生进行了抽样问卷调查。49%的学生毕业后有自己创业的想法；70%的学生表示，毕业后会在母校附近创业；70%的受访者认为，高新企业最可能成为紫金港周围写字楼的租户。聚焦杭州最有价值的写字楼 黄龙商圈的至尊区域。顶级写字楼是一个城市的地标建筑，一个城市的身份象征，一个城市所有市民的关注焦点，是国际大企业进入这座城市的桥头堡。纵观杭州的写字楼区块，黄龙商圈可能像一个30岁的新锐，尊贵、优雅、注重品牌。 经过几年的经营，黄龙已经把自然、人文与商务几个元素磨合得浑然一体，这使得它顺理成章地成为了目前为止杭州租金最高、售价最高、出租率最高、高档写字楼最集中的区块，也使得它一跃而成为城市财富与荣耀的象征。这一商圈大部分写字楼都配备了员工餐厅、中央空调和新风系统，出租率都在95%以上，日均租金达到了4.5元/天/平方米，而其物业管理费都达到了6元/月/平方米以上。房地产、IT高科技和金融业是该商圈大面积写字楼的主要客户。物管、交通、车位、周边商业配套投资
