温泉小镇度假区二期建设项目可行性研究报告

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1、和平温泉小镇度假区二期建设项目和平温泉小镇度假区二期建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 委托单位：河源市和平县和平温泉之都有限公司委托单位：河源市和平县和平温泉之都有限公司 编写单位：广州金良工程咨询有限公司编写单位：广州金良工程咨询有限公司 二二一一年五月年五月 和平温泉小镇度假区二期建设项目和平温泉小镇度假区二期建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 资格证书编号：工咨乙 12320060079 咨询业务编号：穗金良工咨报字2010第 124 号 委托单位：河源市和平县和平温泉之都有限公司委托单位：河源市和平县和平温泉之都有限公司 编写单位：广州金良工程咨询有限公司编写单位：广州金良工

2、程咨询有限公司 二二一一年五月年五月 项项目目负负责责人人任 春 梅 注册咨询工程师 编编 写写 人人 员员杨 剑 楚注册咨询工程师 田 辉注册咨询工程师 艾 申 华注册造价工程师 林 顺 注册造价工程师 樊 永 军注册咨询工程师 徐 滔 注册咨询工程师 审审 核核唐 元 昌注册咨询工程师 审审 定定周 节 龙高 级 工 程 师 前前 言言 广东省和平县有“山清水秀温泉美，川塬秀丽百果奇”的美誉，旅游资源 丰富，境内有日供万人沐浴的地热资源，又有近 10 公里的漂流河段，奇山异石， 景色迷人，享有“北有热河、南有热水”之美称。热水镇位于粤北山区，属于 河源市和平县。热水镇由九连山环抱，浰江水环

3、绕，环境优美，生态资源丰富， 有穿山甲、野猪、类似娃娃鱼的物种、桫椤，蝴蝶品种繁多等珍稀物种，盛产 香菇、木耳、茶叶、竹笋、药材、水蜜桃等。南湖村有死火山，温泉资源丰富， 是旅游投资的理想之地。 根据河源市及和平县的有关发展规划，及和平县委、县政府提出 “旅游旺 县”的号召下，规划在和平县热水镇南湖村投资兴建一个具有多个功能景区的， 集文化游、生态自然风光游、休闲度假于一体的大型综合型旅游区“和平温泉 小镇度假区”，共分六期进行开发。 第一期项目热龙温泉度假区于 2004 年底破土动工，以全新的生态理念为设 计蓝图，融合客家文化精髓，充分利用荒山、坡岭等自然地貌，打造出一片人 与自然和谐相处的

4、世外桃源。由于温泉小镇自然环境优美、设施齐全、服务优 质，已被国家旅游局评为 AAAA 景区，目前年接待人数约 15 万人次，营业收入 3000 多万元，上缴税收 100 多万元，解决当地村民就业近 300 人。 经过几年的发展，度假区在增缴国家税收的同时，对带动当地第三产业的 发展、提升本地农产品的附加值、改善当地农民的就业状况、推动和平县的经 济和社会发展做出了积极的贡献。随着度假区知名度的提高，游客接待量也逐 年提升，现有的设施接待能力已经饱和，需要新的服务设施来缓解压力。 温泉小镇度假区二期项目由九连山温泉度假山庄、漂流接待中心、社会主 义新农村（客家风情一条街）、广东省应急培训中心等

5、四个子项目构成。为保 证项目的顺利投资建设，现依据度假区二期项目总体规划，对项目进行包括项 目规模、投融资、影响力分析、资源利用、效益分析等综合进行可行性研究分 析，为项目投资建设提供依据。 目目 录录 前前 言言I 第一章第一章 项目背景项目背景 .1 一 国内旅游发展趋势分析1 二 产业政策1 三 行业准入分析1 四 发展现状3 第二章第二章 项目概况项目概况 .4 一 项目区范围4 二 建设内容及规模4 三 项目投资估算及资金筹措方式 7 四 综合效益9 第三章第三章 建设用地、征地拆迁及移民安置方案建设用地、征地拆迁及移民安置方案.12 一 项目用地12 二 项目建设方案原则12 三

6、土地利用合理性分析13 四 公共工程方案14 五 组织机构及人力资源配置 17 六 征地拆迁和移民安置规划方案 18 第四章第四章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析.20 一 资源开发方案20 二 游客规模预测20 三 资源利用方案21 四 资源节约方案22 第五章第五章 节能方案分析节能方案分析23 一 编制依据23 二 能耗分析23 三 节能措施24 第六章第六章 生态环境影响分析生态环境影响分析27 一 自然生态环境现状27 二 生态环境影响分析28 三 生态环境保护措施33 四 环境和生态影响分析结论 37 第七章第七章 社会影响分析社会影响分析38 一 社会适应性分析38

7、 二 社会风险及对策分析38 第八章第八章 项目总投资的估算项目总投资的估算41 一 固定资产投资的估算41 二 无形资产及递延资产投资的估算 43 第九章第九章 项目财务数据预测项目财务数据预测44 一 投资估算、投资使用计划及资金筹措.44 二 项目计算期、折旧及摊销费 44 三 营业收入、营业税金及附加 45 四 经营成本估算46 五 利润及利润分配46 六 借款还本付息估算47 七 项目财务分析47 第十章第十章 投资可行性结论投资可行性结论50 附件一：项目财务数据预算表附件一：项目财务数据预算表 .51 附件二附件二：项目示意效果图：项目示意效果图82 附件三附件三：企业法人营业执

8、照企业法人营业执照86 附件四附件四：土地使用证土地使用证.90 第一章第一章 项目背景项目背景 一一 国内旅游发展趋势分析国内旅游发展趋势分析 随着人民生活水平步入小康和向高消费阶段过渡，国内居民出游率将不断 上升，旅游消费需求日愈强烈。我国人均 GDP 持续增长，预计 2010 年我国人均 GDP 增至 2000-2500 美元，国内旅游消费市场进入发育成熟阶段。国内居民休 闲时间增多，人口流动性和受教育水平不断提高，接待设施、旅游交通、旅游 环境等不断发展完善，都将大大地促进国内旅游的繁荣。国内的旅游形式从观 光型向度假型发展，即从单纯的“观光游览”发展到“探古访幽”、“度假休 闲”、“

9、自驾游”等多种旅游形式并存的度假旅游阶段。 度假旅游产品，往往对环境有着较高的要求，一般选择恬静、幽雅、旷野 的环境，一般有滨水、森林、田园、园林、冰雪、温泉、特殊地貌等类型的度 假场所，使游客获得新鲜、刺激、康体、野趣、历史氛围等有别于生活环境的 独特体验。 二二 产业政策产业政策 中国旅游业目前正处于快速发展的阶段，成为第三行业的支柱产业，业内 人士分析认为，当前中国经济持续走好、国际贸易往来不断增多、旅游安全具 备有效保障、市场经济秩序进一步完善，正是中国旅游业发展的“黄金时期”。 进入 21 世纪以来，全球国际旅游业的格局发生了重大变化，亚太地区跃居 世界第二，欧洲、亚太地区和美洲三足

10、鼎立的局势真正确立。更值得注意的是， 全球旅游发展的亮点在东方，而中国是东亚旅游的领军者。目前，丰富的旅游 资源使中国已形成世界上规模最大、增速最快、潜力最强的旅游市场，旅游业 在国民经济建设中发挥着巨大的作用。我国旅游业的发展存在着很大的发展空 间。 三三 行业准入分析行业准入分析 1. 中国旅游业现状中国旅游业现状 国内旅游蓬勃发展：据世界旅游组织预测，2010 年前世界旅游人数以 4.3% 的速度增长，旅游收入以 6.7%的速度增长，远远超出同期世界 2.8%3.5%的经 济增长率。中国正成为世界旅游大国，国外游客来中国旅游也迅速发展。旅游 活动成为人们生活中的重要部分，中国旅游业经历了

11、 20 年发展，成为世界上重 要的旅游目的地国。发展国内旅游成为国家“培育新的经济增长点”的重要选 择。 全国假日办发布的2007 年“五一”黄金周的旅游统计报告指出，今年 黄金周全国共接待旅游者 1.79 亿人次，同比增长 22.7%；实现旅游收入 736 亿 元，同比增长 25.8%。在全国 31 个省、自治区、直辖市接待的 1.79 亿人次旅 游者中，过夜旅游者为 4586 万人次，同比增长 18.1%；一日游游客为 1.33 亿 人次，同比增长 24.4%。全国黄金周历年来旅游人次及增长率新高。 2. 和平县旅游业发展状况和平县旅游业发展状况 和平县旅游经济是在“十五”期间得到快速的发

12、展。在和平县政府经济实 施“旅游旺县”的战略指导下，以建设“大田园”为重点，把旅游资源开发、 旅游产业开发、旅游环境开发、旅游文化开发有机结合起来，使旅游产出大幅 增加，产业规模迅速膨胀，客源市场全面拓展。 在“以温泉开发为龙头，努力构建大旅游格局”的思路下，逐步构建出全 县休闲、生态、度假、保健型的旅游发展趋势。已建成有热水漂流、热龙温泉 度假村、天上人家温泉度假村、兴隆民俗文化村、金湖度假区等主要旅游、休 闲项目，有星级酒店五间。实现了“从无到有，从有到旺”的重要跨越，旅游 业已经成为和平县第三产业的龙头和新的经济增长点，为全县经济持续快速发 展做出了重要贡献。 表表 1-11-1：和平县

13、接待旅游人次和旅游总收入表：和平县接待旅游人次和旅游总收入表 年份旅游接待人数增长率旅游总收入增长率 2005 27 万人次 33% 1.3 亿元 48% 2006 37 万人次 37% 1.58 亿元 22% 2007 43.7 万人次 18.3% 1.95 亿元 23% 2008 53.8 万人次 23% 2.37 亿元 21.5% 3. 行业准入分析行业准入分析 广东省是温泉大省，温泉产品的供给和需求都进入高潮。省政府批准设立 的 29 个省级旅游度假区中，有 7 个是温泉类的（广州从化温泉、新兴龙山温泉、 中山温泉、清远银盏温泉、梅州丰顺温泉、清新温泉、金山温泉）。珠三角周 边温泉开发

14、基本形成了 4 个组团：珠三角西部组团（珠海中山江门阳江） 、广州北部组团（三水从化清远龙门）、惠州河源组团、海丰陆河组团。 河源市政府、和平县政府高度重视旅游业的发展，2007 年把旅游业列为支 柱产业。充分利用粤赣边境九连山腹地热水漂流源头的资源优势，招商引资， 发展温泉度假旅游品牌产品；政府的多项政策将为和平温泉小镇的旅游发展创 造了历史性机遇。 因此，本项目的建设，符合广东省、河源市、和平县的行业发展规划，推 动和平县生态旅游经济、会议休闲经济、都市农业经济的发展，满足居民对旅 游方式转变的要求。 四四 发展现状发展现状 广东省和平县有“山清水秀温泉美，川塬秀丽百果奇”的美誉，旅游资源

15、 丰富，境内有日供万人沐浴的地热资源，又有近 10 公里的漂流河段，奇山异石， 景色迷人，享有“北有热河、南有热水”之美称。热水镇位于粤北山区，属于 河源市和平县。热水镇由九连山环抱，浰江水环绕，环境优美，生态资源丰富， 有穿山甲、野猪、类似娃娃鱼的物种、桫椤，蝴蝶品种繁多等珍稀物种，盛产 香菇、木耳、茶叶、竹笋、药材、水蜜桃等。南湖村有死火山，温泉资源丰富， 是旅游投资的理想之地。 和平县委、县政府提出的“旅游旺县”的号召，根据河源市及和平县的有 关发展规划，在和平县热水镇南湖村投资兴建一个具有多个功能景区的，集文 化游、生态自然风光游、休闲度假于一体的大型综合型旅游区“和平温泉小镇 度假区

16、”，共分六期进行开发。 第一期项目热龙温泉度假村于 2004 年底破土动工，以全新的生态理念为设 计蓝图，融合客家文化精髓，充分利用荒山、坡岭等自然地貌，打造出一片人 与自然和谐相处的世外桃源。由于温泉小镇自然环境优美、设施齐全、服务优 质，已被国家旅游局评为 AAAA 景区，目前年接待人数约 15 万人次，营业收入 3000 多万元，上缴税收 100 多万元，解决当地村民就业近 300 人。 经过几年的发展，度假区在增缴国家税收的同时，对带动当地第三产业的 发展、提升本地农产品的附加值、改善当地农民的就业状况、推动和平县的经 济和社会发展做出了积极的贡献。随着度假区知名度的提高，游客接待量也逐 年提升，现有的设施接待能力已经饱和，需要新的服务设施来缓解压力及对和 平地热资源的进一步有效利用。 第二章第二章 项目概况项目概况 一一 项目区范围项目区范围 项目选址广东省河源市和平县热水镇南湖村。该地块位于粤赣边境九连山 腹地的热水漂流源头，距离和平县城 20 公里，距离粤赣高速公路出口 15 公里， 北距离江西省赣州市