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1、作为长沙城东的交通大动脉，万家丽路与开元东路、工程兵大道、319国道、远大路、人民东路、长沙大道、劳动东路、香樟路、湘府路、时代阳光大道等20余条主次干道相交万家丽路的全线贯通，有效地缓解了东二环、三一大道的交通压力，长沙城东的交通将再次提速。万家丽路串联浏阳河风光带、月湖公园、金鹰文化影视城、圭塘河风光带，体育新城、植物园、动物园等许多精品休闲旅游景，打造一条重要的景观走廊，提升长沙城市品质；长沙大学、国防科大工程兵学院、机电职院、安全技术职业学院、金融职院、工程职院、贺龙体校等众多高校整体提升区域文化价值和人文肌理厚度；交通提速景观走廊人文厚度板块价值预期万家丽北路板块东南新城板块中南汽车
2、世界板块星沙中心区板块开元东路板块星沙大道北路板块根据板块和城市发展机遇的判断，项目所处万家丽北板块未来作为星沙居住板块价值辐射区域，其居住价值日益凸显；星沙系列配套辐射惠及此地，未来项目大有可为。价值辐射圈配套力量板块崛起效应第二宜居板块核心价值辐射圈项目解读开发背景及客户目标本项目开发商三一集团为全球工程机械制造商50强、全球最大的混凝土机械制造商、中国企业500强、工程机械行业综合效益、竞争力最强企业、福布斯“中国顶尖企业”、中国最具成长力自主品牌、中国最具竞争力品牌、亚洲品牌500强，已打造了业内知名的“三一”品牌。本项目为三一集团进军地产界的开山之作，欲借“三一”品牌成功入市，在巩固
3、“三一”企业品牌的同时，也为三一集团在地产界大展鸿图打下坚实的基础。开发背景：本项目产品线为别墅、洋房、高层，针对三一集团内部员工及领导层进行销售。客户目标：项目位置界定本项目位于长沙县星沙湘龙路以南、京珠高速西辅路以西。本项目西侧为正在拉通的万家丽北路。项目区域现状本项目属于星沙片区的万家丽北板块，一直是长沙房地产界的一个价格洼地，吸引了部分长沙市的购房群体。星沙板块金鹰月湖板块本案万家丽北路君御皇廷山水湾好望谷本项目靠近金鹰月湖板块，且随着万家丽北路的拉通，无形中拉高了本项目的区域价值，吸引来自非本区域的购房群体。随着近年来君御皇廷、山水湾、好望谷等高档项目的入驻，必将带动整个板块的楼盘品
4、质的提升，促进本区域房地产市场发展，。项目本体条件本项目位于长沙县沙湘龙路以南、京珠高速西辅路以西。地块现状：地块被特立西路(东西向)分为二苑，北面为不规则长方形，东西最长为246.44m，南北最长为563.4m。南面为规则长方形，南北为246.6m，东西为438.94m，且西北角为天然山地用地指标：p占地面积330.718亩p项目限高100mp容积率2.0p建筑密度35%p绿化率35%谋局不谋一子，不足以谋全局项目发展定位思路初探基于对板块价值、开发商期许以及项目所处的自身资源条件分析，本司认为有以下几点值得形成共识：1、大有可为：价值蓝筹板块高尚住宅氛围项目规模生态坡地实力开发商产品创新空
5、间2、非常规思维：我们在做一个影响板块格局和地产高度的楼盘，注定成为北部板块重量级项目；必须跳出长沙树立新高度3、差异突围，价值制胜：寻找市场空位，在新的平台做市场做产品，做自己的主场，拒绝复制品和替代产品，提供高价值的产品创新与产品价值空间，区别其他任何项目；4、高端产品主导：处于别墅区主流地段，山水湾、好望谷、湘龙家园等高档别墅项目已为整体形成区域影响力，本项目须在产品打造形象上高于此类项目才能赢得影响力与市场尊重2、开发概念的推导思路项目发展核心定位项目开发概念推导22本案的核心竞争定位基于市场竞争的超越市场差异化竞争市场切入空白点标杆项目借鉴可预见潜在供应的改进市场空白点剖析形成原因的
6、分析空白点的填补项目要素分析项目要素分析本项目的提升再升华本案要什么样的产品？标杆项目的借鉴点九树公寓区别于传统豪宅所有故有布局，大尺度，全通透，赋予空间惊人的整体感和统治力，完全突破我们对“大房子”的日常经验。融入天幕的双层玻璃落地窗360度的环状围廊非洲大绿柄桑加工成的木格栅等建筑元素大胆运用，整个规划大胆运用现代主义的极简风格，12栋别墅自然掩藏在纯生态原木树林；提供超大功能空间，卫生间、走入式衣柜和厨房，玄关衣帽间等，内部空间做到极致奢华。东方简艺术标杆项目的借鉴点九如溪谷区别于传统的TOWNHOUSE平板连排的兵营式排列，原创传承中国院落精神的合院规划，九组围合为一个合院，九个合院为
7、一座整园。不仅体现出结构的平稳性和秩序感，而且充分保证了居住的舒适感与私密性。独创的六维空间即指街、弄、院、园、宅、庭与九宫布局相辅相成，由于九如溪谷独具匠心的围合规划形式，使居住与空间不再是房子景观房子这种单调的布局，围合出繁复变化的六度空间，从而形成多次的美感冲击。标杆项目的借鉴点半山卫城其最大亮点是充分演绎“地中海文化与现代建筑的完美的融合”，每一套原创山地错拼小别墅以“一个车位、两个露台、前庭后院，多重景观”的超值空间带来了“小别墅”的“大感受”。多露台的设计富于空间和细节变化。半山卫城的原创错拼小别墅用地中海为蓝本创新别墅生活空间，实现高实用率、多厅多功能的情趣空间设计对本案极高的参
8、考价值。标杆项目的借鉴点万科城用情景HOUSE独特专利产品使价值最大化使非别墅类的产品制造类别墅的品质。建筑外立面充满时代感，简约、干净、线条又富于变化。内部设计上，延续了万科充分利用空间、提供大花园、阳光地下室、大露台、小阳台等一贯作风，提供超值附加价值空间，地下室、露台等，不记入买房所计算的面积内的。是万科的一个标杆。项目定位与国内标杆项目对接借鉴九树公寓革命性产品赢得市场赞许，树立市场形象高度并占领格局高点，将住宅尺度和功能，以及人与自然，建筑与自然之间的关系处理完美，为本案高端物业提供国际级影响；广州万科城：非别墅类产品创造出类别墅的品质层层退台、家家露台、革命性实现“有天有地”情景洋
9、房的产品设计理念值得本案借鉴，地下室、露台不记入买房所计算的面积内的，这种规划设计将为本案打造价值型产品的定位提供借鉴蓝本。九如溪谷:借鉴其合院式的围合规划，以九宫格局打破TOWNHOUSE平板联排传统，以十几户人家围合出的归属感与领域感，每一户都有私家庭院、花园设计，充分提高了院落建筑的实用性。项目定位机会点实现与城中产品差异化竞争，结合地块山地坡地资源，打造有氧生态建筑群，我们称之为“有机建筑群”，把有机建筑概念深化，提升，是本项目形象策略的机会点之一考虑成本的因素，避免区域竞争对手打直接的价格战，从实现高性价比的差异化战略，打造价值型产品，以产品价值、魅力价和附加值赢得市场竞争格局，是本
10、案项目研发的机会点之一。依托板块价值崛起和路网通达等利好，在产品推广上强调价值蓝筹等概念，长期与协同区域整体炒热板块潜力，是本案在项目市场策略的机会点之一。定位的市场差异及核心竞争力（产品类型）本项目位于长沙县沙湘龙路以南、京珠高速西辅路以西。平缓谷地缓坡本地块南部地块有两座山颇，自然生态完整，地块地势平缓有致，具备打造高品质别墅、洋房地形基础；规划中，据容积率预估项目总量将达40万平体量，未来将成为板块内少数几个超大规模楼盘，同时综合考虑地块优势、经济回报等因素；综合建议项目开发为多种产品形态有机组合，同时具有明显产品创新与优势的高档品质性，价值最大化纯居住社区；含别墅、连排、双拼、TOWN
11、HOUSE、小高层与高层产品等；定位的市场差异及核心竞争力高性价比类别墅产品可以兼顾低密度多层和别墅市场的占领，差异化的竞争，降低市场风险，保证前期的回笼；利用情景围合形成的多层建筑组团和建筑环境规划理念.用合院联排围合打破传统的TOWNHOUSE平板连排的兵营式排列.情景围合，是景观与风格建筑结合而成的围合庭院群建筑景观，是市场上较为领先和稀缺之产品，能够为社区带来一个个有邻里生活气息的组团；小高层高层产品则整体以功能导向性为主，在价值日益凸显的万家丽北板块，通过附加价值空间和功能优化产品，打造产品竞争力；核心竞争力提升策略顺应目前长沙建筑风格发展的潮流（异域风格是主流），适度进行创新性引入
12、新的建筑风格作为母体，结合长沙的居住习惯进行本土化改良；在设计上注重使自然景观（山、林、溪、谷、冲）、地势（半山、坡地、冲地）与人工建筑的合理融合；本项目的居住理念也以有机建筑所反映的生活态度作为指导思想，开发价值化的、与自然融合的有机建筑。制定合理的产品线，特别是户型的配比。户型设计注意结合市场，需要加强对房屋面积的控制，功能设计强调合理。关于风格肌理一个楼盘的风格肌理决定了未来项目在市场的高度与气质，本项目要寻找的是一种超越市场、立足新形态的打造成其势者，“只有被抄袭，从未被超越”本项目未来要传达给市场的信息就是：这是一个超越长沙市场的项目；山水湾自造景观园林而成山水湾；世景华庭首创巴厘岛
13、风情社区而立言；我们的风格应该是什么？风格建议本项目位于长沙县沙湘龙路以南、京珠高速西辅路以西。小高层洋房洋房别墅群现代建筑下的东方意趣（打造纯粹性）革新豪宅（九树公寓）+错拼小独栋组合现代极简缓坡生态情景洋房院落（极致简约性风格）现代简约结构小高组合（现代ART-DECO风格）建筑组团布局：独栋别墅内外空间极致融合，大尺度，视觉私密联排别墅半围合布局、依据地势的错拼布局；双拼别墅错位布局、自由围合式布局；多层洋房形成景观化情景院落。小高层形成完成的景观组团营造生活情景浓厚、文化感觉厚重的空间各类产品排布方式：情景院落理念：1.化较高的密度为情景街区空间，通过建筑立面景观化及首层的庭院空间组成
14、街区的景观面；2.通过住宅建筑形成2-3联的排屋，小错位布局，向外景、庭院、景观小街、景观建筑立面取景；3.情景街区主要以两排排屋之间景观小街为中轴，左右由低向高取首层庭院、景观建筑立面、屋顶，形成南北向“花街院落情景组团”化高密度的劣势为景观优势。洋房情景院落式各类产品排布方式：类独栋别墅式理念：原创山地错拼小别墅由于错拼建筑之间拼接面的减少，使错拼别墅的居住感受如同小独栋别墅。除了拥有前庭、后院、侧院和私家小径之外，巧妙地设计出多重院落布局，多露台的设计更富于空间和细节变化。实现高实用率、多厅多功能的情趣空间设计，本项目地形起伏较大，可参考性较大；双拼（错拼）类独栋别墅式半围合式理念：九组
15、围合为一个合院，九个合院为一座整园。不仅体现出结构的平稳性和秩序感，而且充分保证了居住的舒适感与私密性。六维空间即街、弄、院、园、宅、庭与九宫布局相辅相成，使居住与空间不再是房子景观房子这种单调的布局，从是围合出繁复变化的六度空间，从而形成多次的美感冲击。联排半围合式各类产品排布方式：半围合景观组团式理念：景观导向性要求单体排布形成组团式排布，整体上形成一个相对独立的大空间，以组团景观组织各楼栋之间的组合关系，同时保证各自独立的私密空间；组团式排布区别于兵阵式排布方式的呆板，单一而更加利用空间交流，档次高档；小高层景观组团式各类产品排布方式：THANKS!品牌发展商的市场前哨；有为开发企业的营
16、销推手；创意地产项目的核能量基地；瓶颈项目的高速突围军团。-更多创意孕育中，感谢聆赏！-上海鉴略版权所有！|SHANGHAIJOLLY鉴略策动地产增值营销商上海鉴略营销策划有限公司|长沙分公司Add:长沙市芙蓉中路二段80号顺天国际财富中心906BTel：0731-2566181256618525661512566152Fax：0731-2566153P.c:410005三一项目整体策略沟通探讨上海鉴略地产顾问机构首先我们不得不认识到这样一个现实：三一项目未来必然在万家丽北地产格局中，占据价值启动区的核心地位；当万家丽路向北一路开过去，城市中心近了，板块瓶颈打破，区域价值高地浮出水面；万家丽北正以骄傲的站在延展的城市价值蓝筹的脊梁上，然后我们发现自己恰恰是即将经历这场变化的主演城市最后一块价值潜力股托起万家丽北板块巨大价值期许城市骨架延展发展给了我们前
