房地产估价实例(1)教材

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1、第九节 市场法运用实例 例4-13：为评估某写字楼2000年10月31日 的正常市场价格，在写字楼附近地区调 查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交 易实例作为可比实例，有关资料如下： nA的成交价格：5000（人民币元/平方米 ） nB 的成交价格： 600（美元/平方米） nC的成交价格： 5500（人民币元/平方米 ） nA的成交日期：2000年1月31日 nB的成交日期：2000年3月31日 nC的成交日期：2000年7月31日 nA的交易情况： 2 ； 房地产状况：8 nB的交易情况： 5 ； 房地产状况：4 nC的交易情况： 3 ； 房地产状况：+6 n交易情况的正（负）值表示可比实

2、例的成交 价格高（低）于其正常价格的幅度； n房地产状况的正（负）值表示可比实例的房 地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况 导致的价格差异幅度。 n另假设人民币与美元的市场汇价2000年3月 31日为 1：8.5，2000年10月31日为1： 8.3； n该类写字楼以人民币为基准的市场价格2000 年1月1日至2000年2月31日基本保持不变； n2000年2月31日至2000年5月31日平均每月 比上月下降1%，以后平均每月比上月上升 0.5%。 n试利用上述资料估算该写字楼2000年10月 31日的正常市场价格。 n估算该写字楼2000年10月31日的正常市场价 格如下： 1、计算公式：

3、 n比准价格=可比实例成交价格交易情况修 正系数交易日期调整系数房地产状况调 整系数 2、比准价格： nA=5000100/（1002）（11%）3（ 10.5%）5100/（1008） =6598.33（人民币元/平方米）； 2、比准价格： nB=6008.5100/（1005）（11%）2 （10.5%）5100/（1004） =6328.88（人民币元/平方米）； nC=5500100/（1003） （10.5%）3100/（1006） =6192.31（人民币元/平方米）； 3、将上述三个比准价格的简单算术平均数作 为比较法的估价结果，则： n估价对象价格（单价） =（6598.336

4、328.886192.31）3 =6373.17（人民币元/平方米） 例4-14：为评估某商品住宅2002年10月 24日的正常市场价格，在该商品住宅附 近地区调查选取了A、B、C三宗类似商 品住宅的交易实例作为可比实例，有关 资料如下： nA的成交价格：3700（元/平方米） nB 的成交价格： 4200 （元/平方米） nC的成交价格： 3900 （元/平方米） nA的成交日期：2002年5月24日 nB的成交日期：2002年8月24日 nC的成交日期：2002年9月24日 nA的交易情况： 2 ； nB的交易情况： 0 ； nC的交易情况： 1； n该类商品住宅2002年4月至10月的价

5、格 指数为（定基价格指数）： 100,92.4,98.3,98.6,100.3,109.0,106.8 n 房地产状况的比较判断结果： n试利用上述资料估算该商品住宅2002年10 月24日的正常市场价格。 房地产状况权重估价对象ABC 因素10.51009010080 因素20.3100100110120 因素30.2100125100100 估算该商品住宅2002年10月24日的正常市 场价格如下： 1、计算公式： n比准价格=可比实例价格交易情况修正 系数交易日期修正系数房地产状况修 正系数 2、交易情况修正系数： n可比实例A：100/（1002）=100/98 n可比实例B：100/

6、（1000）=100/100 n可比实例C：100/（1001）=100/101 3、交易日期修正系数： n可比实例A：106.8/92.4 n可比实例B： 106.8/100.3 n可比实例C： 106.8/109.0 4、房地产状况修正系数: n可比实例A：100/（900.51000.3 1250.2）=100/100 n可比实例B：100/（1000.5 1100.31000.2）=100/103 n可比实例C：100/（800.51200.3 1000.2）=100/96 5、计算比准价格（单价）： n比准价格A =3700100/98106.8/92.4100/100 =4363.

7、90（元/） n比准价格B =4200100/100106.8/100.3100/1 03 =4341.93（元/） n比准价格C =3900100/101106.8/109.0100/9 6 =43941.09（元/） 6、将上述三个比准价格的简单算术 平均数作为比较法的计算结果，则 ： n估价对象的价格（单价） =（ 4363.90 4341.93 43941.09 ）3 = 4215.64 （元/） 第七节 成本法运用实例 n例5-8：某房地产的土地总面积为1000平 方米，是10年前通过征用农地取得的，当 时平均每亩花费18万元，现时重新取得该 类土地每平方米需要620元，地上建筑物

8、的总建筑面积为2000平方米，是8年前建 成交付使用，当时的建筑造价为每平方米 建筑面积600元，现时建造同类建筑物每 平方米建筑面积需要1200元，估计该建筑 物有八成新。试用所给资料估算该宗房地 产的现时总价和单价。 解：土地现值=6201000 =620000（元） 建筑物现值=1200200080% =1920000（元） 估价对象的现时总价=620000+1920000 =2540000 估价对象的现时单价=2540000/2000 =1270（元/平方米 ） n例5-9：本估价对象是一个专用仓库，坐 落在某城市建成区内；土地总面积2500 ，总建筑面积8500；土地权利性质为土 地

9、使用权；建筑物建成于1981年7月底， 建筑结构为钢筋混凝土结构。需要评估该 专用仓库2001年7月30日的价值。 1、该房地产估价属于成本法中的旧房地产 估价，计算公式为： 旧房地价格=土地的重新购建价格（或重新 开发成本）+建筑物的重新购建价格-建筑 物的折旧 2、求取土地的重新购建价格（或重新开发 成本） （1）采用比较法，利用当地类似出让土地 使用权的出让或转让价格求取；求出估价 对象土地单价为684元/。 （2）采用成本法，具体是利用征地费加土 地开发费和土地使用权出让金等，再加上 地段差价调节的办法来求取。求出估价对 象土地单价为638元/。 综合考虑两种方法的结果，最终确定估价对

10、 象土地单价为680元/，总价为170万元 3、求取建筑物的重新购建价格 现时（指估价时点）与估价对象建筑物类似 的不包括地价在内的建筑物的造价为1000 元/（含合理利润、税费等） 估价对象建筑物的重新购建价格 =10008500=850（万元） 4、求取建筑物的折旧 采用直线法求取折旧额。该建筑物的经济寿 命为60年，已经使用了20年，残值率为零 。 估价对象建筑物的折旧总额 =85020/60=283.3（万元） 5、求取积算价格 旧房地价格=170850 283.3= 736.7（ 万元） 6、确定估价结果 参考经验，最终将本估价对象的2001年7月 30日的价值总额评估为737万元，

11、折合每 平方米建筑面积867元。 第七节 收益法运用实例 n 例6-20：某旅馆需要估价，据调查，该 旅馆共有300张床位，平均每张床位每天 向客人实收50元，年平均空房率为30% ，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地 同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年 平均空房率为20%，正常营业每月总费用 平均占每月总收入的30%；该类房地产的 资本化率为10%。试选用所给资料估算该 旅馆的价值。 n 该题主要是注意实际收益与客观收益的问 题。在弄清了此问题的基础上，该旅馆的价 值估算如下： n1、年有效毛收入 n=30045365（120%） n=394.20（万元） n2、年运营费用=394.2

12、30%=118.26（万元 ） n3、年净收益=394.2118.26=275.94(万元) n4、旅馆价值=275.9410%=2759.4（万元 ） n 例6-21：某房地产建成于1997年底， 此后收益年限为48年；1998年底至2001 年底分别获得净收益83万元、85万元、 90万元、94万元；预计2002年底至2004 年底可分别获得净收益94万元、93万元 、96万元，从2005年底起每年可获得的 净收益将稳定在95万元；购买该类房地 产通常可得到银行80%的抵押贷款，抵 押贷款的年利率为8%，自有资金要求的 收益率为13%。试利用上述资料估算该 房地产2001年底的收益价格。

13、n1、计算公式为： n n2、a1=94（万元）；a2=93（万元）； n a3=96（万元）；a=95（万元）。 n3、r=MrM（1M）rE n =80%8%（180%）13% n =9% n 4、n=484=44（年） n 5、t=3（年） n 6、将上述数字代入公式中计算如下： n =1029.92 （万元） 第五节 假设开发法运用举例 n 例7-1：有一成片荒地需要评估，获知该荒地 的面积为2平方公里。适宜进行“五通一平”的开 发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为 60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一 平”熟地的单价为800元每平方米；开发期需要3 年；将该片荒地开发成

14、“五通一平”熟地的开发成 本，管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷 款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地 转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%， 买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用传 统方法估算该成片荒地的总价和单价。 n 1、 设该成片荒地的总价为V。 n 2 、该成片荒地开发完成后的总价值 n =800200000060% n =9.6（亿元） n 3 、开发成本和管理费用等的总额 n =2.52 n =5（亿元） n 4、 投资利息总额=（V+V4%） n （1+10%）31 +5（1+10%）1.51 n =0.344V+0.768（亿元） n 5、转让税费总额

15、 n =9.66% n =0.576（亿元） n6 、开发利润总额 n =（V+V4%+5）15% n =0.156V+0.75（亿元） n 7 、购买该成片荒地的税费总额 n =V4% n =0.04V（亿元） n 8 、V=9.65（0.344V+0.768）0.576 n （0.156V+0.75） 0.04V n V=1.672（亿元） n故： n 荒地总价=1.627（亿元） n 荒地单价=81.35（元平方米） n 例7-2：需要评估一宗“七通一平”熟地 2001年9月的价格。获知该宗土地的面积为 5000平方米，土地剩余使用年限为65年， 建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品 住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅 的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方 米建筑面积800元，勘察设计等专业费用为 建筑安装工程费的12%，第一年需要投入 60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费 ，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、 专业费用 n 及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等 费用为其售价12%，