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1、 姓 名：杨继华 学 号：2010024079 联系方式：18678871715；18678890006 邮 箱：yangjihua1121 单 位 代 码 10445 学 号 2010024079 分 类 号 F293.3 研究生类别 全日制 硕 士 学 位 论 文 （专 业 学 位） 论文题目 我国当前房地产融资问题研究 专业学位名称：专业学位名称： 工商管理硕士工商管理硕士 方向领域名称：方向领域名称： 战略管理战略管理 申请人姓名申请人姓名： 杨继华杨继华 导导 师师 姓姓 名：名： 赛晓序赛晓序 教授教授 论文提交时间：论文提交时间： 20122012 年年 6 6 月月 4 4 日
2、日 独独 创创 声声 明明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得 的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包 含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得 （注：如没有其他需要特别声明的，本栏可空）或其他教育机构的学位或证书 使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名： 学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解 学校学校 有关保留、使用学位论文的规定，有权保 留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘， 允许论文被查阅和借阅。 本人授权
3、 学校学校 可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索， 可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 （保密的学位论文 在解密后适用本授权书） 学位论文作者签名： 导师签字： 签字日期：20 年 月 日 签字日期：20 年 月 日 山东师范大学硕士学位论文 目 录 摘 要 . I Abstract III .第一章 导论 . 1 1.1 选题的背景及意义 . 1 1.1.1 选题的背景 1 1.1.2 研究的意义 2 1.2 国内外研究综述 3 1.2.1 国外研究综述 3 1.2.2 国内研究综述 4 1.3 框架内容及研究方法 . 5 1.3.1 框架内容 5 1.3
4、.2 研究方法 5 1.4 论文创新点 . 6 第二章 房地产融资基本理论概述 7 2.1 房地产融资的概念及特征 . 7 2.1.1 房地产融资的概念 7 2.1.2 房地产融资的特征 7 2.2 房地产融资方式比较 . 8 2.2.1 房地产债权融资方式 8 2.2.2 房地产股权融资方式 . 12 2.3 房地产融资效应的评价标准及评估方法 15 2.3.1 货币时间价值 . 15 2.3.2 资本成本 . 16 2.3.3 最优资本结构理论 . 16 第三章 我国房地产企业融资现状及存在的主要问题 . 19 3.1 房地产融资与宏观经济的关系 19 3.1.1 金融政策对房地产业影响分
5、析 19 3.1.2 政府的调控政策对房地产业的影响 19 3.2 房地产企业融资情况 20 3.3 房地产企业融资中存在的主要问题 23 3.4 融资结构不合理带来的消极影响 25 3.5 影响房地产企业融资的因素分析 26 3.5.1 有关法律政策 . 26 3.5.2 房地产企业自身能力 . 27 3.5.3 其他因素 . 27 第四章 房地产企业融资效应的实证分析以天业恒基股份有限公司为样本29 4.1 天业恒基股份有限公司（简称天业股份）情况 29 山东师范大学硕士学位论文 4.1.1 天业股份公司基本情况 . 29 4.1.2 天业股份公司基本财务情况 . 29 4.2 天业股份公
6、司融资成本 32 4.2.1 长期负债个别资本成本 . 32 4.2.2 山东国际信托贷款资本成本 . 32 4.2.3 新华信托资本成本 . 32 4.2.4 权益资本成本 . 32 4.2.5 天业股份加权平均资本成本 . 35 4.3 天业股份公司价值 36 4.4 天业股份公司价值与资本成本对比 36 4.5 小结 38 第五章 拓展新的融资方式房地产信托投资基金（REITs） 40 5.1 房地产信托投资基金概念及类别 40 5.1.1 房地产信托投资基金概念 . 40 5.1.2 房地产信托投资基金与房地产信托的关系 . 40 5.1.3 房地产信托投资基金的分类 . 40 5.2
7、 房地产信托投资基金的优点与风险 41 5.2.1 投资房地产信托投资基金的优点 . 41 5.2.2 房地产信托投资基金的风险 . 42 5.3 我国发展房地产信托投资基金（REITs）的意义 . 42 5.4 实证检验以广州越秀房地产投资信托基金为例 43 第六章 我国房地产信托投资基金的基本框架设计及政策建议 . 46 6.1 我国发展房地产信托投资基金的可行性分析 46 6.2 中国内地房地产投资信托基金模式的选择 47 6.3 选择信托基金模式 48 6.4 我国房地产信托投资基金的基本框架设计 49 6.5 房地产信托投资基金风险管理 50 6.6 发展我国房地产信托投资基金的政策
8、建议 51 总结与展望 . 53 1、根据开发项目的类型选择融资方式 53 2、根据房地产企业的规模选择融资方式 54 3、融资方面的其他建议 54 4、有待进一步研究的问题 55 5、展望 55 参考文献 . 56 致 谢 . 58 山东师范大学硕士学位论文 I 摘 要 我国现阶段拉动经济增长的仍然是投资、 出口贸易和扩大内需三大引擎， 房地产业在 投资、拉动内需中扮演着重要角色，对经济的增长功不可没，未来几十年房地产业仍然会 占据经济发展的主导地位， 近年来与该行业有关的话题成为人们最关心的议题之一， 国家 也频繁出台一系列政策调整房地产业的发展。 调控并不等于限制， 关键是如何正确引导房
9、 地产业健康发展。 中国的房地产业还处于起步阶段， 房地产开发还属于收益较高的产业， 所以许多投资 者把房地产作为一个很好的投资方向。房地产市场是资金高度密集的运作体，可以说，资 金是房地产企业的血脉，对房地产企业非常重要。开发投资规模大、周期长、房地产价值 昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金量巨大，再加上急于扩大再生产，因此资金 筹措就成了房地产开发商最关心的问题。 目前我国房地产金融产品种类较少， 主要只有房 地产开发流动资金贷款、 房地产开发项目贷款和房地产抵押贷款三种产品， 这大大限制了 我国房地产业的发展。 由专业性的房地产运作机构发起并管理的房地产产业投资基金， 不仅可以使投
10、资者获 得较高的投资收益率，也能有效地规避投资者的风险，这是其他投资方式所无法比拟的， 同时可以为社会上很多闲散资金积极寻找途径参与房地产开发。 因此， 发展房地产信托投 资基金是今后我国房地产企业解决融资问题的方向。 本论文从我国当前房地产企业融资现状出发，采用一般分析与案例分析相结合的方 法，揭示房地产企业融资中存在的问题，寻找解决的办法。 首先， 对我国房地产融资情况进行分析发现问题。 我国当前房地产企业融资主要依靠 债权融资，形成高负债经营；主要依靠银行贷款，存在较高金融风险；融资方式有限，存 在结构不合理，融资成本高的问题。 其次，选取有代表性的公司天业股份为例实证分析。以 2010
11、 年天业股份对外披露资 料结合对天业股份的调查了解后形成基础资料， 运用资本资产定价模型和有关公司价值计 算方法对天业股份进行深入分析， 发现该房地产公司存在资本成本高， 公司价值低的问题， 要解决该问题需要对资本结构进行优化。天业现象是我国房地产企业融资问题的一个缩 山东师范大学硕士学位论文 II 影，具有代表性。 最后，通过分析提出引入房地产信托投资基金这一融资手段来解决当前存在的问题。 房地产信托投资基金具有增加当前融资渠道，降低资本成本，提高公司价值的作用。 关键词：关键词：房地产融资；最优资本机构；房地产信托投资基金 山东师范大学硕士学位论文 III Abstract Current
12、ly in China , what fuel the economic growth are still investment , export , and domestic demand. The contribution of real estate industry to boosting economic growth can never be underestimated since now it plays a significant role in investment and domestic demand expanding , and moreover , in the
13、future several decades , it will still play a leading role in economic development . In recent years , real estate industry becomes one of the most interesting matters that people concern about and the state government has promulgated a series of policies to adjust the development of the real estate
14、 . Adjustment doesnt mean how to restrict , but how to guide the healthy development of the real estate industry . Now in China , the real estate industry is just starting and since it is a high-rewarding industry , so many investors regard this industry as a better investment destination. The real
15、estate market is such a capital-intensive operation unit that we can say that capital is the blood of and too significant to the real estate entrepreneurs. Features such as large investment and development scale , long cycle , and skyscrapers price make the real estate industry need higher-amount in
16、vestment. Whats more the real estate industry is eager to expand the re-production , so financing becomes the problem that real estate developer concerns most. At present , in China , financial products of real estate are too limited which are mainly three species , ie , liquidity loans of developing the real estate industry , loans to developing project and mortgage loans. And this really restricts the development of our rea
