苏州老厂房改造项目上海合美1237268705.

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1、苏州苏伦纺织厂 改造项目 项目思考路线 报告框架 项目概况 项目定位 产品规划 未来形象 项目思考路线 城市发展主线 苏州城市印象 苏州城市产业发展变迁 苏州城市商业发展现状 苏州城市化进程- 沧浪区发展主线 沧浪区发展概况 沧浪区资源优势 项目本身属性 项目改造对沧浪区商业改造的探索 苏伦厂建筑特质 寻求与城市关系新的和协统一 苏伦厂概况及现状 城市发展与文化保护的兼顾 苏州城市印象 有人说过苏州是个有三刀的城市: n首先，GDP是它的一把大刀，据统计列全国大中城市第4位 ,江苏第一位; n其次,以境外投资为主的的资金流是苏州的克敌致胜的另一把利器; n最后,苏州还有一把贴身收藏的防身利器-

2、苏州文脉,让苏州在城市化进程中随时找到自我. 苏州老城产业变迁 产业结构调整前 产业结构调整后 第 二 产 业 为 主 导 丝绸尼龙 棉布工艺品 化工造纸 等产业 为古城的经济作出 了重要的贡献，成 为其他产业发展的 物质基础和条件 二 退 三 进 为 主 导 进入90年代以后 ，将工矿企业逐 步迁出老城区老 城区则主要发展 以商贸、旅游、 休闲、金融、信 息等第三产业 替代的第三产业的发 展受制于城区人口数 量、市场需求、和收 入水平，限制了投资 商的进入，服务业发 展还无法填补因工业 企业退出而对古城区 经济造成的损失 苏州主要商贸区 苏州商贸区主要以核心商业板块，由观前、石 路、南门三个

3、市级商业功能区组成 ,和两个两 个新的市级商业功能区，包括工业园区的湖东 商业功能区和高新区的狮山广场商业功能区组 成. 老城区在改造的过程中,尽量需要保持原有的建 筑风貌和特色,使的原有商贸区的发展空间和进 一步改造都受到极大的限制,因此迫使商业服务 向周边新区和圆区等区域扩散.本项目的商业改 造将能使老城区获得商业发展的新的空间. 苏伦纺织厂 观前 南门 石路 新区 园区 中心城区 城市发展- 经济发展与文化保护的兼顾 自古以来,苏州就是经济富庶,文化昌盛之地,从 唐代的”甲郡标天下”到改革开放以来的成为全 国最大的制造业和最活跃的进出口地区之一.纵 观苏州历史,是在发达的经济基础上培育了

4、灿烂 的苏州文化,而灿烂的苏州文化又促进了经济的 发展,经济与文化相互促进. 对与本项目而言,先人创造的灿烂苏州文化是我们需要大力保护的,但同时近现代的建筑与特定时期的文化 应该也是我们所要保护的对象,正如苏伦纺织厂所代表的苏州现代纺织工业的辉煌.也是需要通过合理的改 造在城市中留下他应该有的痕迹. 沧浪区城市发展 沧浪区概况 沧浪区位于苏州的中南部，东接苏州新加坡工业园区，西邻苏州高新技术产业开发区，因区内宋代名园沧浪 亭而得名。全区面积近30平方公里，常住人口31.3万，辖8个街道办事处，是苏州市的教育、文化、科学、旅 游中心区，也是苏州市历史最为悠久、人文积淀最为丰富的中心城区之一。 沧

5、浪区 教育文化 商业设施 旅游资源酒店/住宿 沧浪区商业现状及发展南门商贸旅游区、凤凰街餐饮、 十全街旅游休闲、乌鹊桥电脑街 、养育巷装饰装璜、胥江路汽配 等街区，形成了沧浪区多层次的 传统商业格局. 沧狼区中的南门商圈为苏州重要的商业集中区之一,但随着城市的发展和人们对商业需求的不断提高,原先的 商业设施已经满于满足需求,但由于受老城区保护等因素限制,老商业区的改造比较困难,本项目地块的改造 将能为苏州老城区改造提供有益的借鉴作用. 项目本身属性 苏伦厂概况及现状 苏州的工业原来都集中在古城区，800多个企业星罗棋布于约 14.3平方公里的老城区内，狭小的弄堂宅第、甚至古典园林、 庙宇公堂都

6、辟为工厂的厂房或工业公司，这不仅极大地阻碍了 工业企业的扩张经营，而且使苏州优秀的历史文化遗产遭受到 严重的破坏。工业企业过多的集聚使环境如空气质量、水质日 益恶化。为此，进入90年代以后，将工矿企业逐步迁出老城区 ，按其性质、规模重新选址，.在此政策下,原先的苏州的苏伦 纺织厂被逐步废弃.沧浪区政府对本项目计划改造来符合政府的 对区域商业面貌新要求， 1 2 34 5 6 7 1 2 34 5 6 7 8 寻求与城市关系新的统一 辉煌时期的苏伦纺织厂 苏伦纺织厂 没落时期的苏伦纺织厂 是苏州重要的财政收入，同 时解决了大量的就业问题 随这行业的衰落，厂房的废弃 成为影响城市市容和发展的因素

7、与城市关系 协调 不 协 调 项目定位 我们对项目的理解 我们认为，对于本项目的商业改造不能简简单单的就是对项 目进行商业定位，然后通过招商在到正常营业，还必须使项 目本身所蕴涵的历史/文化痕迹在新时代得到新生，赋予他们 新的生命。带这这个问题，我们认为在本项目还应与城市的 历史/文化相结合，赋予城市建筑多一点创意！ 城市中总有一些旧的建筑，曾经有过望日的辉煌，或见证过 某段历史，但事容时移，这些历史建筑大都成为新城市规划 者的难题. 解决的方法一般有两种: n一是推倒重来，只涉及到钱的问题，相对比较容易处理，但失去了文化和历史的痕迹，消亡在雷同建筑 中； n二是将他在利用，则上升到了文化的层

8、面，保留了历史和文化的痕迹，赋予他新的生命； 项目定位 江南的工业的时尚的 苏州园林景观在项目的体现 与工业化建筑融合在一起 保留了项目工业化元素,使 苏州工业文化得到延续 最时尚最”IN”的商业在此汇 集,成为苏州新时尚商业中心 24小时 Park Mall-姑苏时尚生活新领地 整体构想 24小时的公园化的时尚商业中心 城市大公园 丰富的景观绿化,营造公园化的场景 ,既能成为普通居民乐与前往休憩的 场所,也能构筑良好的商业消费环境 商业版块 文化版块 旅游功能 时尚元素 合理设置的商业配比让项目24小时 都在进行商业循环,大大提升的商业 的价值和带动苏州夜经济的发展 富有特色工业化建筑和良好

9、的消费 环境,将能成为苏州另一类的旅游景 点,开拓了苏州旅游资源,与传统景 区形成互补 最”IN”最时尚的商业环境和 活动都能在本项目的找到，成 为苏州时尚潮流发源地 江南文化与工业文化的融合,形 成项目独特的文化氛围,同时合 理利用项目内的控保建筑,成为 苏州纺织历史的展示场所. 24小时商业场景 AM:6:00 迎来的第一批,附近的居 民, 在广场上进行晨炼. AM:9:00 办公区人员开始了 一天忙碌的工作. AM:10:00 商家开始了一天正 常的营业,消费者旅游陆续光顾 PM:7:00 华灯初上,逐步进入 餐饮娱乐消费的高峰时期. PM:10:00 零售商业渐停,开始进入 夜生活时短

10、,沿河酒吧区开始活跃 AM:03:00 夜间营业渐止,广场迎 来的短暂的宁静，即将开始下一个循环 整体商业规划 产品组成 苏伦纺织厂整体构想 商业版块文化版块时尚元素旅游功能 餐饮 娱乐 休闲 零售 工业文化 江南文化 Fashing show 新品发布 商品展示 经济型酒店 个性酒店 工业旅游景点 创意办公 消费群体构成 办公楼职员酒店住户 附近居民 商务办公群体 苏州时尚消费群体 办公楼职员 境内外旅游群体创意族群 内部消费群体 外部消费群体 整体业态分布图 组团组合分析图 绿化组团分析图 人流动线分析图 车流动线分析图 盘门路主入口右侧主体建筑 n1F为内廊式商业街 n2F以上为创意办公

11、空间 经营预估 区域预计面积租金水水平预计年租金收益 1 F商铺部分8000平方米2元/平方米/天5840000元 办公楼区域12000平方米1元/平方米/天4380000元 小计20000平方米10220000元 经营预估 区域预计面积租金水水平预计年租金收益 展示区域2000平方米自用（可收取场地费） 大型休闲娱乐设施10000平方米3560000元 经济型酒店7000平方米120间房，120元住宿价格5000000元 小计19000平方米8560000元 n展示空间 n大型休闲娱乐场所 个性酒店 区域预计套数租金水平预计年收益 个性酒店 Boutique Hotel 50间300-400

12、元天5000000元 经营预估 无论在国际还是国内，个性化消费是一种趋势 。面对这一趋势，酒店行业对市场进行了高度 细分，为各个细分市场设计了不同的产品，他 满足了某一类顾客厌倦了毫无特性的标准化饭 店产品，而愿意为差异化的饭店产品支付较高 的价格。这些小饭店具有独特的风格和个性， 提供高度的个人关注，满足了具有猎奇心理的 顾客需求。这就是市场上所出现“精品小饭店 ”（Boutique Hotel） 。 盘门路主入口左侧主体建筑 打开围墙,与城市绿化共同形 成开放式商业空间 区域预计面积租金水平预计年收益 沿街商铺4000平方米元平方米天2800000元 经营预估 餐饮集中区,各式餐饮与本项

13、目的特有的建筑环境相结合, 形成独特的氛围 区域预计面积预估租金水平预计年收益 商铺10000平方米1.5元平方米天5000000元 经营预估 家具整体环境展示与家具装饰 用品的集合,为苏州家居装饰市 场提供更多选择,同时与沿河酒 吧区形成项目时尚休闲商业区域 区域预计面积预估租金水平预计年收益 家居展示销售6000平方米1.5元平方米天3000000元 休闲餐饮2000平方米1.5元平方米天1000000元 小计8000平方米-4000000元 经营预估 在项目沿河部分设置沿河商业带,引进酒吧 等业态,成为苏州时尚夜生活的中心 区域预计面积预估租金水平预计年收益 休闲餐饮酒吧区4000平方米

14、1.5元平方米天2000000元 经营预估 总体商业收益 区域预估面积预计年租金收益 A区2000010220000 元 B区190009000000元 C区20005000000元 D区40002800000元 E区100005000000元 F区80004000000元 G区40002000000元 总计6700038020000元 人民路外立面表现 主入口及盘门路外立面表现 沿河酒吧带,建筑处理 小品/导视 未来项目构想 从旅游角度看本项目 作为与苏州著名风景区盘们景区毗邻的 本案,通过我们对项目的合理改造,将能 与苏州原有景点形成良好的互动,形成苏 州新的旅游资源. 本案 核心旅游景点

15、 从商业角度看本项目 本案 本项目位于苏州核心商圈中的南门商圈,建成后的新苏伦纺织厂将能与观前/石路商圈共同形成苏州最为繁 华的核心商业圈,同时本项目所特有的商业氛围也将为苏州商业注入新的活力. 本项内部关系 文化元素 办公功能 旅游功能大公园 商务办公带来 商务消费群体 良好的商业配套吸 引办公群体入驻 独特文化氛围形成项 目独特的商业魅力 商业改造付与旧 厂房新的生命 独特江南与工业相结合的元素 ,为项目树立的独特的旅游文 化 做为旅游景点的开发,将吸引 数量巨大的旅游消费群体,形 成项目庞大的商业消费能力 商业 良好的环境和开放的空间,给消费者给带 来了良好的视觉与空间环境。成为商业活

16、动中必不可少的一部分，让人产生愉悦， 并延长停留时间，提高了产生商业消费的 可能。 新苏伦商业 办公 旅游 以观前为代表 的核心商业区 以盘门为代表的 苏州旅游景点 苏州老城区传统的办公环境 成为苏州旅游新的景点,使苏州不但有 值得骄傲的苏州园林,也有苏伦这样的 工业旅游资源,扩大的苏州旅游资源,延 长了旅游者在苏州逗留时间 成为苏州新的商业中心,与原先的传统 核心商业区形成有效的互补,同时也开 拓了苏州商业改造新思路. 利用对旧厂房的合理改造,自由/人性/开阔 的办公空间将对设计/建筑/广告等创意产业 产生极大的吸引作用,形成苏州创意办公集 群 酒店 以吴宫为代表的酒店群体 经济性酒店与个性酒店的设置,将形成 苏州酒店业必要和有效的补充,同时也 满足了不同消费群体对酒店的特殊需求 富有江南风韵的 虽然项目为旧工业厂房,但我们可以通过在广场 和小品等方面赋予项目的江南韵味,同时江南风 韵也是本项目的特色之一. 工业气息的 富有创新的建筑风格在旧厂房中注入创意新元 素,新与旧的相结合,呈现出了独特的创意空