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1、曹将诚品 POLY REAL ESTATE 2015 保利养生谷产品建议 遂宁项目组 曹将诚品 前期结论 1.做低密产品实现溢价：项目作为近郊城市大盘，定位改善型社区，主要以低密的独栋、联排、叠拼、洋房 等产品组合分散风险，同时以低密的产品优势，吸附城市客户和提高溢价空间。 2.少做赠送空间：由于低密产品组合，在整体容积率要求吃满的前提下，尽量控制少做挑高空间和赠送，以 实现吃满容积率，并可分担和降低单方建安成本。 曹将诚品 原P2 原P13 原P14 原P12 地块一 3组团（ P12） 2组团（P13 ） 1组团（P14） 原P1 5组团（ P1） 地块二 4组团（P2） 7组团（P4）
2、6组团（P5） 地块三 项目情况 项目共三大地块开发，首期为地块一，第一阶段产品设计已经完成，将结合市场情况进一步论证和优化 曹将诚品 地块一目前产品方案 产品总建面户型套数本轮方案面积客厅 独栋8320五房五卫28套290客厅挑空 联排1 20520 五房四卫 116套 178不挑空 联排2五房四卫178不挑空 叠拼上 50320 四房三卫 260套 185不挑空 叠拼下五房三卫202不挑空 洋房1 47038 三房两卫 325套 142不挑空 洋房2四房两卫146不挑空 洋房3四房两卫145不挑空 洋房4四房两卫135不挑空 洋房5四房三卫189不挑空 户型设计普遍较大 且未拉开面积差。
3、只有独栋有极少赠送 其余产品赠送较少 曹将诚品 客户访谈结论 对遂宁潜在别墅客户进行一轮访谈，样板22组： 1.面积和产品形态：大部分潜在客户目前均居住江景大平层或跃层，面积大约150-200平。客户普遍反映江语城200 平的别墅面积较小，更为期待较大面积别墅产品，特别关注独栋产品 2.价格接受度：客户对于江语城别墅价格能够接受，对养生谷别墅的价格认知在9000元/平左右 3.核心产品关注因素：绝大部分客户对花园的需求相对务实，认为70-80平花园方可满足，当然花园越大他们更加 乐意，同时认为别墅最重要的就是挑高的空间和阔绰的尺度。 曹将诚品 地块一产品调整方向 1.独栋：介于客户对独栋产品意
4、向需求较强，建议增加地块一别墅产品，可提高产品溢价率； 2.叠拼：遂宁客户对叠拼产品认知度较低（当地客户对别墅的认知多限于独栋及联排），同时该类产品受到洋房跃层和 联排别墅挤压，地位较为尴尬，建议减少叠拼产品在项目的总占比。 3.联排：遂宁客户对别墅产品需求较高，同时对于户型需求较大，建议增加联排产品占比以及新增一个联排大户型产品 ，以提高项目后期走量速度。 4.洋房：地块一洋房产品设计面积普遍偏大 ，且未拉开产品差，无法应对多样化需求，建议对洋房产品进行重新设计。 曹将诚品 地块一产品分析及建议 1、独栋产品建议 2、联排产品建议 3、叠拼产品建议 4、洋房产品建议 曹将诚品 面积段：市场独
5、栋面积段276-500，数量极少，均作为各项目的标杆，遂宁市整体月均去化1套。 特点：独栋产品多以临河，占据主要生态资源为亮点；赠送地下室是当地独栋产品的主流。 项目名称面积 实得面积 （） 销售单价 （元） 实得单价 （元） 销售总价 （万） 套数 累计去化 （套） 项目特点 遂宁大院350-400560-63018000-1900011500-12000650-75044 位于河东城区，且临近涪江支流 ，具有一定的水景资源打造优势 山屿湖27649018000-1900010000-11000500-55080 临近联盟河、自身打造河流，自 身私人会馆 伊山郡56579616000-170
6、0011300-12000900-96053 坐落在西山森林公园之中，毗邻 近青龙湖 荣兴元486-1159预计12000-13000600-1200赠送地下室，紧邻本项目 独栋市场分析 独栋建面普遍在270-500之间，超高赠送面积（80%左右）是产品主流，实得单价在10000-12000元/之间 曹将诚品 项目 市场独栋主力面积（）市场独栋主力总价（万） 2002402803203604004404805205603003504004505005506006507007508008509009501000 遂宁大院 山屿湖 伊山郡 荣兴元 面积和总价分布来看，独栋多在320平500万以上，
7、均是项目标杆产品，规划套数少，不强求走量速度 独栋产品及总价关系 面积集中在320以上，总价均在500万以上，总价较高，走量困难。 各项目独栋产品多作为项目标杆，不以走量为目的。 曹将诚品 独栋产品建议 产品建议 产品 本轮方案面积 （） 户型现有套数建议套数 调整后总建面 （） 建议单价 （元/） 总价 （万元） 独栋290五房五卫28401160011000320 市场竞品面积段：270-500 实得价： 11000-12000 500-1000万 项目独栋目前设计为290，接近市场独栋产品的下限面积段，较为符合市场情况及客户需求，户型面积可不作修改；但基 于前期客户反应，结合客户需求及市
8、场情况，在不调整面积的情况下，建议调高独栋别墅套数，具体建议如下： u客户端口：客户对于独栋产品关注较高，意向需求较为强劲； u产品端口：独栋面积270-500之间，赠送地下室和挑高，赠送率普遍在80%以上； u量价端口：遂宁独栋别墅总价段普遍在500万以上，实得单价在10000-12000元/之间。 市场情况 本案建议规划务实走量型独栋产品，确保独栋的溢价能力和标杆效应 曹将诚品 独栋户型示意 独栋户型：五房五卫290 项目独栋别墅面积为290，为五房五卫产品；一楼客厅外接室外平台；客厅挑高，共计送有4个露台 曹将诚品 地块一产品分析及建议 1、独栋产品建议 2、联排产品建议 3、叠拼产品建
9、议 4、洋房产品建议 曹将诚品 面积段：市场联排主力面积段为180-300，主力总价150-300万，月均去化6-7套，走量较慢。 特点：产品以4联排为主，赠送地下室，主力实得单价6000-8000元/。 项目名称面积 实得面积 （） 销售单价 （元） 实得单价 （元） 销售总价 （万） 套数 去化速度 （月/套） 产品情况 遂宁大院180-230280-3508000-140006000-8500150-3009043联排+4联排 山屿湖18834812000-130006300-6800220-2403224联排 伊山郡230-338320-48010000-120007500-83002
10、40-4707014联排+少量6联排 江语城200-210266-28010000-130008500-9800200-28076 4联排为主，少量6-8 联排 联排市场分析 联排产品面积普遍在180-300之间，产品赠送地下室，实得单价在6000-8000元/之间 曹将诚品 项目 市场联排主力面积（）市场联排主力总价（万） 160180200220240260280300320340140160180200220240260280300320340360 遂宁大院 山屿湖 伊山郡 江语城 联排产品及总价关系 市场上联排面积集中在180-220，赠送80-100地下室 总价集中在220-300
11、万，整体价格偏高，走速较慢； 联排产品面积和总价段跨度较大，本案在控总价的原则下，将结合客户需求进行产品设计 曹将诚品 联排产品建议 调整建议 户型调整建议：为迎合客户对挑高和尺度的需求，在维持现有小联排产品情况下，建议增加一个大联排产品； 套数调整建议：为迎合市场及促进后期走量，建议提高联排别墅的套数 ； ； 市场情况 产品 本轮方案面积 （） 户型现有套数建议套数 调整后总建面 （） 占比 建议单价（元/ ） 总价（万元）备注 小联排178五房四卫116671192633%9000160无挑高 大联排220五房四卫01122464067%9000200有挑高 市场竞品面积180-300平
12、实得单价 6000-8000 220-300挑高、地下室 u客户端口：客户反应江语城联排别墅面积偏小，200多平别墅跟自己住的电梯差不多，希望面积能更大一些 u产品端口：遂宁联排产品面积普遍在180-300之间，且产品赠送较大，但本项目现有产品面积偏小； u量价端口：遂宁联排产品总价集中在220-300万，实得单价在6000-8000元/之间。 总价控制在220万以内，迎合客户挑高和尺度需求，联排产品建议新增一个户型 曹将诚品 联排户型示意 小联排户型：五房四卫178 小联排面积为178，为五房四卫产品，无客厅挑高，赠送5个露台（4个需要自己搭建）。 曹将诚品 联排户型示意 大联排户型参考：保
13、利两河滨湖联排A1型 该户型为五房两厅三卫，建筑面积约为224； 该户型带有2个地面车位；客厅挑高设计 曹将诚品 地块一产品分析及建议 1、独栋产品建议 2、联排产品建议 3、叠拼产品建议 4、洋房产品建议 曹将诚品 面积段：遂宁市场上叠拼产品较少，现有叠拼主力面积段为150-200，面积较大，总价较高，累计去化1套，走量极慢。 特点：伊山郡面积较大，赠送较多，实得单价4500-4800元/，且赠送地下室；金科项目叠拼面积适中，预计会有地下室赠送，产品与本案 竞争较大，目前还未推出市场。 项目名称面积 实得面积 （） 销售单价 （元） 实得单价 （元） 销售总价 （万） 套数 去化速度 （月/
14、套） 产品情况 伊山郡175-200220-3806000-90004500-4800130-180641 4层叠拼 （1跃2，3跃4） 金科150 预计 9000-10000 预计 135-150 一期约40 套 叠拼市场分析 当地叠拼产品较少，仅有伊山郡有叠拼在售（赠送面积较大），实得单价在4500-4800元/之间 曹将诚品 项目 市场叠拼主力面积（）市场叠拼主力总价（万） 130140150160170180190200210110120130140150160170180190200210 伊山郡 金科 叠拼产品150-200平的产品跨度，基本覆盖了叠拼的全部面积段，由于销售缓慢，单
15、价较低，总价控制在130-150万 整体供应较少，面积段150-200。总价集中在130-150万。 叠拼产品及总价关系 曹将诚品 叠拼产品建议 调整方向一 户型调整建议：户型面积与市场较为符合，可不作调整； 总量调整建议：由于存在一定市场风险，建议调少叠拼总量。 市场情况 产品本轮方案面积（）户型现有套数建议套数 调整后总建面（ ） 建议单价（元/ ） 总价（万元） 叠拼上185四房三卫13080 30960 6500120 叠拼下202五房三卫130806500131 市场竞品面积150-200实得4500-4800130-150万 u客户端口：客户对叠拼产品不了解，持观望态度，再改型而支付能力一般的客户对此产品有一定关注度 u产品端口：遂宁叠拼产品在150-200之间，与联排基本衔接； u量价端口：遂宁叠拼产品总价集中在130-150万，赠送高实得单价在5000元/之间。 遂宁叠拼走量不佳，受到洋房跃层和联排别墅挤压，建议叠拼控制总价和总套数， 拉开各产品线总价差，以多样化产品线目的试水市场 曹将诚品 叠拼产品建议 调整方向二 在减少叠拼占比的同时，控制叠拼产品单户面积，从而控制产品总价 下叠 一层 三层 上叠 去掉上叠及下叠户型下层厨房旁的卧室，从而 达到减小产品面积的目的，调整后总面积可减 小12。 产品 本轮方案面积（ ） 户型套数
