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1、 全程理念 全程服务 NCRCO.新润城置业 本报告的逻辑思路本报告的逻辑思路 苏州房地产市场分析 本项目产品分析 项目主题定位分析 项目营销策略建议 苏州房地产市场分析 本项目产品分析 项目主题定位分析 项目营销策略建议 08年苏州房地产市场销售情况分析 08年苏州房地产市场相关政策分析 板块沧浪区金阊区平江区园区高新区吴中区相城区 成交套数（套）137296354934542338257 成交面积（）175162894133473114646589735260132005 成交均价（元/）9200750072008900700068006600 成交套数合计套数：2858 面积：33万，均
2、价7450元/平米 苏州房地产市场各片区成交分析 表表A 4A 4月成交汇总月成交汇总数据来源数据来源365365房产网房产网 成交量上看，本月市区成交量较前期有了明显的提升，各个区域已经明显开始放量 ，4月共有24个新老楼盘上市，上市主力均依然来自于园区。 从上述图标我们可以发现，园区和新区占苏州市场总成交量的很大的比重，究其原 因，一是主城区限高，供应房源较少，其次沧浪区、平江区规划重点在区间交接，地块 规模很难提升。园区作为开发地块，有着全新的规划定位，价格和成交提升很快。 区域成交套数（套）成交面积积（平方米）成交均价（元/平方米） 金阊区16716431.156248.14 沧浪区3
3、3436798.266993.43 平江区50539451.155339.67 园区942113679.759145.66 高新区67865812.965338.92 吴中区51672527.867947.20 相城区83177960.585338.88 表表B 5B 5月成交汇总月成交汇总数据来源数据来源365365房产网房产网 从整体市场销售行情看，中小户型出现热销，打折力度成为项目去化的重要因素 ，开发商品牌、实力、口碑以及地段都成为去化至关重要的因素。 各区成交情况均有所增长。其中园区依靠在消费者心中强势品牌地位和产品优势 ，依然占据榜首；而相城区依靠个别新开楼盘的热销和部分政策性住房
4、签售的支撑， 成交量出乎意料的攀升至第二位；而金阊区由于区域内新增供应不足，区域成交量已 经连续两月呈下跌趋势。 从图表中数据我们可以 看到园区和吴中的成交比 例在上半年的住宅成交面 积中占有很大的比重，新 区、相城区和古城区的成 交总体比重相差不大。 从左图表中数据我们分 析得出，园区和吴中的住 宅套数成交量所占较大比 重,接近50%。而其余片区 的成交套数的比例相差不 大，吴中区的成交偏小， 这与供应量不无关系。 从上图表分析来看，总体的住宅成交价格呈上扬态势。07年5月至年底，增幅明显，增幅达 到1600元。进入传统的年终谷底，成交价格有所滑落，2月下滑幅度较大，接近去年5月份水平 。进
5、入08年上半年销售黄金期段，价格继续走高，一度达到高峰。由于5月份统计数据不全，表 中价格有所滑落。整体价格在08年有所回暖，但未来市场方向取决于政策走向。 苏州住宅市场成交均价走势 苏州08年上半年区域成交价格 从上图表分析来看，各片区价格相差较大，其中由于园区的区域优势，区域均价一枝独 秀。吴中片区价格也接近了8000左右，前景看好。古城区价格区位居中，但上涨空间非常 大。新区和相城区的均价相差无几，区域力量不可小视。 销售数据来看，苏州楼市有回暖迹象，成交量有明显 提升; 目前苏州楼市现状是楼市不温不火，房价出现僵持状 态; 住宅销售与去年同期段相比，没有呈现继续走高趋势 ，房价拐点虽不
6、明显，但市场环境竞争将会越来越激 烈。 总 结 宏观市场政策解读 2007年对中国房地产行业来说是极不寻常的一年，物业税、加息、房贷成为今年地产圈 内曝光率最高的词汇；上市、融资、圈地成为开发商最热衷的事情。国家宏观调控政策的相 继出台，各类于民生息息相关的热点文体不断出现。使得一线大城市不断上涨的房价得到一 定的抑制。也使得中国房地产发展的步伐变得更加文件。走过2007年，让我们一起回顾那 些让人兴风、让人无奈、让人震惊的房地产调控政策。 07年市场政策回顾 07年市场政策回顾 央行在07年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日、12月21日已经连续进行6 次加息。并且1
7、0次上调银行存款准备金的利率。 按揭置业是投资置业者购买房产的主要方 式，连续的加息，增加投资置业者的投资成本。 中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40 ，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。 07年中国家税务总局和财政部批准首批包括北京、河南、福建、天津、辽宁、江苏、深圳 、宁夏、重庆十省市为房地产模拟评税试点地区，开始物业税运行。 宏观市场政策解读 08年苏州市场政策解读 建设部重申：新批商品房建设面积 70%需 90平方米以下； 苏州银监
8、局：六项新规剑指“二套房贷”漏洞。 各大银行严格界定二套住房标准，严格执行借款人家庭为单位认定房贷次数的规定，对购买 二套（以上）住房的，贷款首付款比例不得低于40%。 市区公布 2008 年住房建设计划，保障性住房批量入市； 今年起园区半数商品房要精装修； 今年起园区中新合作区内精装修商品房比例不低于50%，其中高层、超高层商品住宅原则上 全部要精装修。精装房将成为今后购房的主要趋势，从苏州现有豪宅产品上看，八成以上高端 产品提供的为精装房，精装房在有实力的购房群体中，是一种品质和身份的象征。 小结 2007年的房地产调控力度，应该是继2003年开始力度最大的，但2007年的政策还是对 之前
9、一系列政策的完善和升华，把之前提过但没有明确活没有执行到的东西再次重申，政策 的执行力度和政策细节越来越规范。金融手段、政策调控，房地产已经在双重的调节下由上 半年的迅速增长逐渐回归理性，房地产投机现象在政策的约束和监管下得以好转。虽然短期 会造成市场的阵痛，但从长远来看，规范市场将更有利于市场的发展。 07年市场政策小结 苏州房地产市场分析 本项目产品分析 项目主题定位分析 项目营销策略建议 本项目产品分析 苏州酒店式公寓市场分析 酒店式公寓即酒店服务式公寓，是综合了星级酒店和高档公寓的一种衍生产 品。酒店式公寓因其特殊的住宅服务性质和地段要求，主要坐落于城市中心区 或者成熟的商业区周边。
10、酒店式公寓 苏州酒店式公寓发展现状 苏州的酒店式公寓目前已有的，主要集中在市区和相城区，而吴中区与新区也有部分。 作为旅游业和外资企业居多的城市，对酒店式公寓的需求还是很大的。根据调查，在老城区 酒店式公寓是主角，占总数的15%以上。其中，1室房型占到了主流。代表项目包括泰富苑 、玄妙广场、锦地星座等。还有部分老项目是由综合用地转来，也多以办公楼、SOHO等形 式销售。 2007年，有一批崭新的酒店公寓纷纷涌现。相城的阅城、新区的东方锦城、园区和乔丽 晶等都得到了市场的认可。2008年，随着宏观调控的力度，楼市2月进入“结冰期”。3月开 始，几乎每周都有6个楼盘推出。无论是开发商还是消费者，都
11、处在观望期。但市场的刚性 需求依然，更多的酒店式公寓已经进入销售的预热期，准备在08年抢占小户型投资市场。 目前苏州的酒店式公寓在高新区及工业园区分布较为集中，其他区域分布较为分散。 上图是近几年来苏州市发展起来的酒店式公寓的分布情况，目前均进入经营阶段。目前苏州 市酒店式公寓品质参差不齐，中高档次的酒店式公寓主要集中在高新区和工业园区，特别是 高新区狮山路已经形成了CBD，对酒店式公寓的发展提供良好的机遇。由于原有中心城区及 吴中区的酒店式公寓中多为其他性质楼宇改造而成,改造之后多为商住混用项目或精装修公 寓项目,这部分酒店式公寓整体品质较低。 苏州酒店式公寓市场供应情况 酒店式公寓项目供应
12、数量众多，区域相对分布比较集中 苏州酒店式公寓目前主要集中在新区、吴中区、相城区。随着苏州轨道交通建设的开工 、苏福快速路的竣工，高新区迎来了楼市快速发展契机。其中，上城、飞凡第5街等酒店式 公寓都集中在新区，周围交通便利、有与之相配套的商业设施。而吴中、相城区，依然存在 继续发展的空间。相对的，古城区则显得饱和。园区市场主要以高层、别墅和商业为主，酒 店公寓并不是很多。 苏州酒店式公寓区域分布图 项目位置 和乔丽晶二期 7200元/（尾盘） 雅戈尔未来城3期 7800元/（在售） 凯翔国际广场 7000元/（在售） 飞凡第5街 9000元/（新盘） 金枫国际 8000元/（在售） 东方锦城
13、7000元/（在售） 印象19 8000元/（新盘） 上城 9000元/ （新盘） 蜜蜂城 5500元/（新盘） 由于地图版面较小，具体位置在接下来中有演示。见谅！由于地图版面较小，具体位置在接下来中有演示。见谅！ 楼盘名称地理位置物业形态总建面积总套数容积率主力面积 上城长江路花苑东路路口住宅、商业23000平米250套 /45平米 飞飞凡第5街苏福路珠江路路口 沿街、酒店 式公寓 3.3万平米/2.03540平米 金枫枫国际际吴中区金枫南路9号公寓、商铺/3.04060平米 凯凯翔国际际广场场元和镇阳澄湖中路南酒店式公寓21033平米921户5/ 东东方锦锦城木渎苏福路公寓36000平米/
14、240平米 蜜蜂城苏蠡路68号公寓74000平米/ /5060平米 印象19吴中区东吴北路19号酒店式公寓17500平米277户/4050平米 在售酒店式公寓产品形态 目前在售及新盘酒店式公寓产品形态较为单一，多为酒店式公寓+商铺。主力面积大多集中在40- 55之间。 楼盘名称地理位置产品亮点配套设施服务备注 上城长江路花苑东路路口 全明空间构造，两层独立设计 ，全部精装修 长江路沿街纯一层商铺/ 飞飞凡第5街苏福路珠江路路口5米层高的酒店式公寓凯马广场的商业 2007-2008吴中商 业地产市场新锐。 金枫枫国际际吴中区金枫南路9号 挑空高达4.98米，1层价格换取 2层面积 金枫商业核心圈
15、/华润超 市 4-11层挑高住宅 凯凯翔国际际广场场元和镇阳澄湖中路南小户型精装公寓楼 商业、购物、休闲、商 务、居住/主题的会所 相城区的标志性建 筑 东东方锦锦城木渎苏福路 空中庭院/二层楼顶设计观 景 花园/户户菜单式精装选择 休闲、娱乐、餐饮、商 务 聚焦财富地带，牵 动商业引擎 蜜蜂城苏蠡路68号 城南新地标街区；创意SOHO空 间；精装修小户型 泛主题会所 户型设计仿蜂巢结 构，紧凑精致，做 到空间无盲点。 印象19吴中区东吴北路19号精品样板房/豪华酒店式装修 酒店式大堂采用星级酒店 豪华标准装修 苏州市中心独一无 二的酒店式商务楼 在售酒店式公寓产品亮点分析 在售酒店式公寓基本
16、上采用精装修，强调居住功能分区，设计趋向于舒适性、可居住性。作为投资型物业，大多 注重产品亮点设计，吸引客户眼球，提升产品价值。如设置酒店式大堂、精品装修、精品建材和休闲主题广场。 由于目前在售酒店式公寓注重项目硬装，而软包装成为本项目提升附加值重要的市场机会。 在售酒店式公寓价格分析 楼盘名称所在区域价格价格描述 上城高新区 起价9000元/ 最高价10000元/ 全精装修酒店式公寓 复式挑高4.95米 飞飞凡第5街吴中区 起价9000元/ 总价35万左右。 精装修酒店式公寓。5米挑高 金枫枫国际际吴中区均价8000元/ 4090时尚空间，挑空高达 4.98米，1层价格换取2层面积 凯凯翔国际际广场场相城区均价7000元/ 休闲会所，空中花园 精装修小户型公寓 东东方锦锦城高新区均价8500元/ 4.8米挑高 菜单式精装修 蜜蜂城吴中区均价5500元/ 精装修小户型，创意SOHO空间/ 位置较偏，且无挑高等优势 印象19吴中
