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1、东方新城项目可行性报告成都新项目汇报会1第一部分项目决策背景及概况第二部分第二部分法律及政策性风险分析法律及政策性风险分析第三部分市场分析第四部分规划设计初步分析第五部分项目开发周期及节奏第六部分投资收益分析第七部分管理资源分析第八部分综合分析与建议主要内容21.1外部环境1.2内部因素1.3项目概况第一部分项目决策背景及概况3成都市域行政区规划范围12390平方公里（中心城598平方公里）2005年，规划总人口1070万人，城市化水平44.4%。（2002年35.6%）1.1外部环境1.1.1成都市城市总体规划（19952020年）41.1外部环境1.1.2成都市与进入的其它副省级城市主要指
2、标比较（2002年）全国最适合居住城市中，成都排名第三（零点调查）全国最适合投资城市中，成都排名第四（零点调查）成都市多项经济指标均位于广州和深圳之后，排名第三5人均国内生产总值达到3000美元以上城镇居民人均可支配收入达到13000元有“中国第四城”美誉的成都即将迎来第二次城市扩长浪潮1.1外部环境1.1.3成都市五年奋斗目标（20032007年）6优化城市产业结构和用地布局，引导城市向东部、南部发展2003年3月，以城东副中心为核心的城市东部新区（面积76平方公里，人口73.5万人）规划设计方案公布2003年10月，成立兴东投资有限公司，依靠市场机制开建城东新区1.1外部环境1.1.4成都
3、市主要发展方向7由城市中心向城市副中心（城市居住功能）过渡城市副中心处于项目用地南侧，周边地块以居住为主（居住用地占总规划面积35.3%）项目将与城市副中心共同构筑东部发展格局，提升东部土地价值1.1外部环境1.1.5成都市主要发展方向与项目关系项目用地十陵历史文化风景区城花大二期城市花园8成华区位于成都市东北部，在城市向东发展中首当其冲。面积110.6平方公里，人口55.5万，辖4个乡、10个街道办事处我司正在开发的金色家园项目位于成华区项目用地水碾河1.1外部环境1.1.6成华区基本情况91.1外部环境1.1.7成华区2002年经济指标与市内各区比较10得益于区内的300多家工业企业，成华
4、区国内生产总值排在第二位1.1外部环境1.1.8成华区2002年经济指标分析国内生产总值11成华区的GDP增值要低于成都市增值，其他区都要高于成华区3个点。经济发展速度缓慢，这是有较长历史老工业区（在改制中）的后遗症体现，也说明区域经济结构存在问题。1.1外部环境1.1.8成华区2002年经济指标分析GDP增幅12成华区地方财政收入和人均年收入在五城区中均为最低。收入决定支出，这是区域房地产市场整体发展水平较慢的主要原因，并对区域商品房档次定位造成一定影响，区内无品牌开发商，无大型房地产项目，中高档产品是区域的市场空白，这是本项目的机会点1.1外部环境1.1.8成华区2002年经济指标分析收入
5、水平13在国有经济和集体经济企业里就职的66.7%人群，有很强的区域居家情结。随着职工住宅的老化和企业搬迁，有强烈的二次换房需求，但积蓄有限，对价位非常敏感各类企业的高级白领群体，由于区域内没有可供选择的高品质住宅，部分消费群选择了城南城西居家。但区域仍存有大量实力消费群体1.1外部环境1.1.9成华区从业人员经济类型结构分析141.1外部环境1.1.10成华区的经济特征和发展趋势六大产业现代物流业电子信息工业商贸服务业休闲旅游业都市型工业房地产业151.1外部环境1.1.11成华区机会点成华区整体经济落后于其他区域，但随着已经开始的工业结构调整、沙河改造、旧城拆迁，区域新规划方案的制定实施，
6、区域整体生态居住环境和投资环境将得到质的改善，原来的劣势将转变为优势，成华的经济在未来几年后发实力强劲，区域经济将呈良好的上升态势。区内房地产业将逐步进入快速发展期，产品开发的档次得到逐步提升。现正处于快速启动初期的成华区，土地价格较其他区域低，政府对品牌开发商的重视程度高，我司应把握此时机，继金色家园之后，加大在成华区的投资力度。161.1外部环境1.1.12成都市土地资源状况随着城市经济的快速发展，房地产市场的良好预期，土地资源的极度稀缺(成都现已将2010年前的规划新征建设用地指标用完，各区征地指标纷纷告急)成都市土地价格节节攀升（大面项目、城花大二期土地指标问题及其周边地价飙升状况）。
7、近期项目周边拍卖地块分布图171.1外部环境1.1.13项目土地价格构成随着成都市向东发展力度的加大，城市中心东移。市内各区征地指标的极度紧缺，拆迁成本的持续增加。区域内各项目的逐步启动，项目周边大环境得到逐步改善。与项目相临的东部副中心、十陵历史文化风景区、新加坡项目的建设，都会促使区域地价上升。18由于政策调整，成都公司土地储备不足，利润增长率难以保证，到2004年城市花园项目和金色项目收尾后无可开发项目。本项目面积适中（占地面积593亩），权属清晰，地块平整，启动周期短，拿下后即可进入开发前期准备工作。对公司未来3年发展战略、发展规划具有重要意义，可作为“城花”项目之后的核心项目考虑我司
8、城市花园项目的成功开发，促使区域地价快速攀升，本项目紧邻“城花”，拿下本项目，可享受“城花”带来的土地升值项目位于未来城市发展的核心区域，周边用地极具扩展性（仍有1300亩有批文土地），项目有后续发展基础。成华区政府领导班子于2003年年初换届，我司与新一届领导班子关系较好，此关系的建立与延续，有利于本项目的开发（周期34年）本项目的成功获取，能满足成都公司未来的利润增长需求、保证成都公司的可持续经营1.2内部因素1.2.1内部因素19用地位于成都市正东偏南方向的成华区保和乡胜利村，成渝高速以南，老成渝路以北，三环路以东，属浅丘台地。距市中心天府广场约9km。1.3项目概况1.3.1宗地位置2
9、0用地处于成都市中心城市向东发展“东部新区”范围内。邻近东部副中心、十陵历史文化风景区和原“城花”大二期用地。1.3.2宗地所处区域1.3项目概况路城市花园城市副中心用地十陵风景区三环路沙河外环成渝高速老渝成路原“城花”大二期新加坡项目用地项目用地21宗地面积593亩。南面以成华区与龙泉驿区区界为界，西面以三环路为界，东面及北面均以自然村组边界为界地块内输气管线，将由政府出资于2004年9月30日前迁至外环路地块已完成拆迁，无高压线，地势平坦，边界规则，便于建筑布局地块地势略高于周边道路，利于小区内环境营造及减少污水排放成本1.3.3宗地现状1.3项目概况输气管线22项目所处区域抗震设防烈度为
10、7度，场地内无液化土层分布，场地土类型属中硬场地土，场地内分布的粘土具有弱膨胀潜势，属较轻微的胀缩土地基，在基础设计和施工时应注意地基胀缩性对建筑物可能造成的不良影响。1.3.3宗地现状地质情况1.3项目概况231.3.3宗地现状周边现状图1.3项目概况九五四三八部队贸易咨询公司241.3.4宗地周边路网1.3项目概况现状三环路，80米宽双向六车道现状成渝高速路，40米宽双向六车道现状十洪路，50米宽双向六车道规划东洪路，40米宽双向六车道规划市政路，40米宽双向六车道25项目用市政配套（通讯、供水、排水、排污、供气、供电）主要通过三环路接入。用地规划方案确定后，东方新城公司负责将管网铺设至小
11、区道路内。强电：距项目用地200米以外有洪河变电站。1900亩规划范围内将设置110kv开关站12座，由东方新城公司出资建设(电源为三环路边距宗地200米处110kv洪河变电站)。1.3.5项目市政配套条件1.3项目概况26给水管道：DN300雨水管道：DN800中压燃气管道：DN159污水管道：DN500通讯管道现状管网图三环路目前有一路从洪河到双桥客运站专线车经过宗地。规划中的地铁号线将通过老成渝路1.3.6项目周边配套交通1.3项目概况地铁号线地铁号线项目用地27四川师大、川师大东校区、成都大学等院校均在项目2000米范围内；川师附中、三圣中学川师附中、成都民族高级中学校环绕宗地周围；片
12、区目前有区属小学两所，及包括高中、初中和小学的陵川学校，（原重庆陵川集团子弟学校，每年级两班，120人）面向周边居民；地块内（593亩）配套有幼儿园1所。1.3.6项目周边配套教育1.3项目概况28医疗：有距离宗地约1000米位于川师大东校区边的洪河镇卫生院商业：距离宗地300米处有天华农贸市场，距宗地500米处的川师大东校区北门有一条商业街，项目自身规划的商业步行街可做相应补充十陵历史文化风景区占地10平方公里，为成都最大的生态公园。银行和邮局：由项目商业街自行引进1.3.6项目周边配套医疗、商业、公园、银行及邮政1.3项目概况市场小学门诊中学三环路东洪路洪路十省医科院今年开建29通过东洪路
13、与项目连接，距宗地约1000米，规划面积1.38平方公里的东部副中心，是集办公、综合性商业服务、大型金融施等为一体的综合服务中心。将于35年初成规模，其相关配套都可为项目所用1.3.6项目周边配套东部副中心配套1.3项目概况项目用地十陵历史文化风景区城花大二期城市花园项目用地东部副中心30占地10km2，基础投资10亿元，建成后将是成都最大的生态公园风景区分为5大片区，以兴东投资公司为投资主体，于2003年开建景区位于宗地东北向，正好为成都市常年主导风向（北北东风）的上风处，即项目用地位于城市绿肺的下风口1.3.6项目周边配套十陵历史文化风景区配套1.3项目概况项目用地十陵历史文化风景区城花大
14、二期城市花园项目用地十陵风景区湖滨森林区生态农业区明王陵保护区文化体育区综合商贸娱乐区31位于蜀都大道上，距宗地6km的春熙路为西南地区著名的商业步行街，可通过成渝高速路直达。蜀都大道为成都市东西向主干道，三环路为城市环状快速通道，业主可通过此两条干道直达市中心（距宗地9km）和快速通往城市各处，便利地使用城内各级别配套。1.3.6项目周边配套3000米外但可辐射范围1.3项目概况三环路32治安：项目所处区域为待开发区域，地块上农户已搬迁，无不良治安情况空气、噪声状况：十陵风景区位于项目上风处，空气清新，无噪音污染污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）：无危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品
15、生产或仓储基地等）：无周边景观：区域为待开发用地，周边无标志性建筑物近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心超市的建设等：主要为东洪路的修建和小区内规划道路的修建（04年12月份完工）1.3.7项目周边环境1.3项目概况33项目所处区域为待开发区域，周边现状配套较缺乏，我们可运用项目规模优势，营造一大型居住小区项目周边规划道路修建时间仍未明确，影响地块的通达性，我们可通过协议确定道路修建时间（运用付款节奏进行约束）项目所处区域为东部未来居住中心，极具升值潜力项目周边路网发达，交通便利，适于“城花”类大型项目操作项目用地已拆迁完毕，现成都市区内已无如此大
16、型已拆迁地块（从有征地指标到获取征地批文进行用地拆迁，约需1.5年周期）因政策因素，本项目要通过拍卖出让，存在较大变数，如何规避风险，成功拿下本项目，需要在协议中给予充分考虑1.3.8项目概况综述1.3项目概况34第三部分市场分析3.1区域住宅市场简述3.2主要竞品区域及楼盘3.3客户层研究及市场定位45项目用地位于成都市正东偏南方向，成华区保和乡胜利村。属成都市中心城市向东发展东部新区范围。邻近东部副中心、十陵文化风景区和原“城花”大二期用地。与“城花”同在一个片区，距离约3公里。3.1.1宗地位置3.1区域住宅市场简述46宗地所在片区，指府青路东南、府河以东、锦江东北的区域，属于大城东范畴，辖锦江、成华两区的大部分地区。该区域住宅市场的发展可分为三个阶段3.1区域住宅市场简述3.1.2区域住宅市场发展简述区域市场形成47A、零星开发阶段（99年及以前）因城东定位不清，城市规划不到位，市政配套匮乏
