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1、 南京万科置业有限公司 NANJING VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 项目实施准备阶段工程 管理程序 编号：NJVK-QP-PR001 版号：A/0 页码：第 1 页 共 5 页 项目实施准备阶段工程管理程序项目实施准备阶段工程管理程序 编制 日期 审核 日期 批准 日期 流 程 要 素 流程目标：流程目标： 流程时间要求流程时间要求 流程监控点数目流程监控点数目 流程主要责任岗位流程主要责任岗位 流程涉及职位数目流程涉及职位数目 修订记录 日日 期期 修订状态修订状态 修改内容修改内容 修改人修改人 审核人审核人 批准人批准人 九舍会_ 房地产智库：万科, 万达,
2、中海, 龙湖, 恒大, 保利, 华润, 绿地, 绿城, 碧桂园, 世茂, 中信, 招商, 富力, 宝龙, 金地, 金科, 复地, 首开, 金融街, 企业管理, 人力资源, 财务融资, 合同管理, 成本造价, 规划设计, 室内景观, 招标采购, 工程建设, 施工管理, 营销策划, 广告推广, 物业管理, 商业地产, 旅游地产. . . . . . 九舍会_ 房地产智库 九舍会_ 房地产智库：企业管理, 人力资源, 财务融资, 合同管理, 成本造价, 规划设计, 室内景观, 招标采购, 工程建设, 施工管理, 营销策划, 广告推广, 物业管理, 商业地产, 旅游地产, 万科, 万达, 中海, 龙湖
3、, 恒大, 保利, 华润, 绿地, 绿城, 碧桂园, 世茂, 中信, 招商, 富力, 宝龙, 金地, 金科, 复地, 首开, 金融街. . . . . . 九舍会_ 房地产智库 九舍会 房地产 南京万科置业有限公司 NANJING VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 项目实施准备阶段工程 管理程序 编号：NJVK-QP-PR001 版号：A/0 页码：第 2 页 共 5 页 1. 目的目的 规范项目开工管理，保证项目如期顺利开工。 2. 适用范围适用范围 适用于本公司开发的所有项目的实施准备阶段的工程管理和控制。 3. 术语和定义术语和定义 3.1. 项目实施准备阶段工程管
4、理：就是在项目开工前，为成功地实现项目目标而进 行的工程开工准备方面的全过程、全方位的计划、组织、控制与协调。 4. 职责职责 4.1. 项目部 4.1.1. 工程采购的相关配合； 4.1.2. 项目部成立后， 进行熟悉项目周边市政配套设施和政府关系、 编写项目开发计 划、项目工程目标策划、工程采购计划编制、 “三通一平”施工和围护场地、 办公场所和设施（含上墙资料）准备、工程初勘和详勘施工、监理和桩基施工 方案审查、 施工许可证申办等项目开工前的相关准备工作， 保证项目的正常开 工； 4.2. 工程部 4.2.1. 场地平整、勘察、监理、桩基、总承包、桩基检测和工程变形观测、基坑土方 开挖等
5、工程的采购； 4.2.2. 项目部新进员工公司工程管理制度培训； 4.2.3. 参与项目设计工作小组的相关工作。主要对建筑、结构、安装、景观、室内设 计等专业讨论和比较各方案的经济性， 综合效果与经济性、 以及各专业的要求 选择最优秀的方案，做好设计阶段的成本管理工作。可根据实际情况，外聘专 家。 4.2.4. 相关资料的预审，详见工程信息通报作业指引 。 5. 工作程序工作程序 5.1. 项目部成立 九舍会_ 房地产智库：万科, 万达, 中海, 龙湖, 恒大, 保利, 华润, 绿地, 绿城, 碧桂园, 世茂, 中信, 招商, 富力, 宝龙, 金地, 金科, 复地, 首开, 金融街, 企业管理
6、, 人力资源, 财务融资, 合同管理, 成本造价, 规划设计, 室内景观, 招标采购, 工程建设, 施工管理, 营销策划, 广告推广, 物业管理, 商业地产, 旅游地产. . . . . . 九舍会_ 房地产智库 九舍会_ 房地产智库：企业管理, 人力资源, 财务融资, 合同管理, 成本造价, 规划设计, 室内景观, 招标采购, 工程建设, 施工管理, 营销策划, 广告推广, 物业管理, 商业地产, 旅游地产, 万科, 万达, 中海, 龙湖, 恒大, 保利, 华润, 绿地, 绿城, 碧桂园, 世茂, 中信, 招商, 富力, 宝龙, 金地, 金科, 复地, 首开, 金融街. . . . . .
7、九舍会_ 房地产智库 九舍会 房地产 南京万科置业有限公司 NANJING VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 项目实施准备阶段工程 管理程序 编号：NJVK-QP-PR001 版号：A/0 页码：第 3 页 共 5 页 5.1.1. 经公司批准，项目部正式成立； 5.1.2. 项目部组织包括项目经理、主管、土建工程师、给排水工程师、电气工程师、 项目资料员； 5.1.3. 项目开工前， 项目部应明确各岗位的工作职责和实际对应人员， 并上报工程部 和公司批准。 5.2. 项目部熟悉周边市政配套设施、要求和政府关系 5.2.1. 调研项目周边的市政配套设施情况， 为后续设计、
8、 施工和公司的相关决策提供 依据； 5.2.2. 接触和熟悉项目相关的供电、供气、供水、质监、人防、建设主管部门等单位 的办事程序和经办人员，为工程建设做好相应政府关系上的准备； 5.2.3. 进行供电、 供气、 供水和排水 （含临时施工用和正式小区使用， 视项目情况定） 的申请。 5.3. 项目部编写项目开发计划和进行项目目标的策划 5.3.1. 根据公司对项目主要节点计划要求， 汇总设计部、 成本部、 营销部的相关计划， 编写完成项目分期开发规划表 ，报工程部预审，工程部开工前完成该规划 表的在公司、区域中心和集团的审批和备案； 5.3.2. 项目部根据审核通过的项目分期开发规划表 ，编制
9、当期工程的详细的工程 施工计划、标段划分和施工场地布置图，报工程部预审。 5.3.3. 根据公司相关要求和项目特点， 项目部按期编制当期工程的 项目工程管理策 划书 ，组织策划该期项目的工程质量、进度、安全文明、成本、内部管理等 方面的目标，并报工程部预审。工程部开工前完成该策划书的在公司、区域中 心和集团的审批和备案。 5.4. 工程采购计划确定 5.4.1. 跟据工程施工计划和设计部前期的材料部品研究， 项目部牵头设计部、 成本部、 工程部编制并会签确认项目采购控制表 ，确定工程施工和材料采购方面的 材料性质、工程量、工程估价、进场时间、签约时间、招标方式等，以指导后 续的工程采购。 5.
10、5. “三通一平”施工和围护场地 5.5.1. 工程部完成场地平整、场内临时道路（根据实际需要，如有的话）和场地的围 九舍会_ 房地产智库：万科, 万达, 中海, 龙湖, 恒大, 保利, 华润, 绿地, 绿城, 碧桂园, 世茂, 中信, 招商, 富力, 宝龙, 金地, 金科, 复地, 首开, 金融街, 企业管理, 人力资源, 财务融资, 合同管理, 成本造价, 规划设计, 室内景观, 招标采购, 工程建设, 施工管理, 营销策划, 广告推广, 物业管理, 商业地产, 旅游地产. . . . . . 九舍会_ 房地产智库 九舍会_ 房地产智库：企业管理, 人力资源, 财务融资, 合同管理, 成本
11、造价, 规划设计, 室内景观, 招标采购, 工程建设, 施工管理, 营销策划, 广告推广, 物业管理, 商业地产, 旅游地产, 万科, 万达, 中海, 龙湖, 恒大, 保利, 华润, 绿地, 绿城, 碧桂园, 世茂, 中信, 招商, 富力, 宝龙, 金地, 金科, 复地, 首开, 金融街. . . . . . 九舍会_ 房地产智库 九舍会 房地产 南京万科置业有限公司 NANJING VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 项目实施准备阶段工程 管理程序 编号：NJVK-QP-PR001 版号：A/0 页码：第 4 页 共 5 页 护施工单位的招投标后，项目部组织施工； 5.5
12、.2. 项目部完成临水、临电方面的接驳施工； 5.5.3. 项目部联系总经理办公室， 完成场地守卫的安保计划， 场地平整和围护完成后， 即组织保安进场，负责开工前整个项目场地的安全维护。 5.6. 办公场所、设施（含上墙资料）准备 5.6.1. 项目部根据项目相关情况， 拟定项目部办公室的建设或租用计划， 报公司批准 后实施； 5.6.2. 项目部牵头总经理办公室，完成电信接入、复印机等等办公设施的准备。 5.6.3. 项目部会议室上墙资料要求由：项目概况、晴雨表、岗位职责、进度计划 （PROJECT 格式） 、组织架构、突发事件处理流程、施工和监理单位考核评分 表、项目分期总平面图、每月工程
13、照片等 9 部分组成，项目部初步拟定后，报 工程部审核后制作上墙，要求布局合理，尺寸和形式统一，整体美观大方。 5.7. 勘察、监理、总承包等等工程的采购 5.7.1. 根据项目采购控制表 ，工程部主办，项目部和成本部协助完成勘察（分初 勘和详勘，详勘在初勘的基础上进行） 、监理、桩基、总承包、桩基检测和工 程变形观测、基坑土方开挖等工程的采购。具体采购方式和制度详见工程采 购管理程序 。 5.8. 勘察施工：项目部负责初勘和详勘工程的施工，并及时提供相关成果，为施工 图设计和工程支护设计、基坑土方方案提供相关依据。 5.9. 内部培训：开工前，工程部组织对项目部新员工进行工程质量管理体系培训
14、， 以让新员工熟悉、掌握和准确、全面地执行该体系。培训方式详见内部培训 管理程序 。 5.10. 项目开工准备 5.10.1. 项目部负责组织监理单位和桩基单位进场，办理场地移交手续； 5.10.2. 项目部联系测绘部门进行现场控制点的设置，并移交给监理单位和桩基单位； 5.10.3. 项目部负责审核桩基单位提交的施工组织设计， 对其施工总平面布置、 现场临 水临电布置、机械设备配置、安全文明管理等方面进行检查，并以施工组织 设计内部审批表报公司批准桩基施工组织设计 ； 5.10.4. 项目部申办工程报监、施工许可证申领等手续； 九舍会_ 房地产智库：万科, 万达, 中海, 龙湖, 恒大, 保
15、利, 华润, 绿地, 绿城, 碧桂园, 世茂, 中信, 招商, 富力, 宝龙, 金地, 金科, 复地, 首开, 金融街, 企业管理, 人力资源, 财务融资, 合同管理, 成本造价, 规划设计, 室内景观, 招标采购, 工程建设, 施工管理, 营销策划, 广告推广, 物业管理, 商业地产, 旅游地产. . . . . . 九舍会_ 房地产智库 九舍会_ 房地产智库：企业管理, 人力资源, 财务融资, 合同管理, 成本造价, 规划设计, 室内景观, 招标采购, 工程建设, 施工管理, 营销策划, 广告推广, 物业管理, 商业地产, 旅游地产, 万科, 万达, 中海, 龙湖, 恒大, 保利, 华润,
16、 绿地, 绿城, 碧桂园, 世茂, 中信, 招商, 富力, 宝龙, 金地, 金科, 复地, 首开, 金融街. . . . . . 九舍会_ 房地产智库 九舍会 房地产 南京万科置业有限公司 NANJING VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 项目实施准备阶段工程 管理程序 编号：NJVK-QP-PR001 版号：A/0 页码：第 5 页 共 5 页 5.10.5. 项目部组织对施工图纸进行会审； 5.10.6. 项目组织审核监理规划和桩基部分监理细则 ； 5.10.7. 项目部组织首次工程例会：熟悉监理、桩基单位相关人员；对桩基单位和监理 单位根据合同提出甲方在质量、 进度、 安全文明、 资料管理、 会议纪律的要求； 明确例会时间和参加人员等； 5.10.8. 项目部联合监理单位审查桩基报送的工程开工报审表，在机械、人员、材料、 临设、质量保证体系等方面准备就绪的情况下，批准工程开工。 6. 支持性文件支持性文件 6.1. NJVK- QP- PR0
