郑州市中牟地块市场分析与开发建议

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1、丰源置业中牟地块市场分析 及开发建议 目 录 ： 1 、基地vs片区 2、项目地块分析 3、项目开发初步建议 1、基地vs片区 第一眼，看区域；第二眼，看市场； 在行政意义上即将归属于郑州市 一个即将撤县并区的地方，一个连接郑汴融城的纽带地区。 在市场形象上是一个纯粹的郊县 中牟县？那么远？那里只有西瓜和大蒜？ 根据政府资料显示， 2006年中牟县生产总值116亿 元，比上年增长17.9%，高出郑州市GDP增长率2.2个 百分点，居民人均可支配收入达到7900元。 郑汴一体化后，中牟的发展受到郑州和开封两座城 市的推动，区位优势逐渐凸显。随着郑州的城市扩张， 进一步促进了中牟的城区建设，新城区

2、规划应运而生！ 中牟的生活意识形态和生活质量追求，也朝着郑州的方向在 飞速的发展。在对房地产的影响上，城市建设促进房地产业的日 益兴旺，土地价格和房价水平逐步上涨，且升值空间巨大。目前 相对较低的价格水平和巨大的上升空间越来越受到郑州人的关注 . 为了能够更加直观的了解中牟县城区域内的房 地产项目特性，我们从以下八个方向进行分析： 1、区域市场供销分析 2 、区域价格特征分析 3 、区域物业对比分析 4 、区域产品特征分析 5 、区域销售速度分析 6 、区域客户特征分析 7、区域营销推广渠道分析 8、项目包装展示分析 1、区域市场供销分析 项目名称总建筑面积 （单位：） 楼盘销售情况已售面积

3、（单位：） 宏田鑫城 花园 4.7万 总共2期， 一期清盘、二期未开始销售 约2.5万 郑东鑫城 美墅 10万一期交房、二期在售约4万 恒通假日 风景花园 20万 一期已交房、 二期07年5月开始销售 约11万 水岸新城 86万 分4期开发, 二期清盘、三期前期咨询 约30万 星城国际 100万 分4期开发， 一期清盘,目前销售两栋高层 约8万 金帝城25万一期清盘;二期热销中约5万 学府名邸 4.8万一期清盘;二期热销中约3万 中牟新区从2006年已来销售面积达60万左右，销售较为平 衡，一般在交房时基本售罄。 在售项目中大部分多为多期开发，后期投放量将继续增加 即将上市项目至少5个，总投放

4、面积约80万、 主要集中在中牟新城区。 从以上表格可以看出 2、区域价格特征分析 整体商品房均价：（单位：元/ ） 2005年 900 2006年 1500 2007年 2200 从以上图表我们可以看出，05-07年中牟县城商品房均价实现了翻一番的 涨幅，但与其相邻的郑东新区相比，仍然具有较大的价格优势。 3、区域物业对比分析 项目名称物业形式均价（元/ ） 价格说明 恒通假日 风景花园 多层/小高层2400一期起价1300元/，目前二期小高层均价 2400元/ 蓝爵世家多层/小高层200006年9月起均价1400元/，目前均价2000 元/、小高层待定 水岸鑫城多层2500一期均价1900元

5、/，二期开始均价2100元/ 、现在均价2700元/ 星城国际多层/高层2200已售完多层均价1700元/，目前高层均价 2200元/ 金帝城多层/小高层246007年4月上涨至1900元/，目前二期小高层 均价2500元/ 学府名邸多层2100一期起价1400元/，目前二期均价2200元/ 中牟新区2007年价格平均上涨15%左右，低于郑州市区的房 价，区域价格有较强的竞争力 多层均价;2100元/，小高层、高层：2300元/ 从以上表格可以看出 4、区域产品特征分析 项目名称物业形式主力户型及面积 （单位：） 蓝爵世家 多层/小高层 二房（95）、三房（125） 恒通假日风景花园 多层/小

6、高层 二房（95）、三房（140） 水岸鑫城 多层/小高层/高层 二房（97）、三房（130） 星城国际 多层/高层 二房（75-95）、三房（135 ） 金帝城多层/小高层三房（140）、复式（240） 学府名邸 多层二房（88）、三房（117） 从以上表格我们可以看出： 1、已售在售项目中多层物业是市场上的主流产品，约占80；小高层和高 层产品在市场上比较少，但后续项目多数有小高层和高层产品的规划和 建设； 2、市场中的主力户型是8090的两房和130140的三房； 3、市场产品同质化严重，宏田水岸鑫城凭借较好的建筑细节和品质，以及 自然景观资源优势在目前的中牟市场中领跑，因此以产品为导向

7、的销售 和推广原则是目前市场中最有效果的竞争武器。 5、区域销售速度分析 项目名称 销售数量 （套） 销售周期 月均销售套数 （套） 宏田鑫城花园 2507个月36 郑东鑫城美墅 3009个月33 恒通假日风景花园 44011个月40 水岸鑫城110025个月44 星城国际 48011个月44 金帝城50010个月50 学府名邸 3609个月40 从以上表格我们可以看出：中牟项目月销售速度不均匀、月销售速度在 30-50套之间。其中金帝城和水岸鑫城两个项目销售速度相对较快。 6、区域客户特征分析 项目名称主力客户群区域 主力客户群年龄 宏田鑫城花园郑州70%、中牟30%30-45岁之间 郑东鑫

8、城美墅郑州85%、中牟15%30-50岁之间 恒通假日风景花园郑州85%、中牟15%30-40岁之间 水岸鑫城郑州90%、中牟10%30-40岁之间 星城国际郑州90%、中牟10%25-45岁之间 金帝城郑州75%、中牟25%30-45岁之间 学府名邸郑州70%、中牟30%30-45岁之间 从以上表格我们可以看出： 1、中牟市场在售楼盘至少有70%客户来自郑州、并且档次越高、规模越大 、推广渠道覆盖面越广、郑州目标客户比例越大。 2、主力客户年龄在30-45岁，而且多为二次置业或多次置业。 7、营销推广渠道分析 项目名称网络 报刊 户外广告牌其它 市区展示点看房车 宏田鑫城花园 搜房网无 围墙

9、小广告 无无 郑东鑫城美墅 商都房产网大河报 围墙小广告 无无 恒通假日风景 花园 搜房网/商都 房产网 大河报 围墙小广告 郑汴路与东明 路西50米 公交14路 水岸鑫城 搜房网/商都 房产网/聊斋网 大河报、今报 围墙小广告 紫荆山公园西 门 上午9点 下午3点 星城国际 搜房网/商都 房产网/大河楼 市网 大河报、今报 围墙小广告 金水路佳美商 务1楼 周六周日 下午2点 金帝城 搜房网/商都 房产网 大河报、今报 围墙小广告 省人民大会堂上午9点 下午3点 学府名邸 搜房网/商都 房产网 无 围墙小广告 无无 1、中牟房地产销售楼盘全部使用户外广告牌 2、销售好的、大型的项目设立市区展

10、示点和看房直通车 从以上表格可以看出 8、项目包装展示分析 项目名称导示系统样板间售楼处包装物料准备 宏田鑫城花园 无无总体简陋物料不全、应刷质量差 郑东鑫城美墅 无无总体简陋物料不全、应刷质量差 恒通假日风景花 园 有导示牌无总体一般物料一般 水岸鑫城 有导示牌无总体良好物料全、应刷质量一般 星城国际 有导示牌无总体一般物料差 金帝城 有导示牌无总体良好物料一般 学府名邸 有导示牌无总体简陋物料不全 从以上表格看出、中牟的项目对营销推广的重要性和必要性没有深刻认识， 并且项目形象包装差。 小结：中牟楼市印象 1、整体商品房市场价格分层与区域强烈相关，新区价格较高 2、整体市场均价上涨迅速。

11、3、总体市场容量向郑州等地扩散 4、市场中多层销售普遍较好，高层的接受度不高； 5、项目营销推广手段普遍有限，主要以户外和网络为主、形象包装差。 2 、 项目地块分析 项目区位/市场趋势 2.1、项目区位解析 ： 1、项目地块位于中牟县城商都大道中牟公园正对面.净地17亩、中牟新老县 城交界处。西边中牟新区是中牟的中央行政区（中牟县委、县政府，中 牟人民法院等行政机关都位于本区域内），东边是中牟老城生活区 . 2、项目对面为目前中牟占地最大、价格最高（已接近3000元/）的在售 楼盘水岸鑫城；地块周边的翠园小区、阳光丽景等项目现房清盘、即 将入住. 项目地块 中 牟 县 城 中 央 行 政 区

12、 中 牟 老 城 生 活 区 2.2、交通解析： 1、商都路做为中牟县城的形象大道、无论连接中牟新老县城还是 郑州开封，交通极为便利、且路况极佳. 2、地块周边多条公交线路、出行便捷. 2.3、生活配套解析： 商业地块周边小区临街底商. 休闲对面中牟公园 医疗较少 教育试验中学、县直二中、电力学校等 2.4、项目sowt分析 S O T W 1、位于中牟县城中心区位、发展潜力大. 2、周边生活配套设施全、适合居住. 3、与郑州开封交通衔接便利. 4、开发商热衷于教育事业的优势. 1、郑汴一体化的良好的外部环境机遇. 2、周边项目项目营销水平不高的机遇. 3、同区域项目产品同质化的项目差异 化机

13、会. 1、地块规模小、建成小区相对规模不大. 2、周边医疗配套设施不全. 3、临商都大道的噪音污染和车流安全. 1、中牟老城区人群购买能力不足. 2、08年中牟县城约80万市场投放量、 竞争激烈. 3、水岸鑫城项目后期销售分化客户的直 面竞争. 2.5、08年中牟楼市市场趋势： 1、市场投放量大、项目竞争激烈. 08年就商都大道从本地块往西就有至少五个项目入市，整个中牟县城约有80万 的投放量，同质化的市场竞争白热化. 2、户型趋向紧凑、合理. 随着国家90/70政策落实和二套房首付提高、激烈市场竞争迫使的将入市的项目 户型进一步创新，趋向合理、紧凑. 3、房价会进一步上涨，但涨幅会低于前两年

14、. 随着钢材、土地等建筑成本上涨， 08年中牟县城房价会进一步上涨；但由于市场 投放量大、市场竞争激烈、预计中牟房价涨幅不会再有06、07年的上涨幅度. 这样的项目区位和市场大势、我们一个净地 17亩、容积率为3、总建面3.5万的项目， 我们如何突破？ 3、项目的开发初步建议 3.1、开发策略建议 1、“借势造势”策略，充分利用对面中牟公园、郑汴一体化下中牟县城中 心城区、周边丰富的教育资源与开发商自身的优势结合。 2、“短、平、快”策略，快进快出，把本案定位成回收现金流的项目。 3、“产品差异化”策略，基于中牟县城市场需求，与市场其他产品形成差 异化，形成项目竞争力。 3.2、主力客户界定

15、： 在郑州： 郑州城区的客户是我们的主要客户. 他们年龄在25-35岁之间、处于事业发展期或成熟期。 他们对于城市有很强的依赖性、对生活环境和生活质量要求越来越 高、但相对于郑州近5000元/的房价和生活成本不但上涨的压力 、到郑州郊县城置业已成为他们的不二选择. 3.2、主力客户界定 ： 在中牟： 离退休老干部，职工，个体经营者，企事业单位领导、职工，高校 教师及公务员。 中牟所辖乡镇个体经营者，为孩子上学购房者，乡镇企事业领导. 3.3、项目定位建议： 中牟县城中心城区中高档精英社区 3.4、物业形态建议： 12层现代主义风格小高层精英社 区、一二层做临街底商。 3.5、立面参考建议： 中牟楼盘二十多个， 在浮燥的地产行当里，做得到位的没几个。 我们可以选择做得比他们更好， 或者干脆，让这个市场耳目一新！ 3.6、户型参考建议： 既要做小，又要做好。将精致与舒适做为户型设计的主题。 90左右三房；70左右两房。 END THANKS