《2019年房地产行业研究分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2019年房地产行业研究分析报告（112页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、品牌服装集团管理调查报告 最新卓越管理方案模板，PPT模板可自由编辑，值得下载拥有 【最新卓越最新卓越管理方案管理方案 您您可可自由编辑自由编辑】 2新华锦-北大纵横 房地产行业研究报告 3新华锦-北大纵横 引言 房地产行业研究报告是为制定集团整体发展战略和房地产板块发展战略所作的基础 性工作（行业现状如何，行业前景如何，区域市场情况如何，产品细分市场情况如何 ，竞争态势如何，行业和企业成功的关键因素是什么？等等）； 本行业报告深入分析了房地产市场的宏观环境（包括宏观经济环境，金融市场环境 ，土地市场环境，国家政策环境）和微观市场环境（包括产品细分市场和区域市场； 其中，区域市场重点对北京、上
2、海和青岛的房地产市场进行了量化分析）； 最后，本报告从房地产市场价值链的角度出发，深入研究了房地产行业和企业的成 功关键因素，并在报告的最后部分对“万科模式”作了综述。 4新华锦-北大纵横 目录 一、房地产行业概述 房地产行业的基本概念与特性 房地产行业发展概述 房地产行业基本现状 二、房地产行业的宏观环境分析 房地产行业宏观因素分析 房地产行业的融资环境分析 房地产行业的土地流转分析 房地产行业的长期发展趋势 5新华锦-北大纵横 目录（续） 四、房地产价值链分析与运作模式借鉴 房地产行业的价值链分析 房地产行业的竞争要素分析 房地产行业运作的模式借鉴 房地产行业成功因素分析 三、房地产行业的
3、微观市场分析 房地产市场的产品结构分析 房地产市场的区域结构分析 6新华锦-北大纵横 房地产行业发展概述 房地产行业基本现状 一、房地产行业概述 房地产的基本概念与行业特性 7新华锦-北大纵横 房地产的基本概念与房地产行业的特性 房地产行业的四大特征： v周期性：房地产行业属于固定投资行业， 不但随宏观经济波动，而且行业本身发展 本身具有明显的周期性； v关联性：作为基础行业，对于上游和下游 相关产业具有高度的关联性； v地域性：房地产市场的供应需求状况受制 于区域性的政治、经济、社会和文化的综 合影响，具有明显的地域性； v政策敏感性：房地产发展所需两大资源（ 资金、土地）的供应都受政府宏观
4、政策影 响最深，因此房地产行业对于政府政策具 有高度敏感性。 v房地产是房产和地产的总称，是房屋和 土地在经济方面的商品表现形式。它包括 了土地及土地上的改良物，如建筑物、道 路、停车场等。在生活资料方面，房地产 属于财产范畴；在生产经营方面，房地产 属于资产范畴。 v一般来说，我们通常所说的房地产是就 城镇房屋和土地而言的，故房地产也可称 为城镇房地产，本报告讨论的房地产就特 指这一含义。按照商品房屋用途来划分， 房产可分为商品住宅和非商品住宅两大类 ，前者包括普通商品住宅、经济实用房和 别墅、高档公寓，后者可分为写字楼、商 业营业用房等。 8新华锦-北大纵横 房地产行业从上世纪90年代以来
5、的发展概述 成长期成长期 改革开放不断 深入，1987年 深圳土地使用 权有偿转让影 响，房地产开 始市场复苏 过热期过热期 邓小平南巡讲话 和十四大召开， 1992年下半年与 1993年上半年出 现“房地产过热” 调整期调整期 受国家宏观调控 、货币从紧政策 影响，房地产业 转入调整期 复苏期复苏期 规范房地产市场 、大力发展住宅 建设,房地产作为 经济增长点、启 动内需消费热点 ，国民经济快速 发展的重要力量 新的发展期新的发展期 申奥成功、入世 成功扩大投资需 求，今后较长一 段时间,我国房 地产业可能将保 持较快发展速度 9新华锦-北大纵横 我国目前房地产行业的现状（一） 房地产开发商
6、数量众多 v1995年，房地产开发商已达到33482家， 是迄今为止房地产开发商最多的一年。此 后，全行业进入调整阶段，房地产开发商 数目有所减少。98年以后，中国房地产开 发商数量呈现出稳定增长的趋势，目前形 成另一个开发高潮。 全国房地产开发商地域分布集中 目前，房地产开发商主要集中于三个区域 ： v东部地区：广东、江苏、浙江等； v四个直辖市：北京、上海、天津、重庆； v人口大省：四川、山东、辽宁等。 10新华锦-北大纵横 我国目前房地产行业的现状（二） v开发商经济类型多样，民营、股份制的发 展势头好于国有、集体、外资等。 v民营和股份制企业的数量逐年攀高，而其 他类型的企业数量则逐渐
7、减少。 v民营和股份制企业的从业人员数量也逐年 攀高，而其他类型的企业则略有不同：港 、澳、台企业的个数减少，而从业人员数 量略有增长，反映出企业规模的扩大和企 业发展逐渐走上正轨，而其他企业的从业 人员则明显减少。 11新华锦-北大纵横 我国目前房地产行业的现状（三） v企业规模小，平均注册资本 虽然逐年略有提高，但仅为两 千多万。全国最大的房地产开 发商的净资产也不过10多亿元 ，与国外房地产开发商动辄几 十亿、几百亿美元相比，相差 甚远。 12新华锦-北大纵横 我国目前房地产行业的现状（四） v融资渠道单一、抗风险能力 弱、资质水平低是我国房地产 业发展的致命弱点 2003年我国房地产开
8、发投资资金来源图 13新华锦-北大纵横 我国目前房地产行业的现状（五） v2003年，全国房地产投资继续增长32.5%, 房屋销售面积增长32%，房屋销售额增长 38.5%，可以确定的是我国房地产业在2003年 又实现了利润的较大增长。 v我国房地产行业从2000年走出低谷，重新 又迈上的一个向上持续发展期。 14新华锦-北大纵横 整体宏观政策环境 金融市场分析 土地流通市场分析 房地产行业的长期发展趋势 二、房地产行业的宏观影响因素分析 15新华锦-北大纵横 国民GDP 以89%的速度增长拉动房地产业快速增长 国家“十五”规划对居民居住环境进行了明确规划 WTO的加入有利于房地产业的发展 1
9、8号文件正式将房地产列为经济发展的支柱产业，肯 定了房地产业的发展基调 我国宏观经济因素拉动房地产业呈现一个中长期的发展发展态势 国民经济的增长 国家规划的支持 外部环境的改善 国民政策的明确 16新华锦-北大纵横 宏观经济的健康、持续发展是房地产业快速成长的基础和有力保证 国民经济高速增长，为房地产业的发展 提供持续的发展动力。 房地产业作为国民经济的支柱产业，对 拉动国民经济的发展起到巨大作用。99 年以来，房地产总投资的增长都高于总 投资的增长，2002年达到了26.9%。 居民可支配收入的增加，大大地增强 了人们购房的能力。 购房、教育是居民可支配收入的主要 消费主体。 北京青年报调查
10、：北京37.1%的人认为 现在购房正得其时。 恩格尔系数（食品占总消费的比重） 不断降低，住房等消费必然上升。 20012010年，我国城镇居民的恩格 尔系数将下降到35%左右，生活水平 进入富裕阶段，住宅消费比重将提高 到1318。 恩格尔系数 居民可支 配收入 国民经济 （GDP） 对房地产行业的影响 变化趋势经济指标 17新华锦-北大纵横 国家“十五”规划，明确提出了对居民居住环境、房地产业的规划和要求 2000年底 住房面积 市场容量 28.12亿 2005年底住 房面积 2000 城镇 人口 4.58亿 2000 人均 面积 19.8 2005 城镇 人口 2005人 均面积 5.4
11、亿22 原有住宅 拆迁重建 2000年底 住房面积 90.68亿 重建 比率 4% 18新华锦-北大纵横 WTO的加入，为我国房地产业的发展在资金、技术、销售、产业运作等 多个方面提供支持 WTO带来的变化对需求方的影响对供给方的影响 外商扩大在中国的业务 ，设立分部或建设分厂 中高档市场的消费者会增多，需 求量加大 工业厂房需求增加 对中高档住宅需求增加 促进写字楼、商场等商业房地产的销售 必须根据目标市场的需求，建造档次较高、功 能齐全的商业用房和中高档住宅公寓楼 国际地产商进入，在资 金、技术、销售、观念 、物业管理上具有较大 的优势 刺激了消费需求，提高了人们对 住宅的消费品味 供给的
12、增加带来了价格的下降， 从而进一步刺激了消费 房屋和住宅的品种越来越丰富 地产行竞争更加激烈。国外地产会在国内寻找 战略合作伙伴，没有实力的中小公司将遭淘汰 房地产的供给增加 国内开发商必须提高服务、质量意识，建立良 好的企业法人治理结构，加强人力资源的培养 ，利用自身优势，加快培养核心竞争力 国际服务业进入 （金融、保险、物业管 理） 提供抵押贷款，增强了购房能力 物业管理的质量提高，增强人们 购房信心 拓宽了地产商的融资渠道 通过更加优质的金融服务，降低了地产商的经 营风险和财务费用 关税降低建安成本的降低使得房产的价格 降低，从而拉动了消费 建筑安装成本下降。关税降低有利于进口价廉 质优
13、的建材、部品，特别是中高档商品房所需 进口材料设备，会直接降低房屋的建造成本 19新华锦-北大纵横 v随着住房商品化的加深，住 房成为居民消费、商业投资、 社会资产的一个重要组成部分 。 v90年代以来，房地产业成为 我国国民经济新的增长点，带 动经济增长。从1993年起，房 地产业营业收入占国民GDP的比 重一直超过6%，保持在6.5%- 6.7%左右。 随着房地产对社会投资和整体国民经济的带动，房地产已成为国民经济 的支柱产业，2003年的国务院18号文对此进行了明确 v2003年8月31日国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发2003 18号文 件）总体上肯定了全国房地产业是健
14、康发展的，是对中国经济发展做出了重要贡献的，确 认了房地产作为国民经济发展中支柱产业的地位。 20新华锦-北大纵横 房地产业与金融市场密切相关，融资渠道顺畅与否和融资环境的好坏直接影响 房地产业的发展 房 地 产 开 发 融 资 渠 道 自有资本银行贷款 股市融资债券金融工具创新 买壳借壳上市 开发贷款 个人贷款 结算资金 IPO上市 资本运营层面 资金融通层面 产业投资基金 住房贷款证券化 内部积累 吸收权益性投资 项目债券 企业债券 工程垫款 预售房款 21新华锦-北大纵横 上世纪90年代以来，随着金融体制的改革和金融市场的逐渐成熟，个人按 揭信贷逐步得以推广，企业融资渠道的增加，使地产融
15、资变得容易，从而 催熟了房地产业的发展 风 险 转 移 银行开发商 个人 （贷款主体 ） 还款能力强，还款欲望强烈 贷款主体分散，降低了风险 一开始由开发商担保，房子 建成后改为房产抵押贷款 贷款风险小，信贷收益稳定 和违约率低（目前为0.3） ，银行贷款积极性高 20%首付款自筹，银行贷款 转给开发商作开发之用 由于及时得到开发资金，保 证了开发的时效和质量 融资的便利使开发商能够为 消费者奉献更多更好的楼盘 风 险 分 散 风险很大 贷款积极性不高 开发楼盘卖出后方可还款 还款愿望不高 卖给个人，现款交易 由于购房者少，销售周期 长，资金周转慢 个人融资十分困难，阻碍 了购房 开发商 （贷
16、款主体 ） 银行个人 22新华锦-北大纵横 央行121文件出台的背景：整体房地产业的快速发展，带动房产开发投资 的增速迅猛。一方面，带动了国民经济的快速增长，反过来进一步带动房 地产的加速发展 v从1998年起，房地产行业逐渐摆脱 低迷，房地产开发投资增长率超过 20%，并在2003年达到近年来的制高 点29.72%。其中，2003年，前111 月增长率达到32.5%，为近年来的最 高点。 v同时，2003年的高增长势头将带动 房地产在2004年和2005年继续以较高 的幅度继续发展。 23新华锦-北大纵横 v在房地产投资总额中，企业自有资金和 从国外引入资金的比例都相对较小，房地 产开发商的直接贷款和订金、预付款等直 接或间接来自银行信贷的资金占相当大的 比例。 v2003年初，央行负责人已经指出来自银 行贷款的资金已经占房地产开发投资的中 70%以上。
